為了備考2014年物業(yè)管理師考試，中大網(wǎng)校編輯根據(jù)2014年物業(yè)管理師綱特別整理了物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》歷年來(lái)考試的重點(diǎn)，幫助大家提前掌握和復(fù)習(xí)物業(yè)管理師考試要點(diǎn)，以備迎接2014年全國(guó)物業(yè)管理師考試。

第四章 收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估

收益性物業(yè)的概念(物業(yè)按照是否產(chǎn)生收益來(lái)劃分，分為收益性物業(yè)和非收益性物業(yè)。)

收益性物業(yè)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的物業(yè)，包括住宅(特別是其中的公寓)、寫(xiě)字樓、旅館、商店、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉(cāng)庫(kù)(用于出租的)等。

影響收益性物業(yè)價(jià)值的因素：區(qū)位、新舊程度、供求、物業(yè)管理等等

收益性物業(yè)價(jià)值的高低主要取決于下列3個(gè)因素：①未來(lái)凈收益的大小;②獲得凈收益期限的長(zhǎng)短;③獲得凈收益的可靠性

17、(1)買賣價(jià)格簡(jiǎn)稱買賣價(jià)，是物業(yè)權(quán)力人通過(guò)買賣方式將其物業(yè)轉(zhuǎn)移給他人，由物業(yè)權(quán)利人收取或他人支付和貨幣額、商品或其他有價(jià)物。(2)租賃價(jià)格常稱為租金。P85

物業(yè)價(jià)格的概念和形成條件

物業(yè)價(jià)格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價(jià)——貨幣額、商品或其他有價(jià)物。

二、物業(yè)價(jià)格的形成條件：有用性、稀缺性和有效需求。

三、物業(yè)價(jià)格的特征

物業(yè)價(jià)格與一般物品的價(jià)格的共同處：①都是價(jià)格，用貨幣來(lái)表示;②都有波動(dòng)，受供求因素的影響;③都是按質(zhì)論價(jià)

物業(yè)價(jià)格與一般物品價(jià)格的不同，表現(xiàn)為物業(yè)價(jià)格的特征。

(一)物業(yè)價(jià)格受區(qū)位的影響很大。

(二)物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格。

(三)物業(yè)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金。

(四)物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng)。

(五)物業(yè)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別因素的影響。

18、物業(yè)價(jià)格的影響因素概述：

(1)不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，引起物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的：有的影響因素降低物業(yè)的價(jià)格，有的影響因素提高物業(yè)的價(jià)格。但是，對(duì)于不同類型的物業(yè)，同一影響因素引起物業(yè)價(jià)格變動(dòng) 的方向可能是不同的。

(2)不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，引起物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的：有的影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響較大，即隨著這種影響因素的變化所引起的物業(yè)價(jià)格的升降幅度較大;有的影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響較小。但是，隨著時(shí)期、地區(qū)、物業(yè)類型的不同，那些影響較大的因素也許會(huì)變?yōu)橛绊戄^小的因素，甚至沒(méi)有影響;相反，那些影響較小的因素則有可能成為影響因素。

(3)不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，與物業(yè)價(jià)格之間的影響關(guān)系是不盡相同的：有的影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響是一向性的，即隨著這種影響因素的變化會(huì)一直提高(或降低)物業(yè)的價(jià)格;有的影響因素在某一狀況下隨著這種影響因素的變化會(huì)提高(或降低)物業(yè)的價(jià)格，但在另一狀況下卻隨著這種影響因素的變化會(huì)降低(或降低)物業(yè)的價(jià)格，它對(duì)物業(yè)價(jià)格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的。

19、物業(yè)價(jià)格的影響因素：(1)人口因素：人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模(2)居民收入因素(3)物價(jià)因素(4)利率因素(5)匯率因素(6)物業(yè)稅收因素(7)城市規(guī)劃因素(8)交通管理因素(9)心理因素P88-92

收益性物業(yè)價(jià)值和價(jià)格的種類：1、使用價(jià)值和交換價(jià)值。2、投資價(jià)值(某個(gè)特定的投資者)和市場(chǎng)價(jià)值(一個(gè)典型的投資者)。區(qū)別：市場(chǎng)價(jià)值是客觀的，非個(gè)人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的，個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值;在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是惟一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同。3、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格。4、總價(jià)格和單位價(jià)格。5、實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格。6、現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格。7、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)。8、評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)(是在物業(yè)拍賣活動(dòng)中出現(xiàn)的一組價(jià)格)。拍賣保留價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定，未作評(píng)估的，參照市價(jià)確定。。。人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的80%，如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的20%。9、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格。10、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商議定，但是，享受國(guó)家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。11、原始價(jià)值、帳面價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值。原始價(jià)值是始終不變的，賬面坐標(biāo)是隨著時(shí)間的流逝而不斷養(yǎng)活的，市場(chǎng)價(jià)值是隨著時(shí)間的流逝而上下波動(dòng)的。

收益性物業(yè)估價(jià)方法：市場(chǎng)法，成本法，收益法。

20、市場(chǎng)法又稱市場(chǎng)比較法、比較法，是將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)點(diǎn)的近期發(fā)生過(guò)交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似物業(yè)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚恚郧笕」纼r(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

P93

市場(chǎng)法估價(jià)一般分為下列4大步驟進(jìn)行：①搜集交易實(shí)例;②選取可比實(shí)例;③對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理。其中，根據(jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價(jià)格換算、價(jià)格修正和價(jià)格調(diào)整。④求取比準(zhǔn)價(jià)格。

(二)搜集交易實(shí)例

搜集較多的內(nèi)容，一般包括：①交易實(shí)例物業(yè)的狀況;②交易雙方;③成交日期;④成交價(jià)格，包括計(jì)價(jià)方式和價(jià)款;⑤付款方式;⑥交易情況。

