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2013年物業(yè)管理師考試時(shí)間為2013年9月7、8日,《物業(yè)管理基本制度與政策》是物業(yè)管理師考試科目之一,為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考,小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》相關(guān)知識(shí)點(diǎn),希望能給您的備考帶來(lái)一定的幫助,順利通過(guò)考試!
第五節(jié) 香港物業(yè)管理
一、房屋的維修、保養(yǎng)與管理
(一)公共屋村
香港房屋委員會(huì)非常注重其物業(yè)的保養(yǎng)、維修及改善。每年,屋村管理辦事處與保養(yǎng)工程組就屋村的保養(yǎng)、維修進(jìn)行磋商,按緩急程度和資源許可,安排工程和撥款。對(duì)于租住公屋的居民來(lái)說(shuō),由于公屋的管理、維修、保養(yǎng)、差餉及清潔等費(fèi)用已全部包括在租金中,因此,如果發(fā)生房屋維修保養(yǎng)事宜,只需按規(guī)定繳租金,不必再付管理費(fèi),房屋的維修和養(yǎng)護(hù)可分為兩類:
1.經(jīng)常性養(yǎng)護(hù)
房屋委員會(huì)每年處理的保養(yǎng)工程超過(guò)20萬(wàn)件,屬于經(jīng)常性養(yǎng)護(hù)的工程占98%,而費(fèi)用僅占養(yǎng)護(hù)和維修總費(fèi)用的10%。經(jīng)常性養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容包括:疏通下水道,修理破裂的上水管道,修理平頂漏水,調(diào)換損壞的窗玻璃等。在經(jīng)常性養(yǎng)護(hù)的項(xiàng)目中,房屋委員會(huì)規(guī)定:90%的項(xiàng)目須在18天內(nèi)完工,其中22%的項(xiàng)目在3天內(nèi)完成,51%的項(xiàng)目須在一星期內(nèi)完成。若維修工作不能及時(shí)進(jìn)行,管理人員須在損壞處張貼告示,告知住戶修理工程將在何時(shí)施工,何時(shí)完工。他們認(rèn)為,迅速處理?yè)p壞之處,不但可增進(jìn)與住戶的良好關(guān)系,還可以減少住戶因不滿而對(duì)住房有意或潛意識(shí)的破壞。
公共屋村經(jīng)常性的養(yǎng)護(hù),由各屋村管理處人員負(fù)責(zé)安排。這些管理人員必須接受若干工程技術(shù)的訓(xùn)練,他們能夠處理發(fā)生的任何損壞,安排每日需要進(jìn)行的修理工作。管理人員每天都要巡視,如發(fā)現(xiàn)損壞,須立即填寫?zhàn)B護(hù)單,安排人員進(jìn)行修理。如損壞是重大緊急的,就先指示屋村管理處的工人進(jìn)行應(yīng)急修理,然后交由保養(yǎng)工程承造商維修,管理處的工人只負(fù)責(zé)維修較小規(guī)模的損壞。
住戶如發(fā)現(xiàn)損壞,可在管理人員巡視房屋時(shí)報(bào)告,或親自前往屋村管理處,或打電話報(bào)告屋村管理人員。當(dāng)管理人員接到報(bào)告時(shí),應(yīng)往現(xiàn)場(chǎng)查勘損壞的性質(zhì)程度。通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)查勘,管理人員可決定如何安排修理工作,決定修理費(fèi)用由誰(shuí)負(fù)責(zé)。
當(dāng)工人進(jìn)行維修時(shí),若發(fā)現(xiàn)需要維修的地方與養(yǎng)護(hù)單上填寫的不同時(shí),應(yīng)向屋村管理人員報(bào)告,以便避免錯(cuò)誤或拖延施工和完工后費(fèi)用上的糾紛。
維修工作完成后,屋村管理人員必須到現(xiàn)場(chǎng),視察工程是否按養(yǎng)護(hù)單完成,材料的使用量等,這樣可作為對(duì)保養(yǎng)工程承造商的賬單審核的依據(jù),避免付款時(shí)發(fā)生糾紛。
2.預(yù)定計(jì)劃的維修
計(jì)劃維修占保養(yǎng)工程的2%,而費(fèi)用占維修和養(yǎng)護(hù)總費(fèi)用的90%。計(jì)劃維修工程每年約有4000件,如定期粉刷房屋的外墻,重新油漆欄桿,調(diào)換水管,清洗飲用水箱等。計(jì)劃維修周期,一般為5年,由房屋署保養(yǎng)工程科的技術(shù)人員負(fù)責(zé),審定工程的需要、設(shè)計(jì)和施工。計(jì)劃維修工程采用投標(biāo)的方式,由維修承造商負(fù)責(zé)。
對(duì)于業(yè)主和住戶在保養(yǎng)上的責(zé)任,規(guī)定為:一切公共地方、公共設(shè)施的維修由業(yè)主負(fù)責(zé)。對(duì)于內(nèi)部裝置,如屬于正常損耗,或工程本身處理不當(dāng),或材料質(zhì)量不符合要求造成的損壞,也由業(yè)主負(fù)責(zé)。一切因住戶不小心、疏忽、錯(cuò)誤使用而引起的損壞,包括意外的損壞,均由住戶負(fù)責(zé)維修費(fèi)用。
在房屋的養(yǎng)護(hù)和維修工程中,香港房屋委員會(huì)已廣泛采用電子計(jì)算機(jī)儲(chǔ)存和分析資料,如產(chǎn)業(yè)資料的統(tǒng)計(jì),監(jiān)督工程的進(jìn)度,費(fèi)用管理和統(tǒng)計(jì),維修設(shè)計(jì),安排工程之程序,物資管理和預(yù)防性保養(yǎng)工程施工的日期,并發(fā)出指示等。他們還采用一些先進(jìn)的儀器來(lái)檢查損壞,如采用電子探測(cè)器找出下水道位置,閉路電視檢查下水道淤塞等。
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