2013年物業(yè)管理師考試時間為2013年9月7、8日，《物業(yè)管理基本制度與政策》是物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》相關(guān)知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理條例

第一章 總則

第一條 為規(guī)范本市住宅區(qū)物業(yè)管理，明確業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)及開發(fā)建設(shè)單位之間的權(quán)利和義務(wù)，保障住宅區(qū)物業(yè)的合理使用，創(chuàng)建整潔、安全、文明、舒適的居住環(huán)境，遵循國家有關(guān)法律、行政法規(guī)的基本原則，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條 本條例所稱住宅區(qū)，是指以住宅房屋為主，并有相配套的公共設(shè)施的居住小區(qū)、居住組團、商住樓等。住宅區(qū)的范圍由市建設(shè)行政主管部門會同有關(guān)部門劃定。

本條例所稱業(yè)主，是指住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。

本條例所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和非業(yè)主的使用人。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主組成業(yè)主委員會對其物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)委托物業(yè)管理企業(yè)進行管理的活動。

第三條 市建設(shè)行政主管部門是本市住宅區(qū)物業(yè)管理的主管部門，負責組織實施本條例。

各有關(guān)行政管理部門在各自職責范圍內(nèi)，協(xié)同實施本條例。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門對物業(yè)管理進行協(xié)調(diào)、監(jiān)督。

第二章 業(yè)主自治管理

第四條 業(yè)主通過業(yè)主會議或業(yè)主代表會議選舉成立業(yè)主委員會，對住宅區(qū)物業(yè)實施自治管理。

第五條 業(yè)主會議由住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)較多的，也可以推選業(yè)主代表，組成住宅區(qū)業(yè)主代表會議。

業(yè)主會議或業(yè)主代表會議(以下統(tǒng)稱業(yè)主會議)必須有代表百分之五十以上表決權(quán)的業(yè)主出席才能召開。

業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主會議，不滿十八周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。

第六條 有下列情形之一的，在市建設(shè)行政主管部門和住宅區(qū)所在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)下，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在六個月內(nèi)，組織召開第一次業(yè)主會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：

(一)住宅區(qū)已入住的建筑面積達到百分之五十;

(二)房屋交付使用滿二年。

一個住宅區(qū)成立一個業(yè)主委員會。

第七條 業(yè)主會議每年至少召開一次，以投票或其他方式表決。

表決權(quán)按建筑面積每平方米一個表決權(quán)或每一份額一個表決權(quán)計。業(yè)主代表按所代表的表決權(quán)行使。

經(jīng)持有過半數(shù)以上表決權(quán)的已入住戶提議，可推遲召開第一次業(yè)主會議，但須在提議中提出推遲召開業(yè)主會議的具體日期和理由，并且推遲時間不得超過六個月。

經(jīng)代表百分之二十以上表決權(quán)的業(yè)主提議，可以召開臨時業(yè)主會議。業(yè)主委員會應(yīng)在接到提議后十日內(nèi)就其所提議題召開臨時業(yè)主會議。

業(yè)主會議的決定，以出席會議的業(yè)主所代表表決權(quán)的過半數(shù)通過。

第八條 業(yè)主會議的職權(quán)：

(一)制訂和修改業(yè)主委員會章程、業(yè)主公約;

(二)選舉、撤換業(yè)主委員會的組成人員;

(三)決定住宅區(qū)有關(guān)公共利益的重大事項;

(四)聽取和審議業(yè)主委員會的工作報告，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，改變或撤銷業(yè)主委員會不適當決定;

(五)決定聘請、解聘物業(yè)管理企業(yè)，并可授權(quán)業(yè)主委員會行使;

(六)審議公共設(shè)施專用基金的使用情況;

(七)其他應(yīng)由業(yè)主會議行使的職權(quán)。

第九條 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，持成立業(yè)主委員會登記申請書、業(yè)主委員會章程、業(yè)主委員會委員名單，向市建設(shè)行政主管部門辦理登記，市建設(shè)行政主管部門應(yīng)當自受理登記申請之日起十五日內(nèi)，完成登記工作，登記日期為業(yè)主委員會成立日期。

第十條 業(yè)主委員會委員由業(yè)主會議在業(yè)主、直管公房和單位自管房的業(yè)主或其授權(quán)的使用人中選出。業(yè)主委員會根據(jù)住宅區(qū)規(guī)模由五至十五人組成，其中設(shè)主任一人，由業(yè)主會議或業(yè)主委員會會議在委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會對業(yè)主會議負責。

業(yè)主委員會會議由主任召集，召開會議必須有過半數(shù)委員出席，作出決定須全體委員過半數(shù)同意。

業(yè)主委員會委員每屆任期三年，可連選連任。

第十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責：

(一)審議決定物業(yè)管理企業(yè)制訂的物業(yè)管理計劃;

(二)召集和主持業(yè)主會議，并報告年度工作;

(三)根據(jù)業(yè)主會議授權(quán)，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或解除物業(yè)管理委托合同;

(四)審議決定物業(yè)管理企業(yè)提出的大中維修、更新改造公共設(shè)施的報告;

(五)審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費的收費標準;

(六)監(jiān)督、指導(dǎo)、支持物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)的管理、服務(wù)工作;

