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(二)某花園住宅小區(qū)物業(yè)管理合同糾紛案

[案情摘要]

某花園住宅小區(qū)由建設(shè)單位屬下的A物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理。2001年A物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)簽訂了物業(yè)管理委托合同；2002年6月，業(yè)主大會(huì)通過(guò)解聘物業(yè)管理公司并另行招標(biāo)選聘物業(yè)管理公司的決定；2002年8月，經(jīng)招標(biāo)產(chǎn)生的B物業(yè)管理公司開始對(duì)該住宅小區(qū)實(shí)施管理服務(wù)；2002年3月，某仲裁委員會(huì)裁決A物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)簽訂的合同合法有效，并應(yīng)繼續(xù)履行，并由業(yè)主委員會(huì)及全體業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。2003年，業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)法院不執(zhí)行裁決書的申請(qǐng)被法院駁回。2011年物業(yè)管理師考試合格標(biāo)準(zhǔn)

[案情]

某花園由A物業(yè)管理公司提供管理和服務(wù)，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立之后，與該物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)管理合同，一年后，業(yè)主委員會(huì)出具評(píng)審報(bào)告，對(duì)物業(yè)管理公司一年內(nèi)的工作給予了肯定性評(píng)價(jià)。但小區(qū)部分業(yè)主們認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)并不能真正代表他們的利益。經(jīng)過(guò)表決之后，選舉出新一屆業(yè)主委員會(huì)，新一屆業(yè)主委員會(huì)決定與A物業(yè)管理公司提前解除合同，通過(guò)招標(biāo)更換物業(yè)管理公司。

2002年7月，經(jīng)部分業(yè)主多次要求，政府有關(guān)部門同意某花園舉行了物業(yè)管理招標(biāo)，經(jīng)由評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)定，B物業(yè)管理公司中標(biāo)。雙方簽訂了物業(yè)管理合同，合同開始履行的時(shí)間為2002年8月1日。

在B物業(yè)公司進(jìn)駐該住宅區(qū)時(shí)，A物業(yè)管理公司不同意撤出，雙方對(duì)峙了數(shù)小時(shí)。最后，在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的請(qǐng)求和數(shù)百名業(yè)主的聚眾壓力下，當(dāng)?shù)卣凸矙C(jī)關(guān)出面，安排B物業(yè)管理公司進(jìn)入小區(qū)，A物業(yè)管理公司人員同時(shí)撤離。

此后，A物業(yè)公司以業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)提前解除合同為由向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，要求繼續(xù)履行合同并賠償損失。

[仲裁裁決]

2003年3月21日，某仲裁委員會(huì)對(duì)該案作出終局裁決。仲裁認(rèn)為，前屆業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)，應(yīng)該由后屆業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)；2001年度，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)對(duì)申請(qǐng)人的工作做出了肯定性評(píng)價(jià)，說(shuō)明申請(qǐng)人的物業(yè)管理工作已符合業(yè)主委員會(huì)要求；另外，物業(yè)管理合同雖然具有近似委托性質(zhì)，但并不等同于委托合同，作為業(yè)主委員會(huì)，不能以委托方名義單方隨時(shí)解除合同。因此裁決：A物業(yè)管理公司和某花園業(yè)主委員會(huì)自2002年4月1日起繼續(xù)履行雙方簽訂的《物業(yè)管理合同》；業(yè)主委員會(huì)及全體業(yè)主支付A物業(yè)管理公司自2002年8月1日之后的物業(yè)管理酬金損失，每月以17萬(wàn)元計(jì)算。

裁決生效后，A物業(yè)管理公司向法院申請(qǐng)執(zhí)行裁決；業(yè)主委員會(huì)也向法院申請(qǐng)不予執(zhí)行，并撤銷裁決。法院裁定駁回了業(yè)主委員會(huì)的申請(qǐng)但仍未執(zhí)行A物業(yè)管理公司的申請(qǐng)。

[案例分析]

本案的關(guān)鍵在于物業(yè)服務(wù)合同的定性：是委托合同還是一般經(jīng)濟(jì)合同?如果是委托合同，則雙方隨時(shí)可以解除合同，業(yè)主委員會(huì)不承擔(dān)提前解約的責(zé)任；如果是一般經(jīng)濟(jì)合同，合同雙方則不能擅自解除，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)前，許多地方的物業(yè)服務(wù)合同都稱為“物業(yè)管理委托合同”。此類合同雖然近似于委托合同，含有委托的成分，但不符合委托合同的要件。所以本案中裁決書認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同屬于一般性經(jīng)濟(jì)合同，雙方非法定或合同約定原因不得隨意解除，是正確的。該案具有以下意義：一是為《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的定性起了借鑒作用；二是提示合同雙方慎重對(duì)待解除合同行為，即使業(yè)主大會(huì)三分之二以上投票權(quán)業(yè)主投票決定，也不得單方面擅自解除；三是提示政府主管部門在審批招投標(biāo)時(shí)應(yīng)慎重仔細(xì)，首先查清并尊重雙方的合同事實(shí)及其約定。

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