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為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理綜合能力這門學(xué)科,此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理綜合能力輔導(dǎo)資料,希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助!
家中失竊少交物管費勝訴
認(rèn)為物業(yè)公司未能盡職盡責(zé)處理小區(qū)事務(wù),單元內(nèi)缺少無障礙通道、物業(yè)監(jiān)管不到位造成家中失竊等,東方城市花園業(yè)主兩年前便中止繳納物業(yè)費,物業(yè)催討不成直接將拖欠物業(yè)費業(yè)主告上法庭。業(yè)主謝先生表示,2004年9月入住后,發(fā)現(xiàn)單元內(nèi)缺少無障礙通道。謝先生隨后多次就此問題向物業(yè)公司提出建議,但“從來沒有任何回音或解釋”。在認(rèn)為沒有享受應(yīng)得權(quán)益的情況下,謝先生從2005年4月起暫停繳納物業(yè)費用。今年春節(jié)過后,謝先生發(fā)現(xiàn)自家單元內(nèi)開始修建無障礙通道。“我立即興沖沖去物業(yè)繳費。”但工作人員卻告知,必須連同拖欠的物業(yè)費一起交齊,否則不予受理。而謝先生認(rèn)為,對于“應(yīng)得而未得的服務(wù)”的部分理應(yīng)從物業(yè)費中扣除,“但遭到了物業(yè)公司的否決。”隨即謝先生收到了法院的傳票。小區(qū)物業(yè)公司以拖欠物業(yè)費為由將其告上法庭。業(yè)主陳女士表示,2005年3月,包括自己在內(nèi)的4戶業(yè)主失竊。“承諾24小時有保安值班卻出現(xiàn)多戶業(yè)主失竊,就是物業(yè)失職。”陳女士因此拒繳物業(yè)費用。最后,謝先生和陳女士因為小區(qū)配套設(shè)施不符合售房合同標(biāo)準(zhǔn)而被減免部分物業(yè)費。
專家解讀
拒交少交物業(yè)費必須視情況而定
“與《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定對應(yīng)的條例,可以參照于2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理條例》第36條。該規(guī)定指出,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。”上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所馬永健律師進(jìn)一步表示,業(yè)主能否以物業(yè)服務(wù)不到位為由拒交或者少交物業(yè)費,必須視具體情況而定。首先,業(yè)主和物業(yè)是否在購房合同中對物業(yè)提供的服務(wù)和設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行具體的約定。其次,物業(yè)的服務(wù)不到位是否直接導(dǎo)致了業(yè)主的權(quán)益受損。物業(yè)糾紛逐漸增多,多是集中在業(yè)主對物業(yè)公司服務(wù)不滿上。在該類糾紛中,多數(shù)業(yè)主都采用拒付物業(yè)費的方式來表達(dá)不滿,一旦物業(yè)公司起訴,業(yè)主往往因時過境遷,舉不出物業(yè)公司違約的證據(jù)而敗訴,或是接受調(diào)解。因此業(yè)主應(yīng)依法維權(quán)。在發(fā)生爭議時業(yè)主不能一味用拒付物業(yè)費的消極方式來對待。一是要積極溝通協(xié)商;二是要留下物業(yè)公司不履行義務(wù)的證據(jù),比如將不達(dá)標(biāo)物業(yè)設(shè)施或小區(qū)臟亂的環(huán)境拍照留存,為今后法律訴訟的舉證提供必要依據(jù)。
法條規(guī)定
《物權(quán)法》第八十三條:業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會,對拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為,有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求行為人停止侵害、賠償損失。
《物權(quán)法》第三十七條:侵害物權(quán),造成權(quán)利人損害的,權(quán)利人可以請求損害賠償,也可以請求承擔(dān)其他民事責(zé)任。
律師提醒
業(yè)主在和開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同時,一定要擦亮眼睛,仔細(xì)閱讀合同中對物業(yè)管理和具體配套服務(wù)設(shè)施等相關(guān)條文。一般物業(yè)服務(wù)都是有級別標(biāo)準(zhǔn)的,并依此為收費依據(jù)。如果物業(yè)在今后的日常管理服務(wù)中沒有達(dá)到合同中約定的級別標(biāo)準(zhǔn),業(yè)主可以依此要求物業(yè)扣除與未達(dá)標(biāo)服務(wù)相對應(yīng)的物業(yè)費用
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