《物業(yè)經(jīng)營管理》是物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復習2013年物業(yè)管理師考試備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營管理》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第一節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容

一、物業(yè)經(jīng)營管理的層次

物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關，通常將其分為物業(yè)管理或設施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個層次。其中，物業(yè)管理和設施管理以運行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。

1.物業(yè)管理

物業(yè)管理的核心工作是對物業(yè)進行日常的維護與維修，并向人住的客戶或業(yè)主提供服務，以保障其始終處在正常的運行狀態(tài)。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營管理的全部內(nèi)容。然而，對于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)企業(yè)擁有的自用物業(yè)，除了物業(yè)管理，還要進行相應的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。

2.設施管理

設施管理是一種新型的房地產(chǎn)服務業(yè)務，其主要功能是通過對人和工作的協(xié)調，為某一機構(企業(yè)或事業(yè)單位)創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。設施管理的對象，主要是高新技術企業(yè)用房、醫(yī)院、科研教學設施、大型公共文體設施、政府和企業(yè)辦公樓等物業(yè)，服務對象通常為擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機構。3.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

房地產(chǎn)資產(chǎn)管理從對物業(yè)、設施和租戶的管理上升到聘用多個物業(yè)管理企業(yè)和設施管理公司來同時管理多宗物業(yè)。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司負責管理物業(yè)管理企業(yè)和設施管理公司，監(jiān)督它們的行為，指導它們?yōu)槲飿I(yè)發(fā)展制定戰(zhàn)略計劃，以便使這些物業(yè)在所處的房地產(chǎn)子市場內(nèi)實現(xiàn)價值最大化的目標，滿足房地產(chǎn)組合投資管理者的要求。

4.房地產(chǎn)組合投資管理

房地產(chǎn)組合投資管理的視野更加廣闊，包括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標;評價資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn);審批資產(chǎn)管理公司為維護物業(yè)資產(chǎn)結構安全、功能先進，保持其市場競爭地位而提出的更新改造計劃;以經(jīng)風險調整后的組合投資回報最大化為目標來管理資產(chǎn);以及在合適的時機購置和處置物業(yè)資產(chǎn)。

房地產(chǎn)投資的利潤是通過三種基本途徑創(chuàng)造出來的：一是在極好的條件下購買物業(yè)/物業(yè)管理師報考條件/(從開發(fā)商或原業(yè)主手中);二是在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標來經(jīng)營物業(yè);三是在合適的時機售出物業(yè)。物業(yè)經(jīng)營管理公司代表個人投資者或機構投資者來促使這三個目標的實現(xiàn)，實際上就是以物業(yè)業(yè)主的角色在工作。

物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關系

二、物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關系

物業(yè)管理或設施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的作用是相互關聯(lián)的。在一個小型房地產(chǎn)“投資組合”里，某一種層次的管理可能同時扮演三種角色。圖1—2顯示了在一大宗房地產(chǎn)投資組合中，物業(yè)管理或設施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理之間的相互關系。

在這里，物業(yè)管理和設施管理定位在現(xiàn)場操作層面的管理，其主要作用是為租戶提供及時的服務和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流。

而資產(chǎn)管理通常不在現(xiàn)場，它們通常負責幾處不同的物業(yè)。資產(chǎn)管理一般按照物業(yè)類型、地理位置或兩者結合起來(如北京的寫字樓或長江三角洲地區(qū)的公寓)的分類原則來管理物業(yè)，因此比現(xiàn)場物業(yè)管理具有更廣闊的視角。資產(chǎn)管理

公司作為物業(yè)投資者或業(yè)主的代表，“管理”物業(yè)管理企業(yè)。更確切地說，資產(chǎn)管理公司通過監(jiān)控物業(yè)的運行績效，來聘用、解聘和調配物業(yè)管理企業(yè)。資產(chǎn)管理通過物業(yè)管理的工作來實施自己的戰(zhàn)略計劃，并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報目標。

物業(yè)管理企業(yè)為了減少物業(yè)維護維修的工作量，通常傾向于選擇新建成物業(yè)或物理狀況良好的物業(yè)，因此會經(jīng)常提出一些物業(yè)更新改造等資本改良投資計劃。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司就需要考察這些資本開支是否能有效提升物業(yè)價值，來決定是否批準物業(yè)管理企業(yè)提出的更新改造計劃。

房地產(chǎn)組合投資管理公司則以投資者的目標和風險/回報參數(shù)特征為基礎，來詳細制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略。表1—1明確了物業(yè)管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的主要職責。組合投資管理公司監(jiān)督物業(yè)購置、資產(chǎn)管理、處置和再投資決策，同時監(jiān)督現(xiàn)金的管理并向其服務的客戶定期匯報。在一宗大型的投資組合中，房地產(chǎn)組合投資管理公司會在物業(yè)類型或地域分布上努力地分散投資，以減少投資組合的整體風險。

