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2013年物業(yè)管理師考試時間為2013年9月7、8日,《物業(yè)管理基本制度與政策》是物業(yè)管理師考試科目之一,為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考,小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》相關(guān)知識點,希望能給您的備考帶來一定的幫助,順利通過考試!
第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革
我國的物業(yè)管理之所以在短時間得以迅猛發(fā)展,始終離不開政府主管部門的推動和引導(dǎo)。在我國短暫的物業(yè)管理發(fā)展史中,政府之所以起到不可或缺的作用,主要基于以下三個原因:
一、我國當(dāng)前仍處于計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型期,由福利制的房屋管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龌奈飿I(yè)管理模式,需要政府發(fā)揮應(yīng)有的作用;
二、物業(yè)管理是我國城市管理的重要組成部分,物業(yè)管理的水平直接關(guān)系到城市管理的水平,而城市管理是政府的主要職能,從城市管理職能角度考慮,政府必須對物業(yè)管理進(jìn)行適度干預(yù);
三、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的物業(yè)管理是廣大百姓的民生問題,直接關(guān)系到民眾的基本生活保障和社會的和諧穩(wěn)定,需要政府從全局的高度進(jìn)行必要的監(jiān)管。
無論是推動引導(dǎo),還是監(jiān)督管理,政府主要通過制定相關(guān)法規(guī)政策并做好相應(yīng)的文件貫徹和落實工作來發(fā)揮作用。我國的物業(yè)管理發(fā)展史,在一定意義上是物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史。從我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革來看,可以《條例》為分水嶺,劃分成《條例》頒布前后兩個階段,兩個階段既存在著承繼的關(guān)系,也各自具有鮮明的特點。
一、《條例》頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)
從20世紀(jì)90年代初到《條例》頒布前,對于物業(yè)管理這一新生事物,無論國家還是地方都嘗試通過制度建設(shè)加以推動和規(guī)范。這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)以下特點:一是借鑒性,主要借鑒新加坡、香港特區(qū)等國家和地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗;二是過渡性,主要考慮傳統(tǒng)房管模式的根深蒂固,采取漸進(jìn)式的方法進(jìn)行改革;三是針對性,主要是針對當(dāng)時當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理實踐中出現(xiàn)的問題,選擇應(yīng)對性的政策和方法。
我國的物業(yè)管理制度是由國家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策共同組成的,下面主要對全國性的法規(guī)政策進(jìn)行簡要介紹。
(一)城市新建住宅小區(qū)管理辦法
改革開放后,我國的房地產(chǎn)業(yè)得以發(fā)展和提升,尤其是住宅小區(qū)建設(shè)方面,在“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”方針指引下,規(guī)劃布局合理,配套日益完善,并呈現(xiàn)了數(shù)量多、規(guī)模大、建設(shè)方式多樣化的特點。
個人購房比例的迅猛增加致使住房產(chǎn)權(quán)多元化格局迅速形成,原有住房維修管理體制已經(jīng)難以適應(yīng)情況變化,業(yè)主與開發(fā)商及其維修管理機(jī)構(gòu)的矛盾日益突出。建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)一些地區(qū)物業(yè)管理基本做法與經(jīng)驗的基礎(chǔ)上,于1994年3月23日頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》,確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的新體制,指明了我國房屋管理體制改革的前進(jìn)方向。
《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件,是推動我國全面開展物業(yè)管理活動的基石,對我國建立物業(yè)管理活動秩序產(chǎn)生了重大影響。其中規(guī)范了以下幾項主要內(nèi)容:
(1)確定了物業(yè)管理活動的主管部門;
(2)確定了物業(yè)管理工作的基本內(nèi)容;
(3)明確了社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式;
(4)確定了業(yè)主選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會制度;
(5)明確了管理委員會的權(quán)利與義務(wù);
(6)明確了物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務(wù);
(7)確定了物業(yè)管理服務(wù)的合同制度與備案制度;
(8)針對業(yè)主的主要違規(guī)行為提出管理措施;
(9)針對物業(yè)管理企業(yè)的違規(guī)行為規(guī)定了行政處罰措施。
(二)物業(yè)管理服務(wù)考評標(biāo)準(zhǔn)
1.《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》
為貫徹建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》,提高城市住宅小區(qū)的整體管理水平,推動社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理進(jìn)程,建設(shè)部于1995年印發(fā)了《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》及考評驗收工作的通知。
2.《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》
《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》及考評驗收工作的通知下發(fā)后,極大地調(diào)動了住宅物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)優(yōu)評先的積極性,在各地物業(yè)主管部門組織和指導(dǎo)下,住宅物業(yè)管理工作迅速向廣泛、縱深發(fā)展。與此同時,商業(yè)大廈、寫字樓等經(jīng)營辦公樓宇的物業(yè)管理活動,在各城市也廣泛開展起來。為加強(qiáng)對城市大廈的物業(yè)管理,提高城市大廈的物業(yè)管理水平,1997年建設(shè)部印發(fā)了《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》,針對大廈物業(yè)管理的情況和特點,規(guī)定了管理標(biāo)準(zhǔn)和考評內(nèi)容,從此使大廈的物業(yè)管理也納入規(guī)范管理的軌道。
3.《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗收工作的通知》
