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綜合分析題

三、綜合(案例)分析題(根據(jù)背景材料，按要求作答，簡(jiǎn)答的，分步驟答要點(diǎn))

1.（共6分，每問(wèn)2分）

背景材料

萬(wàn)家樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司聘請(qǐng)花語(yǔ)物業(yè)管理有限公司為其開(kāi)發(fā)的物資小區(qū)進(jìn)行管理，雙方簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同，約定合同期限為5年。業(yè)主購(gòu)房時(shí)同意花語(yǔ)物業(yè)管理有限公司進(jìn)行物業(yè)管理。在合同履行的第二年7月，物資小區(qū)在當(dāng)?shù)貐^(qū)房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立了業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)在首次會(huì)議上，有人認(rèn)為花語(yǔ)物業(yè)管理有限公司是萬(wàn)家樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司強(qiáng)行安排給業(yè)主的，其物業(yè)服務(wù)合同是無(wú)效的合同；也有的業(yè)主認(rèn)為是該物業(yè)服務(wù)合同格式條款。

問(wèn)題1什么是無(wú)效民事行為，無(wú)效民事行為有幾種類型？

無(wú)效民事行為，是嚴(yán)重違反法律規(guī)定的有效要件，法律不承認(rèn)其效力的行為。無(wú)效的民事行為，從行為開(kāi)始起就沒(méi)有法律約束力。有以下幾種：(1)無(wú)民事行為能力人實(shí)施的；(2)一方以欺詐、脅迫的手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所為的損害國(guó)家利益的；(3)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的；(4)違反法律或者社會(huì)公共利益的；(5)以合法形式掩蓋非法目的的。

問(wèn)題2什么是格式條款？法律對(duì)格式條款的規(guī)制有哪些？

格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。包含有格式條款的合同稱格式合同、定式合同、定型化合同等。

《合同法》對(duì)格式條款的規(guī)制有：

采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。

提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。

對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)該按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)采用非格式條款。

問(wèn)題3物業(yè)服務(wù)合同有哪些特征？

(1)物業(yè)服務(wù)合同是合同法15種有名合同之外的無(wú)名合同。

物業(yè)服務(wù)合同與委托合同存在極大的不同，不能將物業(yè)合同歸屬于委托合同。

(2)物業(yè)服務(wù)合同實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)與管理權(quán)的分離。

(3)物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同。

(4)物業(yè)服務(wù)合同是有償合同，要式合同。

2.根據(jù)所給建筑施工圖，按要求回答問(wèn)題。（共15分）

問(wèn)題1說(shuō)明該圖樣的圖示方法。（1分）

該圖是外墻身詳圖。實(shí)際是建筑剖面圖中外墻從室外地坪以下到屋頂檐部的局部放大圖。

問(wèn)題2說(shuō)明該圖樣包括的基本內(nèi)容。（2分）

詳圖所表示的內(nèi)容：

1)墻的厚度與各部分的尺寸變化及與定位軸線的關(guān)系；2012年物業(yè)管理師考試時(shí)間

2)地面節(jié)點(diǎn)表明防潮層、室內(nèi)地面和室外勒腳及散水的構(gòu)造做法；

3)中間節(jié)點(diǎn)表明各層墻體與圈梁、樓板等構(gòu)件的連接關(guān)系及連接做法，表明各層地面、樓面等的標(biāo)高及構(gòu)造做法，表明門窗洞口的高度及標(biāo)高；

4)檐口節(jié)點(diǎn)表明屋面的高度、標(biāo)高及構(gòu)造做法。

問(wèn)題3說(shuō)明該圖樣畫出了建筑物基本構(gòu)成中的哪幾部分？（2分）

它表明了建筑物基本構(gòu)成中的屋頂、樓板層與地面（樓地層）、墻、窗的構(gòu)造情況。

問(wèn)題4簡(jiǎn)述該圖樣畫出的建筑物基本構(gòu)成部分的基本功能。（2分）

墻是建筑物的承重和圍護(hù)構(gòu)件，它承受屋頂、樓板傳來(lái)的荷載，并將這些荷載連同自重一起傳給基礎(chǔ)。外墻與屋頂一起組成了整個(gè)房屋的外殼，抵抗雨、雪、風(fēng)沙的侵襲，阻止太陽(yáng)的輻射作用，夏季隔熱冬季保溫。內(nèi)墻起分隔室內(nèi)空間、避免相互干擾的作用。

樓板層是建筑物水平方向的承重構(gòu)件和分隔構(gòu)件，樓板將整個(gè)建筑物分成若干層，它承受著作用在上面的荷載，并將這些荷載連同自重一起，傳給墻或柱，同時(shí)還對(duì)墻身起水平支撐作用。

地面直接承受各種使用荷載，并將這些荷載連同自重直接傳給地基。

屋頂是建筑物頂部的圍護(hù)和承重構(gòu)件，它承受屋頂?shù)娜亢奢d，并將這些荷載傳給墻或柱，還起阻隔雨水、風(fēng)雪對(duì)室內(nèi)的影響，將雨、雪水排除，防止冬季室內(nèi)熱量散失,夏季太陽(yáng)輻射進(jìn)入室內(nèi)的作用。

