《物業(yè)管理綜合能力》是物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)2013年物業(yè)管理師考試，小編特整理了物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理綜合能力》相關(guān)知識點(diǎn)，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

擔(dān)保物權(quán)

擔(dān)保物權(quán)是以確保債務(wù)的清償為目的，在債務(wù)人或第三人的特定物或權(quán)利上設(shè)定的一種定限物權(quán)。擔(dān)保物權(quán)是為了擔(dān)保主債權(quán)能夠?qū)崿F(xiàn)而設(shè)定，如果債務(wù)人到期不能償還債務(wù)，債權(quán)人有權(quán)就該擔(dān)保物或權(quán)利優(yōu)先受償。

擔(dān)保物權(quán)具有以下特征：

(1)從屬性。

(2)不可分性。

(3)物上代位性。

我國《擔(dān)保法》上規(guī)定了三種擔(dān)保物權(quán)：抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)。

(一)抵押權(quán)

抵押權(quán)，是指對于債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移占有而供作擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)以該財(cái)產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押物。

1.抵押的效力

(1)抵押權(quán)所擔(dān)保的范圍

抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。抵押合同另有約定的，按照約定。

(2)抵押物的轉(zhuǎn)讓

抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)。轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保;抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓未經(jīng)登記的抵押物，抵押權(quán)不得對抗受讓人，因此給抵押權(quán)人造成損失的，由抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任。

抵押物依法被繼承或者贈與的，抵押權(quán)不受影響。

(3)抵押權(quán)的保全

抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押物價值減少時，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價值，或者提供與減少的價值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。抵押人對抵押物價值減少無過錯的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保。抵押物價值未減少的部分，仍作為債權(quán)的擔(dān)保。

2.抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

(1)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的順序

同一財(cái)產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，登記的抵押權(quán)優(yōu)先于未登記的抵押權(quán)。登記的抵押權(quán)中，登記在先的優(yōu)先于登記在后的，順序相同的，按照債權(quán)比例清償。順序在后的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)先到期的，抵押權(quán)人只能就抵押物價值超出順序在先的抵押擔(dān)保債權(quán)的部分受償;順序在先的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)先到期的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的剩余價款應(yīng)予提存，留待清償順序在后的抵押擔(dān)保債權(quán)。在沒有登記的抵押權(quán)中，各抵押權(quán)人按照債權(quán)比例受償。

(2)實(shí)現(xiàn)的方式

債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償。抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

(3)第三人的追償權(quán)

為債務(wù)人提供抵押擔(dān)保的第三人，在抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，有權(quán)向債務(wù)人追償。

(二)質(zhì)權(quán)

質(zhì)權(quán)是對于債務(wù)人或第三人移轉(zhuǎn)占有而供作擔(dān)保的動產(chǎn)和權(quán)利，當(dāng)債務(wù)人到期不履行債務(wù)時，債權(quán)人可以就該動產(chǎn)或權(quán)利優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

債務(wù)人或第三人為出質(zhì)人，債權(quán)人為質(zhì)權(quán)人，供作擔(dān)保的動產(chǎn)或權(quán)利為質(zhì)物。

與抵押權(quán)相比，質(zhì)權(quán)的特點(diǎn)在于要將擔(dān)保物移轉(zhuǎn)給質(zhì)權(quán)人占有，此外，我國規(guī)定只有動產(chǎn)和權(quán)利可以設(shè)定質(zhì)權(quán)，而抵押權(quán)可以在動產(chǎn)、不動產(chǎn)及不動產(chǎn)權(quán)利上設(shè)定。

(三)留置權(quán)

留置權(quán)是指債權(quán)人按照合同約定占有債務(wù)人的動產(chǎn)，債務(wù)人不按照合同約定的期限履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)留置該財(cái)產(chǎn)，以該財(cái)產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。留置擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金，留置物保管費(fèi)用和實(shí)現(xiàn)留置權(quán)的費(fèi)用。

留置權(quán)產(chǎn)生的條件

留置權(quán)須具備的積極條件：

(1)債權(quán)人合法占有債務(wù)人的動產(chǎn)。留置權(quán)只能在動產(chǎn)上產(chǎn)生。

(2)債權(quán)的發(fā)生與該動產(chǎn)的占有有牽連關(guān)系。對于牽連關(guān)系，我國《擔(dān)保法》規(guī)定了三種：保管合同、運(yùn)輸合同、加工承攬合同發(fā)生的債權(quán)，如在保管合同中，委托人到期沒有支付保管費(fèi)用，則保管人有權(quán)留置保管的貨物，拒絕向委托人交付貨物。

(3)須債權(quán)已屆清償期。如果債權(quán)未到清償期，則債務(wù)人能否清償債務(wù)還不確定，債權(quán)人不能產(chǎn)生留置權(quán)。.

留置權(quán)產(chǎn)生的消極要件，即如果符合下列情形之一則不能產(chǎn)生留置權(quán)：

1)留置債務(wù)人的動產(chǎn)不得違背公序良俗。

2)不得違背當(dāng)事人的約定。當(dāng)事人可以在合同中約定不得留置的物。

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