根據(jù)全國物業(yè)管理迅猛發(fā)展的形勢需要,2000年5月,建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗收工作的通知》。該通知指出:隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展和物業(yè)管理水平的不斷提高,各地普遍反映原標(biāo)準(zhǔn)已不能完全適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的新形勢,如繼續(xù)執(zhí)行原標(biāo)準(zhǔn),難免出現(xiàn)評選優(yōu)秀物業(yè)管理項目過多,失去其先進(jìn)示范作用。為此,在廣泛征求各地主管部門及企業(yè)意見的基礎(chǔ)上,本著高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、操作簡便的原則對原標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修訂。
修訂后的標(biāo)準(zhǔn)較原來的標(biāo)準(zhǔn)在條款設(shè)置和評分細(xì)則上都提出了更高的要求。建設(shè)部要求各地在考評驗收時必須從嚴(yán)掌握,使評選出的物業(yè)管理項目真正體現(xiàn)先進(jìn)性和示范性。通知附件分別編制了全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、示范大廈、示范工業(yè)區(qū)三個標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則。
(三)物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)合格上崗制度
針對物業(yè)管理人員素質(zhì)普遍偏低的狀況,為全面提高隊伍素質(zhì),規(guī)范物業(yè)管理人員行為,提升管理質(zhì)量,1996年建設(shè)部人事教育勞動司與房地產(chǎn)業(yè)司聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗制度的通知》,通知主要內(nèi)容包括:
第一,關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗實施辦法。實施辦法對培訓(xùn)目標(biāo)、培訓(xùn)對象、培訓(xùn)內(nèi)容、培訓(xùn)方式、教材、考試內(nèi)容、考試方法、崗位合格證書的頒發(fā)與管理、組織領(lǐng)導(dǎo)等都作了明確規(guī)定。實施辦法特別強(qiáng)調(diào),崗位培訓(xùn)質(zhì)量是持證上崗工作的關(guān)鍵,建設(shè)部要求各地要高度重視培訓(xùn)質(zhì)量,嚴(yán)格把關(guān),防止走過場,保證物業(yè)管理崗位培訓(xùn)收到實效。
第二,物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范包括三個方面的內(nèi)容:一是崗位必備知識,二是崗位必備能力,三是培訓(xùn)教學(xué)計劃。
第三,物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范。物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范也包括三個內(nèi)容:一是崗位必備知識,二是崗位必備能力,三是培訓(xùn)教育計劃。
培訓(xùn)合格上崗制度實施后,全國已有近十萬物業(yè)管理從業(yè)人員經(jīng)過物業(yè)管理基礎(chǔ)理論和專業(yè)知識的培訓(xùn),極大地提高了物業(yè)管理人員的理論水平和專業(yè)素質(zhì)。
(四)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》
為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)收費行為,保護(hù)消費者的正當(dāng)權(quán)益,1996年,國家計委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》。該辦法對城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費的主管機(jī)關(guān)、收費應(yīng)當(dāng)遵循的原則、收費價格形式、物業(yè)管理服務(wù)費用的構(gòu)成、代辦性質(zhì)的服務(wù)收費管理,以及違反《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》應(yīng)當(dāng)給予的行政處罰,都做了明確規(guī)定。該辦法還要求各級政府物價部門會同物業(yè)管理行政主管部門加強(qiáng)對物業(yè)管理服務(wù)收費的監(jiān)督和指導(dǎo)。《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》實施后,對維護(hù)物業(yè)管理正常收費秩序發(fā)揮了重大作用。
(五)《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》
為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理行為,有利于企業(yè)公平競爭,加強(qiáng)財務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算,財政部1998年頒布了《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》,該規(guī)定結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的特點及其管理要求,從代管基金、成本、費用、營業(yè)收入和利潤等方面具體規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理行為。
(六)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》
為保障住房售后的維修管理,維護(hù)住房產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益,建設(shè)部、財政部于1998年11月印發(fā)了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》,該辦法規(guī)定:凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金,專項用于保修期滿后的大修、更新和改造。為了保證維修基金的安全,該辦法規(guī)定維修基金應(yīng)當(dāng)專戶存儲、??顚S茫瑖?yán)禁挪作他用。同時,還詳細(xì)規(guī)定維修基金的繳交、代管和監(jiān)管等方面的內(nèi)容。
(七)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》
在物業(yè)管理迅猛發(fā)展形勢下,眾多物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)運而生,其中一些企業(yè)在資金、人員、經(jīng)驗和物質(zhì)條件方面,難以適應(yīng)所承接物業(yè)管理項目的需要,從而給物業(yè)管理市場造成一定危害。為規(guī)范物業(yè)管理市場秩序,加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動的管理,1999年建設(shè)部印發(fā)了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》,要求從事物業(yè)管理的企業(yè)必須按照《試行辦法》的規(guī)定,申請企業(yè)資質(zhì)評定,然后才能依法運營。經(jīng)過幾年的試行,發(fā)揮了良好的效果,物業(yè)管理企業(yè)基本納入行業(yè)管理,物業(yè)管理市場也基本得到穩(wěn)定。
(八)
(責(zé)任編輯:中大編輯)