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2013年物業(yè)管理師考試物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理輔導(dǎo)37

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物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》是物業(yè)管理師考試科目之一,為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)2013年物業(yè)管理師考試備考,小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》相關(guān)知識(shí)點(diǎn),希望能給您的備考帶來(lái)一定的幫助,順利通過(guò)考試!

物業(yè)公司員工宿舍管理規(guī)定

物業(yè)估價(jià)的原則

依據(jù)我國(guó)物業(yè)估價(jià)工作,應(yīng)遵循的原則主要有下列幾點(diǎn):

(一)合法原則

物業(yè)估價(jià)必須在法律規(guī)定的條件下進(jìn)行。如城市規(guī)劃規(guī)定了土地的用途、容積率、復(fù)蓋率、建筑高度和建筑風(fēng)格等。物業(yè)估價(jià)必須在房地產(chǎn)的使用符合這些限制范圍內(nèi)進(jìn)行。

(二)最佳效益原則

物業(yè)估價(jià)不僅要在房地產(chǎn)合法的使用條件下進(jìn)行,還要以房地產(chǎn)最有效使用為前提來(lái)進(jìn)行。如某宗房地產(chǎn),城市規(guī)劃規(guī)定,即可作商業(yè)用,也可作居住用,估價(jià)則以假定為商業(yè)用途使用為前提。反之以商業(yè)與居住混合用途或居住用途為前提。這是房地產(chǎn)利用競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)選的結(jié)果。

(三)供求原則

房地產(chǎn)價(jià)格同其他物品的價(jià)格一樣,受供求關(guān)系的影響。若需求不變,供給增加,則價(jià)格降低,若供給不變,需求增加,則價(jià)格上升。由于房地產(chǎn)具有固定性、地區(qū)性和個(gè)別性,所以供求情況主要是指當(dāng)?shù)赝?lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求情況。

(四)替代原則

在同一市場(chǎng)上的具有相近的房地產(chǎn),其價(jià)格也應(yīng)相近在評(píng)估一宗房地產(chǎn)價(jià)格時(shí),找一些與估價(jià)對(duì)象密切相關(guān)而又具有一定替代性的房地產(chǎn)作比較參照物來(lái)進(jìn)行評(píng)估,然后對(duì)其差別作適當(dāng)?shù)男拚?/p>

(五)評(píng)估時(shí)日原則

房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的,房地產(chǎn)價(jià)格有很強(qiáng)的時(shí)間性。在不同的時(shí)點(diǎn)上,同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。

估價(jià)時(shí)日一般是估價(jià)人員執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)查勘日期,或因特殊需要將其他日期指定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。確立評(píng)估時(shí)點(diǎn)的意義在于:估價(jià)時(shí)點(diǎn)是責(zé)任交待的界限和評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)值的界限。如政府有關(guān)房地產(chǎn)方面的法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、稅收等的發(fā)布、變更、實(shí)施日期等,均會(huì)影響評(píng)估的價(jià)格。如運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)格,由于比較實(shí)例的交易時(shí)間不同,其時(shí)值也不同。因此,要把不同時(shí)間的比較實(shí)例的價(jià)格都修正到某個(gè)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間上,即以估價(jià)時(shí)點(diǎn)為標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間,這樣,這些實(shí)例才能作為等價(jià)的替代物。

(六)公正原則

物業(yè)估價(jià)必須站在公正的立場(chǎng)上,要尊重客觀事實(shí),不帶主觀隨意性,不受外部干擾,也不屈服于外界壓力,以評(píng)估標(biāo)的物的價(jià)值為依據(jù),符合客觀實(shí)際,按照科學(xué)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)、方法和程序;實(shí)事求是地進(jìn)行評(píng)估。

堅(jiān)持公正原則,必須做到以下幾點(diǎn):

1深入調(diào)查研究,掌握準(zhǔn)確、可靠的資料,采取科學(xué)的計(jì)算方法,仔細(xì)地計(jì)算每個(gè)物業(yè)價(jià)格,分析論證定價(jià);

2公正清廉、不偏袒任何一方,若有親屬關(guān)系,應(yīng)實(shí)行回避。

3具備專(zhuān)門(mén)的估價(jià)技術(shù)、豐富的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和遵循嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序。

這是物業(yè)估價(jià)人員必須遵守的重要原則。

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