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(三)業(yè)主大會的職責(zé)

《條例》規(guī)定業(yè)主大會的六項(xiàng)職責(zé)：

(1)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;

(2)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(3)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);

(4)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施;

(5)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

(6)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

(四)業(yè)主大會活動規(guī)則

1.定期會議和臨時會議

業(yè)主大會會議分為定期會議與臨時會議。定期會議與臨時會議都由業(yè)主委員會組織召開。定期會議的期間由業(yè)主大會在業(yè)主大會議事規(guī)則中確定。當(dāng)出現(xiàn)下列情況時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

(1)20%以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議的;

(2)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(3)業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。

發(fā)生以上應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議的情況時，如果業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責(zé)，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期召開業(yè)主大會臨時會議。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在召開業(yè)主大會會議15日前將會議通知及有關(guān)材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。如果是住宅小區(qū)召開業(yè)主大會會議，還應(yīng)當(dāng)同時告知與物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)的居民委員會。

2.業(yè)主代理人和業(yè)主代表人

(1)業(yè)主代理人

業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加。代理人應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委托書的授權(quán)范圍內(nèi)行使代理權(quán)，如投票、發(fā)表意見、參加表決等等。業(yè)主委托代理人的授權(quán)內(nèi)容不得超越業(yè)主自身權(quán)限，如投票權(quán)數(shù)。業(yè)主只能委托代理人代理事項(xiàng)，不能委托代理人代理業(yè)主身份，代理人無權(quán)以候選人身份參加業(yè)主委員會成員的競選。

(2)業(yè)主代表人

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以按照幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項(xiàng)，書面征求其所代表的業(yè)主意見。凡需投票表決的事項(xiàng)，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)要求業(yè)主將贊同、反對及棄權(quán)的決定及享有的投票權(quán)數(shù)書面簽字，然后由業(yè)主代表在業(yè)主大會上代表業(yè)主如實(shí)投票。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主應(yīng)當(dāng)另外推選一名業(yè)主代表參加大會。

(3)業(yè)主大會的召開形式

業(yè)主大會會議可以采用到會業(yè)主集體討論的形式，也可以采用書面征求意見和書面投票表決的形式。無論采用何種形式，必須有不少于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主的參加。

3.業(yè)主大會決定事項(xiàng)的表決效力

(1)業(yè)主大會作出的一般決定，實(shí)行簡單多數(shù)表決原則，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。

(2)業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用與續(xù)籌方案的決定，實(shí)行特別多數(shù)表決原則，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。

業(yè)主大會不符上述兩項(xiàng)規(guī)則的表決事項(xiàng)，均屬無效。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)書面記錄業(yè)主大會會議情況，并存檔備案。業(yè)主委員會還應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會的決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

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