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二、物業(yè)服務收費管理

根據(jù)《價格法》和《條例》的基本精神，2003年11月，國家發(fā)展改革委員會和建設部聯(lián)合頒布了《物業(yè)服務收費管理辦法》。該辦法對物業(yè)服務收費的定價形式、收費形式、費用構成，相關主體的權利義務以及監(jiān)管措施等均作出具體規(guī)定。

(一)物業(yè)服務收費定價形式

《價格法》對于包括服務收費在內的價格管理，規(guī)定了三種定價形式：

一是政府定價：是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍制定的價格。

二是政府指導價：是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導經營者制定的價格。

三是市場調節(jié)價：是指由經營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。

我國開展物業(yè)管理以來，政府價格主管部門和房地產主管部門，對高檔公寓、別墅和非住宅的物業(yè)服務收費管理，一般都實行市場調節(jié)價，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)不同的服務項目和標準協(xié)商議定，主管部門只作備案登記。

對普通住宅的物業(yè)服務收費，開始則采取了較為嚴格的管理措施，一般都采取政府定價和政府指導價的管理方式，其中絕大多數(shù)物業(yè)項目都是采取政府定價管理方式。

以政府定價方式管理物業(yè)服務收費，在物業(yè)管理活動開展初期，對于推行物業(yè)管理，穩(wěn)定物業(yè)管理收費秩序，發(fā)揮了重要的積極作用。但是，隨著物業(yè)管理活動的全面展開，以政府定價方式管理物業(yè)服務收費，各種弊端也逐漸暴露，主要體現(xiàn)在以下方面：

(1)不利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務質量。一些物業(yè)管理企業(yè)取得物價管理部門的收費批件后，根據(jù)收費批件向業(yè)主收費高枕無憂，同時由于收費標準被限制得過死，助長了物業(yè)管理企業(yè)安于現(xiàn)狀不求進取的消極意識。

(2)制約了業(yè)主對物業(yè)服務質量的監(jiān)督權和選擇權。物業(yè)管理企業(yè)憑借政府收費批件收取費用，服務好壞都一個價格，業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)服務質量的監(jiān)督、選擇權利卻受到限制。

(3)因定價標準不客觀產生了大量矛盾。物業(yè)服務內容不僅比較復雜，而且各個物業(yè)管理項目情況、物業(yè)管理企業(yè)的資質情況，以及各項服務的實際狀況千差萬別，要求政府取代業(yè)主準確核定收費標準，客觀上是不現(xiàn)實的。

由于定價不合理，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主對政府核定的物業(yè)服務收費標準的做法，都不同程度存在著意見。

(4)政府核定物業(yè)服務收費標準阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展。價格是市場競爭的核心要素，長期持續(xù)的政府定價，限制業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理市場的選擇權，物業(yè)管理市場因而喪失活力，物業(yè)管理招投標制度也會流于形式，無法發(fā)揮市場機制的優(yōu)勝劣汰作用。

為此，《物業(yè)服務收費管理辦法》不再規(guī)定政府定價形式，僅采取政府指導價和市場調節(jié)價對物業(yè)服務收費進行管理。

物業(yè)服務收費實行政府指導價的具體方式是，由房地產行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務的實際情況和管理要求，制定物業(yè)管理服務的等級標準，然后由有定價權限的價格主管部門會同房地產行政主管部門，

測算出各個等級標準的物業(yè)管理服務基準價格及其浮動幅度。各物業(yè)管理服務項目的具體收費標準，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和價格浮動幅度，結合本物業(yè)項目的服務等級標準和調整因素，在物業(yè)服務合同中約定。

以上可以看出，采取政府指導價收費的物業(yè)服務項目，價格主管部門不再針對具體物業(yè)項目審批收費標準，而是針對物業(yè)管理主管部門制定的服務標準制定價格幅度，以便指導業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)具體服務情況協(xié)商服務價格。

實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，則完全由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按照市場原則自由協(xié)商價格并在物業(yè)服務合同中約定，政府不予干預。

考慮各地經濟發(fā)展狀況與市場環(huán)境不盡相同，《物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定：“物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。

具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。”

(二)物業(yè)服務收費形式與成本構成

1.包干制收費形式

《物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定：“包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。”

