為了備考2014年物業(yè)管理師考試，中大網(wǎng)校編輯根據(jù)2014年物業(yè)管理師綱特別整理了物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營管理》歷年來考試的重點，幫助大家提前掌握和復習物業(yè)管理師考試要點，以備迎接2014年全國物業(yè)管理師考試。

物業(yè)管理中的設(shè)備更新問題

(一)不會提升物業(yè)運行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新

物業(yè)管理中經(jīng)常會出現(xiàn)這樣的情況：部分建筑設(shè)備(如燈具、空調(diào)系統(tǒng)、電梯等)能正常運行，不影響物業(yè)的整體服務(wù)質(zhì)量，但運行費用過高，而市場上有功能類似但運行費用低的替代設(shè)備可供選擇，是沿用原有設(shè)備還是對其進行更新，這就涉及到了更新決策問題。

僅從提升物業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)濟效益這個角度來看，此類設(shè)備更新決策的邏輯是：在現(xiàn)有設(shè)備的年運行費用與更新設(shè)備的年總成本之間(包括初始購買成本支出的分攤和年運行費用)，選擇數(shù)值較低的方案。

例如，某物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有設(shè)備為舊式空調(diào)機組，剩余使用壽命5年，年電費支出40萬元。市場上銷售的新型節(jié)能空調(diào)機組，使用壽命10年，初始購置費用支出 120萬元，年電費支出20萬元。僅從經(jīng)濟的角度分析，是否需要更新呢?如果采用靜態(tài)分析的方法，則分析過程十分簡單：舊式空調(diào)機組年電費支出40萬元，新空調(diào)機組的等效年總費用支出為120/10+20=32萬元，采用新設(shè)備，每年節(jié)約費用支出8萬元，因此應(yīng)該選擇更新設(shè)備方案。當然，如果采用動態(tài)分析方法，新設(shè)備購置費用會產(chǎn)生較大的財務(wù)成本，因此更新設(shè)備的經(jīng)濟效果會下降。

(二)能提升物業(yè)運行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新

物業(yè)經(jīng)營管理實踐中，許多設(shè)備更新的情況，都會由于設(shè)備性能的提升而提高住戶的滿意度，從而提升物業(yè)租金收益(通過提高租金、提高入住率、減少租金拖欠等方式)。此時的設(shè)備更新決策，就要同時考慮設(shè)備更新后所帶來的物業(yè)經(jīng)營收益的影響。

例如，某出租寫字樓的電梯已經(jīng)明顯老化，雖然能夠正常運行，但能源費用、維護維修費用逐年增加，而且維修期間對住戶的正常使用也產(chǎn)生了一定的影響，住戶抱怨增加，支付租金的意愿下降，租約期滿續(xù)約的可能性也下降。此時，物業(yè)業(yè)主和經(jīng)營管理者就面臨著電梯的更新決策問題。

假設(shè)在上述情況中，電梯的運行費用為20萬元/年，可能導致的潛在租金損失為30萬元/年，新電梯的更新購置成本為200萬元，經(jīng)濟使用壽命為15年，年運行費用為15萬元，電梯更新后不僅可以扭轉(zhuǎn)可能的租金損失，而且還能比當前增加20萬元/年的租金收入。此時如何決策呢?更新決策的思維邏輯是：比較更新和不更新兩個方案下的年等額費用，以數(shù)值小的方案為優(yōu)。當然，這里要妥善處理好收益參數(shù)，將潛在租金損失作為費用、可能增加的租金收入作為負費用。

如果進行靜態(tài)條件下的計算，則不更新條件下的等額年費用為20+30=50萬元，采用更新方案下的年費用為300/15+15-10=25萬元。據(jù)此可以選擇更新設(shè)備方案。同樣的道理，如果選用動態(tài)算法，考慮資金時間價值的影響，更新方案的年費用會增加，經(jīng)濟效果會下降，但也有可能是優(yōu)于沿用原電梯的方案。

物業(yè)經(jīng)營管理中的設(shè)備更新問題很常見，這里只介紹了采用靜態(tài)算法進行更新決策的思路，而動態(tài)算法決策的思路相同，只是計算過程比較復雜。

此外，物業(yè)經(jīng)營管理中，也會經(jīng)常遇到建筑物主要部分更新或大修決策問題，例如屋頂?shù)姆隆⑷肟诨虼筇玫母脑?、空間使用功能的調(diào)整等。此時面臨的經(jīng)濟分析和決策問題是：不更新或大修，物業(yè)日常維護維修費用增加、收租能力下降;進行更新或大修，需要較多的初始投入，但物業(yè)日常維護維修費用下降、收租能力提高。此問題經(jīng)濟分析和決策的思路，與設(shè)備更新決策的第二種類型相似。

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（責任編輯：vstara）

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