窗主要起采光和通風(fēng)的作用，同時(shí)又有分隔和圍護(hù)作用，是非承重構(gòu)件。

問(wèn)題5說(shuō)明首層層高、首層窗臺(tái)高度及窗洞口高度。（1分）

首層層高：3.6m

首層窗臺(tái)高度：相對(duì)于室內(nèi)地面高度0.9m

首層窗洞口高度：1.8m

問(wèn)題6簡(jiǎn)述墻身防潮層常用的構(gòu)造做法。（1分）

墻身防潮的方法是在墻腳鋪設(shè)防潮層，防止土層和地面水滲入磚墻體。墻身防潮層的構(gòu)造做法常用的有三種：①防水砂漿防潮層；②細(xì)石混凝土防潮層；③卷材防潮層。

問(wèn)題7該建筑的水平承重構(gòu)件對(duì)裝修技術(shù)、房屋維修管理有哪些要求？（2分）

對(duì)房屋裝修技術(shù)的要求：不得在混凝土面孔板上鑿洞、打眼、吊掛頂棚及藝術(shù)照明燈具。未經(jīng)房屋安全鑒定站(室)鑒定的房屋裝飾，其承重墻(18cm以上厚磚墻、12cm以上厚混凝土墻)、共用部位隔斷墻、外磚護(hù)墻、抗震墻體上不得隨意掏墻、打洞、剔槽，不得擅自拆改。

對(duì)房屋維修管理工作的要求：當(dāng)主體結(jié)構(gòu)損壞嚴(yán)重時(shí)，不論修繕哪一類房屋，均應(yīng)要求牢固、安全、不留隱患。

問(wèn)題8簡(jiǎn)述樓地面、屋面對(duì)房屋裝修技術(shù)、房屋養(yǎng)護(hù)、房屋維修管理？（2分）

對(duì)房屋裝修技術(shù)的要求：樓(地)面裝飾材料的重量不得超過(guò)規(guī)定值。否則，必須經(jīng)房屋安全鑒站(室)鑒定。在粘貼廚房、衛(wèi)生間地面裝飾材料前，必須對(duì)基層做防水處理，并按規(guī)定辦理蓄水24小時(shí)檢驗(yàn)合格的簽認(rèn)手續(xù)。衛(wèi)生間的蹲坑改坐便器，不得隨意變動(dòng)下水排水甩口位置。

樓地面對(duì)房屋養(yǎng)護(hù)工作的要求：經(jīng)常用水房間樓地面的有效防水、避免室內(nèi)受潮與蟲害、控制與消除裝飾材料的有害作用。

屋面工程的養(yǎng)護(hù)(1)定期清掃，保證各種設(shè)施處于有效狀態(tài)；(2)定期檢查、記錄、并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)處理；(3)嚴(yán)格執(zhí)行維修制度；(4)加強(qiáng)屋面使用的管理。

對(duì)房屋維修管理工作的要求。樓地面工程的維修應(yīng)牢固、安全、平整、不起砂、拼縫嚴(yán)密不閃動(dòng)，不空鼓開(kāi)裂，地坪無(wú)倒泛水現(xiàn)象。如房間長(zhǎng)期處于潮濕環(huán)境，可增設(shè)防潮層，木基層或增強(qiáng)砂樓面損壞嚴(yán)重時(shí)，應(yīng)改做鋼筋混凝土樓面。屋面必須確保安全，不滲漏，排水暢通。

問(wèn)題9簡(jiǎn)述室內(nèi)裝飾對(duì)房屋裝修技術(shù)、房屋養(yǎng)護(hù)、房屋維修管理的要求（2分）

對(duì)房屋裝修技術(shù)的要求：新做房屋吊頂?shù)闹c(diǎn)應(yīng)設(shè)在周邊的墻體上，平房吊頂必須預(yù)留檢查口。室內(nèi)裝飾要保證煤氣管道和設(shè)備的安全要求：電氣管線及設(shè)備與煤氣管水平凈距不得小于10cm；電線與煤氣管交叉凈距不小于3cm。房屋裝飾不得影響毗連房屋的正常使用和鄰里生活。房屋裝飾要符合規(guī)劃、供暖、供熱、煤氣、電力等部門的規(guī)定。

對(duì)房屋維修管理工作的要求：抹灰應(yīng)接縫平整，不開(kāi)裂，不起殼，不起泡，不松動(dòng)，不剝落。油漆粉飾要求不起殼、不剝落、色澤均勻，盡可能保持與原色一致。對(duì)木構(gòu)件呈現(xiàn)各類鐵構(gòu)件應(yīng)進(jìn)行周期性油漆保養(yǎng)。各種油漆和內(nèi)、外墻涂料，以及地面涂料均屬保養(yǎng)性質(zhì)，應(yīng)制定養(yǎng)護(hù)周期，達(dá)到延長(zhǎng)房屋使用年限的目的。

裝飾工程對(duì)房屋養(yǎng)護(hù)工作的要求：裱糊工程的養(yǎng)護(hù)、飾面工程的養(yǎng)護(hù)、花飾安裝工程的養(yǎng)護(hù)。

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