(七)督促業(yè)主和使用人履行業(yè)主公約，交納物業(yè)管理服務(wù)費和房屋公共維修金;

(八)協(xié)調(diào)業(yè)主和使用人與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系。

業(yè)主委員會不得直接從事以營利為目的的經(jīng)營活動。

第十二條 業(yè)主公約由第一次業(yè)主會議制定。

業(yè)主公約是由業(yè)主承諾的、對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。使用人應(yīng)當遵守業(yè)主公約的有關(guān)內(nèi)容。

第十三條 業(yè)主公約應(yīng)當包括下列內(nèi)容“

(一)業(yè)主會議的召集程序、方式及決定重大事項的方式;

(二)使用住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施和房屋共用部位、共用設(shè)備的權(quán)利與義務(wù);

(三)業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利;

(四)業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán);

(五)物業(yè)各項維修和管理費用的繳交;

(六)業(yè)主應(yīng)遵守的行為準則;

(七)違反業(yè)主公約的責任;

(八)其他有關(guān)事項。

第三章 物業(yè)管理服務(wù)

第十四條 從事物業(yè)管理的企業(yè)必須持有市建設(shè)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)等級證書，方可從事相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。

物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級標準由市人民政府制定，國家有關(guān)行政主管部門另有規(guī)定的從其規(guī)定。

第十五條 鼓勵業(yè)主委員會采用招標投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

業(yè)主委員會應(yīng)當與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同。委托合同應(yīng)當于簽訂之日起三十日內(nèi)由物業(yè)管理企業(yè)報市建設(shè)行政主管部門備案。

物業(yè)管理企業(yè)可就受委托的專項業(yè)務(wù)聘用有相應(yīng)資質(zhì)的專營公司或?qū)Ｈ顺袚?，可對業(yè)主委員會委托的項目進行經(jīng)營。

第十六條 當事人在物業(yè)管理委托合同中約定的物業(yè)管理事項應(yīng)當包括下列內(nèi)容：

(一)房屋共用部位、共用設(shè)備的使用管理、維修和更新;

(二)住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的使用管理、維修和更新;

(三)綠化、環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù);

(四)停車場地的管理;

(五)維護公共秩序;

(六)物業(yè)管理、更新費用的管理;

(七)物業(yè)檔案資料的保管和移交。

第十七條 在住宅區(qū)物業(yè)使用中禁止下列行為：

(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu);

(二)擅自改變房屋設(shè)計用途和改變房屋外貌;

(三)占用、損壞住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施或房屋的共用部位、共用設(shè)備以及擅自移裝共用設(shè)備;

(四)亂拋亂倒亂堆垃圾、雜物;

(五)排放有毒、有害物質(zhì)或發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲;

(六)不按指定地點停放車輛;

(七)法律、法規(guī)及業(yè)主公約禁止的其他行為。

業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)內(nèi)的上述行為，有權(quán)予以勸阻、制止，要求恢復(fù)原狀或者依法賠償損失。

第十八條 任何單位和個人在住宅區(qū)內(nèi)開挖、埋設(shè)或維修供電、給排水、排污、郵電通訊等管道管線，應(yīng)按規(guī)定報有關(guān)部門審批，并與物業(yè)管理企業(yè)就開挖后的路面、綠地等恢復(fù)原狀或賠償損失的事項簽訂協(xié)議后，方可施工。

第十九條 凡房屋及附屬設(shè)施有影響市容或者可能危害毗鄰房屋安全及公共安全，按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主修繕的，業(yè)主應(yīng)及時進行修繕。拒不進行修繕的，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)進行修繕，其費用由業(yè)主承擔。

第二十條 住宅區(qū)的管理維修責任，按下列規(guī)定劃分：

(一)房屋自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費用，由業(yè)主承擔;

(二)房屋的共用部位、共用設(shè)備的管理維修由物業(yè)管理企業(yè)負責，維修費用按異產(chǎn)毗鄰房屋維修責任劃分與費用分攤規(guī)定，從房屋公共維修金中支出;直管公房和單位自管房按房改政策出售的，由出售方從公房售后提取的房屋公共維修金中分攤相關(guān)費用;

(三)開發(fā)建設(shè)單位投資的公共設(shè)施管理、維修、更新改造由物業(yè)管理企業(yè)負責，維修、更新改造費用從公共設(shè)施專用基金中支出;

(四)政府投資的公共設(shè)施的管理、維修、更新改造等工作由有關(guān)行政管理部門或?qū)I(yè)部門負責，也可委托物業(yè)管理企業(yè)承擔，并支付相應(yīng)費用;

(五)住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的管理、維護、維修、更新改造等責任不明確的，由市建設(shè)行政主管部門會同相關(guān)部門共同確定。

第二十一條 房屋公共維修金由業(yè)主繳納，按棟號或梯號?？顚Ｓ茫坏门沧魉?，并應(yīng)按棟號或梯號設(shè)立維修金檔案。

公共設(shè)施專用基金由開發(fā)建設(shè)單位一次性繳納設(shè)立。

公共設(shè)施專用基金以及房屋公共維修金的管理辦法由市人民政府制定。

第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理委托合同向業(yè)主、使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費。

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