實行物業(yè)服務專用包干制的，物業(yè)服務費的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

包干制是目前我國住宅物業(yè)服務收費普遍采用的形式。包干制收費形式下，業(yè)主按照物業(yè)服務合同支付固定的物業(yè)服務費用后，物業(yè)管理企業(yè)必須按照物業(yè)服務合同要求和標準完成物業(yè)管理服務。

換句話說，就是物業(yè)管理企業(yè)的盈虧自負，無論收費率高低或物價波動，物業(yè)管理企業(yè)都必須按照合同約定的服務標準提供相應服務。

包干制物業(yè)收費形式比較簡捷，但交易透明度不高。在收費率偏低時，容易導致物業(yè)管理企業(yè)虧損;在市場不規(guī)范時，個別物業(yè)管理企業(yè)可能通過減少物業(yè)服務成本來保證企業(yè)利潤，業(yè)主的權益可能受到侵害。

2.酬金制收費形式

《物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定：“酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

”實行物業(yè)服務酬金的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

酬金制也稱傭金制，這種物業(yè)服務收費方式在非住宅物業(yè)管理項目中較多采用，目前，不少高檔住宅物業(yè)管理也已采用。酬金制的物業(yè)服務支出由業(yè)主負擔，物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，運用自身的管理知識、經驗和專業(yè)技能組織實施物業(yè)管理服務，并取得事前約定比例或數(shù)額的酬金。

為保證實施物業(yè)管理服務所需費用，酬金制要求業(yè)主按照經過審議的預算和物業(yè)管理合同的約定，先行向物業(yè)管理企業(yè)預付物業(yè)服務支出。物業(yè)服務支出為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)對所收的物業(yè)服務支出僅屬代管性質，不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。

根據(jù)《物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定，實行物業(yè)服務費用酬金制的物業(yè)管理企業(yè)，應當履行以下義務：

(1)物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況;

(2)業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復;

(3)物業(yè)管理企業(yè)應配合業(yè)主大會按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。

(三)物業(yè)管理服務成本構成

包干制的物業(yè)服務成本或者酬金制的物業(yè)服務支出，一般包括以下部分：

(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

(2)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;

(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

(6)辦公費用;

(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊;

(8)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

(9)經業(yè)主同意的其他費用。

物業(yè)共用部位，共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

(四)物業(yè)服務費的繳納和督促

1.非業(yè)主使用人的交費責任

業(yè)主繳納物業(yè)服務費用是最普遍的現(xiàn)象。業(yè)主是物業(yè)的所有權人。在物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，對業(yè)主的物業(yè)進行管理，為業(yè)主提供服務，因此，業(yè)主理所當然的應當向物業(yè)管理企業(yè)支付相應服務費用。

在現(xiàn)實生活中，業(yè)主擁有的物業(yè)，不一定為業(yè)主所占有和使用。當業(yè)主將其物業(yè)出租給他人或者交由他人使用時，業(yè)主可以和物業(yè)使用人約定，由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費用。實際上，物業(yè)使用人是代業(yè)主履行合同義務。

鑒于物業(yè)使用人實際占有和使用物業(yè)，是真正享受物業(yè)服務的人，《條例》規(guī)定業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費用的，從其約定。

同時，考慮到業(yè)主畢竟是繳納物業(yè)服務費用的第一責任人，業(yè)主的地位相對穩(wěn)定，而物業(yè)使用人并不是物業(yè)服務合同的當事人，而且變動相對較快，為了保障物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，《條例》進一步規(guī)定，即使存在這一約定，業(yè)主仍然負連帶繳納責任。

所謂連帶繳納責任，是指當物業(yè)使用人不履行或者不完全履行與業(yè)主關于物業(yè)服務費用繳納的約定時，業(yè)主仍負繳納物業(yè)服務費用的義務，物業(yè)管理企業(yè)可以直接請求業(yè)主支付物業(yè)服務費用。

2.未交付房屋的交費主體

在一個物業(yè)管理區(qū)域內的新建物業(yè)，產權的多元化需要一個過程。在建設單位銷售物業(yè)之前，建設單位是惟一的業(yè)主。如果建設單位聘請了物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理服務的，應當支付物業(yè)管理服務費用。（責任編輯：中大編輯）

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