物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作

三、物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作

(一) 確定戰(zhàn)略

大多數(shù)投資者對金融市場有較為深刻的理解，但對那些缺乏實際物業(yè)投資經(jīng)驗的投資者來說，需要了解投資股票和直接物業(yè)投資的差異。

首先需要明確的是頻繁改變資產(chǎn)組合是不切實際而且不經(jīng)濟的，因此根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略認真確定初始組合非常重要。有必要通過買賣來維持和提高當前資產(chǎn)組合的質量，但如果能嚴格精確地定義資產(chǎn)組合的相關屬性，就可以有效縮短調整期。

眾所周知，物業(yè)資產(chǎn)是非流動的且一般是不可分的，而且把已經(jīng)確定用于現(xiàn)有物業(yè)的資金投資到其他項目上也存在風險。

與此同時，投資者還需要有應對機遇的愿望和能力，/2012年物業(yè)管理師考試時間/因為這些機會總是發(fā)生在最不可能發(fā)生和最不方便操作的時候。

每宗物業(yè)都具有獨特的區(qū)位和其他法律及物理上的特點，使它和其他項目有所區(qū)別，即使它們表面上可能比較相像。因此，市場調研不僅很難操作，而且一旦情況發(fā)生改變，調研結果的適應性也不強。因此，人們開發(fā)了一些監(jiān)控工具來幫助資產(chǎn)管理人員及時了解市場行情。

目前在英國，已有至少八九種主流的監(jiān)控工具，盡管這些監(jiān)控工具有不同的誤差和特點，但在市場表現(xiàn)和評估信息的基礎上，都可以用來對物業(yè)資產(chǎn)的資本增長率、租金變化和收益變動等績效指標進行監(jiān)測。

(二)確定標準

資產(chǎn)投資者將還需要結合對市場的跟蹤、分析判斷，確定不同市場條件下的投資標準。這些投資標準包括現(xiàn)金流、租金波動和基于市場交易的收益變化。

簡單地說，要實現(xiàn)和維持理想的投資組合非常困難、昂貴和耗時，風險也較大。

(三)構建信息基礎

提出一個建議和制定一個策略的首要前提是有足夠的信息可用。因此，必須有一個可靠的足以使資產(chǎn)組合中的各個單元都得到合適評價的數(shù)據(jù)庫。

對搜集到的信息，應當進行分類保存。正如上面提到的，可能用到的信息量很大，最好要系統(tǒng)地搜集而不是直到需求產(chǎn)生時才開始進行。在低成本的計算機硬件和功能強大，操作簡單的計算機軟件問世后，數(shù)據(jù)搜集、分類、存儲和重新獲得信息的工作變得比較容易了。

(四)決策分析

決策分析是對各種可能的方案進行分析比較的過程。通常對某一問題的解決方案不止一種，每種方案的結果都具有某種或大或小的不確定性。近年來，制定決策的過程越來越復雜，投資決策主要取決于兩個關鍵因素，預期收益和風險水平。

(五)進行資產(chǎn)組合

資產(chǎn)組合理論的原則是投資者應當把一些合適的持有物進行分散，從而有效地抵消一部分風險。這種理論的假設是投資者是理性的，愿意在可以接受的風險水平上追求最大的收益。如果兩個投資項目的潛在收益水平相同，那么必將選擇低風險的那個方案。在任何情況下，都將選擇收益最大和風險最小的那個組合。這個原則獲得了廣泛的認可，并且被歸納為一句話：“不要把雞蛋放在同一個籃子里。”

在一定收益水平上具有最小風險的資產(chǎn)組合被認為是有效的，代表這種資產(chǎn)組合的點可以組成一個有效邊界曲線。期望收益率是各個組成部分的加權平均數(shù)，投資在不同資產(chǎn)上的數(shù)量可以被用來作為權重。各個組成部分在一定的收益水平上的風險被組合起來測度資產(chǎn)組合內(nèi)部的相關系數(shù)。

在合適的選擇下，整體風險應該盡可能低。換句話說，資產(chǎn)組合的風險將低于各個組成部分的加權平均風險，因為當風險不隨時間變化、風險方向也不改變的時候，不同投資方式之間存在補償。在考慮物業(yè)組合中減少風險時，投資者將在可以選擇的范圍內(nèi)，尋求相關系數(shù)為負的投資，例如，選擇不同的部門和不同的地理區(qū)域。

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（責任編輯：中大編輯）

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