(三)選取可比實(shí)例

基本要求：①可比實(shí)例物業(yè)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象物業(yè)的類似物業(yè);②可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近;③可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合;④可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常市場(chǎng)價(jià)格或能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。

(四)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

包括如下5個(gè)方面：①統(tǒng)一付款方式;②統(tǒng)一采用單價(jià); ③統(tǒng)一幣種和貨幣單位;④統(tǒng)一面積內(nèi)涵;⑤統(tǒng)一面積單位。

(五)交易情況修正

在下列交易中，成交價(jià)格往往會(huì)偏離正常市場(chǎng)價(jià)格：

1.利害關(guān)系人之間的交易。

2.急于出售或急于購(gòu)買的交易。

3.交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易。

4.交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易。

5.特殊交易方式的交易。

6.交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。

7.相鄰物業(yè)的合并交易。

8.受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。

(六)交易日期調(diào)整

交易日期調(diào)整實(shí)質(zhì)上是對(duì)物業(yè)市場(chǎng)狀況對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響進(jìn)行調(diào)整，故又可稱之為物業(yè)市場(chǎng)狀況調(diào)整，簡(jiǎn)稱市場(chǎng)狀況調(diào)整。調(diào)整的具體方法，可以采用價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率，也可以采用時(shí)間序列分析。

(七)物業(yè)狀況調(diào)整

思路是：①確定對(duì)估價(jià)對(duì)象這類物業(yè)的價(jià)格有影響的物業(yè)狀況方面的各種因素，包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實(shí)物方面的因素;②判定估價(jià)對(duì)象物業(yè)和可比實(shí)例物業(yè)在這些因素方面的狀況;③將可比實(shí)例物業(yè)與估價(jià)對(duì)象物業(yè)在這些因素方面的狀況逐一進(jìn)行比較，找出它們之間差異所造成的價(jià)格差異程度;④根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。

(八)求取比準(zhǔn)價(jià)格

21、成本法是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。P101

22、運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟進(jìn)行：1搜集有關(guān)物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料;2測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格;3測(cè)算折舊;4求取積算價(jià)格。P102

23、物業(yè)價(jià)格構(gòu)成：1)土地取得成本2)開(kāi)發(fā)成本3)管理費(fèi)用4)投資利息5)銷售費(fèi)用6)銷售稅費(fèi)7)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)P102-103

成本法的基本公式 物業(yè)價(jià)格=重新購(gòu)建價(jià)格一折舊

24、根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。P106

建筑物折舊=建筑物重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物市場(chǎng)價(jià)值。

物業(yè)的重新購(gòu)建價(jià)格：兩途徑，一是不將該房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分，二是將該房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分，建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，分為重置價(jià)格和重建價(jià)格。重建價(jià)格相對(duì)高一些。有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物，適用重建價(jià)格，一般建筑物適用重置價(jià)格。

建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。

2.求取建筑物折舊的年限法

年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)求取建筑物折舊的方法。

建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命。

建筑物的年齡分為實(shí)際年齡和有效年齡。有效年齡可能短于也可能長(zhǎng)于其實(shí)際年齡。取決于維修養(yǎng)護(hù)。

建筑物的剩余壽命是其壽命減去年齡之后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余，經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實(shí)際年齡之后的壽命。建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效年齡之后的壽命，即剩余經(jīng)濟(jì)壽命=經(jīng)濟(jì)壽命一有效年齡

年限法中最主要的是直線法。

25、(1)收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說(shuō)明，決定物業(yè)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過(guò)去的因素而是未來(lái)的因素。(2)收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的物業(yè)。P111

26、運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟進(jìn)行：1搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料;2預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益(如凈收益);3求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù);4選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格。P111

27、(1)收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式:P111

☆☆

式中 V—物業(yè)的收益價(jià)格;

A—物業(yè)的凈收益;

Y—物業(yè)的報(bào)酬或折現(xiàn)率;

n—物業(yè)的收益期限，是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可以獲得收益的時(shí)間，通常為收益年限。

28、(1)運(yùn)用收益法估價(jià)，需要預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益?？捎糜谑找娣ㄖ修D(zhuǎn)換為價(jià)值的未來(lái)收益主要有潛在收入、有效毛收入、凈運(yùn)營(yíng)收益。(2)出租的物業(yè)是收益法估價(jià)的典型對(duì)象，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。P114

29、(1)報(bào)酬率即折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率同類性質(zhì)的比率。進(jìn)一步搞清楚報(bào)酬率的內(nèi)涵，需要搞清楚一筆投資中投資回收與投資回報(bào)的概念及其之間的區(qū)別?？梢詫①?gòu)買收益物業(yè)視為一種投資行為。在一個(gè)完善的市場(chǎng)中，投資者之間競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果是：要獲取較高的收益，意味著要承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn);或者，有較大的風(fēng)險(xiǎn)，投資者必然要求有較高的收益，即只有較高收益的吸引，投資者才愿意進(jìn)行有較大風(fēng)險(xiǎn)的投資。P115

(2)報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的投資，其報(bào)酬率也高，反之則低。

(4)實(shí)際上就在觀念上把握住了求取報(bào)酬率的方法。即所選用的報(bào)酬率，應(yīng)等同于獲取估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資的報(bào)酬率。由于物業(yè)價(jià)值與報(bào)酬率負(fù)相關(guān)，因此，風(fēng)險(xiǎn)大的物業(yè)的價(jià)值低，風(fēng)險(xiǎn)小的物業(yè)的價(jià)值高。

(5)求取報(bào)酬率的方法主要有累加法和市場(chǎng)提取法。

30、直接資本化法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法。P115

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