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住小區(qū)地下室產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)所有？

前不久，我所代理了一起關(guān)于居住小區(qū)公共區(qū)域經(jīng)營(yíng)權(quán)及經(jīng)營(yíng)收益的案子：某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)將管理該小區(qū)的物業(yè)管理公司告上法庭，認(rèn)為被告利用屬于業(yè)主所有的地下室進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，侵犯了全體業(yè)主的財(cái)產(chǎn)收益，要求法院判令被告停止對(duì)地下室的的經(jīng)營(yíng)行為，將地下室的經(jīng)營(yíng)權(quán)交給業(yè)主委員會(huì)，返還歷年的租金收入，并賠償全體業(yè)主的經(jīng)濟(jì)損失。

在代理該案的過程中，我們發(fā)現(xiàn)不僅是業(yè)主、物業(yè)管理公司、開發(fā)商，甚至一些著名的專家、學(xué)者在居住小區(qū)的公共區(qū)域問題上都存在一些模糊的認(rèn)識(shí)。那么，地下室的的經(jīng)營(yíng)權(quán)和產(chǎn)權(quán)究竟屬于誰(shuí)所有？我們認(rèn)為：地下室的經(jīng)營(yíng)權(quán)是依附于地下室產(chǎn)權(quán)的，誰(shuí)擁有地下室的產(chǎn)權(quán)，誰(shuí)就擁有地下室的經(jīng)營(yíng)權(quán)。

關(guān)于地下室的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，應(yīng)當(dāng)從地下室的建設(shè)、銷售、分?jǐn)傄约叭朔拦こ痰臋?quán)屬性質(zhì)等多方面來(lái)分析，而不應(yīng)從單一的或籠統(tǒng)的角度就認(rèn)為地下室的產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主或開發(fā)商所有。我們認(rèn)為：在商品房銷售時(shí)，地下室中未分?jǐn)偛课缓涂臻g的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于原建設(shè)單位――開發(fā)商所有；在商品房銷售時(shí)，地下室中已分?jǐn)偛课缓涂臻g的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于全體業(yè)主所有；而地下室中人防工程的產(chǎn)權(quán)，應(yīng)屬于國(guó)家所有，由政府的人民防空辦公室管理。上述觀點(diǎn)的理由是：

一、依據(jù)所有權(quán)原理，房屋所有權(quán)的取得，分為原始取得和繼受取得兩種，而居住小區(qū)的開發(fā)商作為房屋及輔助設(shè)施的建設(shè)單位，對(duì)于地下室的產(chǎn)權(quán)屬于原始取得。因?yàn)樵既〉玫姆椒ㄖ痪褪峭ㄟ^生產(chǎn)而取得產(chǎn)品，開發(fā)商投資建成商品樓，就是通過生產(chǎn)方式原始取得了商品樓中全部房屋和空間的產(chǎn)權(quán)。而繼受取得是指因買賣、繼承、贈(zèng)與等法律行為，使所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移而取得的所有權(quán)，比如購(gòu)房人通過購(gòu)買商品房而取得所購(gòu)買房屋的所有權(quán)。開發(fā)商將原始取得的包括商品房在內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)品出賣給購(gòu)房人，購(gòu)房人按照合同支付價(jià)款后，取得了所購(gòu)買房屋的所有權(quán)，成為該房屋的所有權(quán)人（業(yè)主）。但是，業(yè)主所取得的也只是所購(gòu)買房屋及合同約定公攤面積的所有權(quán)，并沒有取得未購(gòu)買和未分?jǐn)偯娣e的所有權(quán)。因此，地下室中未分?jǐn)偟牟课缓涂臻g的產(chǎn)權(quán)并沒有轉(zhuǎn)移，仍屬于開發(fā)商所有。

二、通過現(xiàn)行法律、法規(guī)和事實(shí)情況也可以判斷出未分?jǐn)偟牡叵率覍儆谠ㄔO(shè)單位所有，而不屬于業(yè)主。以北京市為例：

1、依據(jù)《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》的規(guī)定，可分?jǐn)偟墓妹娣e為：大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工作休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。這些規(guī)定說明了業(yè)主享有共同共有權(quán)利的范圍只是分?jǐn)偟母鞣N設(shè)施、設(shè)備用房，不包含地下室的其他部位和空間。 業(yè)主在買房時(shí)僅僅支付了分?jǐn)偯娣e的價(jià)款，沒有支付未分?jǐn)偯娣e的價(jià)款，因此，依據(jù)《民法》等價(jià)有償?shù)脑瓌t，業(yè)主沒有支付未分?jǐn)偯娣e的對(duì)價(jià)，當(dāng)然就沒有取得未分?jǐn)偛课缓涂臻g的產(chǎn)權(quán)。

2、依據(jù)《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》的規(guī)定，不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間是：作為人防工程的地下室、倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間、售房單位自營(yíng)、自用的房屋。建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》也規(guī)定：“凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。”從上述這些規(guī)定可以看出，地下室有大量的空間沒有分?jǐn)?，也沒有出售給業(yè)主，是可以由開發(fā)商銷售或出租的。地下室中未分?jǐn)偛课缓涂臻g并不屬于公攤面積，其所有權(quán)仍然屬于建設(shè)單位，建設(shè)單位有權(quán)對(duì)其自營(yíng)、自用。

3、我們收集到了北京市一些商品房項(xiàng)目的《商品房買賣合同》及開發(fā)商與業(yè)主在購(gòu)買商品房時(shí)關(guān)于分?jǐn)偯娣e的約定，從實(shí)踐中也可以看出，業(yè)主不可能購(gòu)得地下室的所有權(quán)。以北京市的商品房為例：大多數(shù)業(yè)主分?jǐn)偛碛泄灿袡?quán)的公用部分只是：水箱間、水泵房、集水坑、風(fēng)機(jī)房、管道間、電氣井、設(shè)備井、正壓送風(fēng)井、電梯井、電梯前廳、過道、π接室、配電室、值班警衛(wèi)室、垃圾間；套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。上述分?jǐn)偟墓貌糠植⑽窗ǖ叵率抑械钠渌课弧Ｒ虼说叵率椅闯鍪垡约拔捶謹(jǐn)偛课坏漠a(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生變更，仍然屬于原始產(chǎn)權(quán)人――開發(fā)商所有。

4、法律、法規(guī)并沒有關(guān)于業(yè)主購(gòu)買房屋后，就自動(dòng)將開發(fā)商所有的未分?jǐn)偤臀闯鍪鄣钠渌慨a(chǎn)，都無(wú)償劃撥給廣大業(yè)主所有的規(guī)定。因此，業(yè)主并沒有可以無(wú)償取得地下室未出售及未分?jǐn)偛课划a(chǎn)權(quán)的法定依據(jù)。

三、依據(jù)實(shí)務(wù)中辦理產(chǎn)權(quán)的手續(xù)，也說明未出售、未分?jǐn)偟拿娣e不屬于業(yè)主。

實(shí)務(wù)中辦理產(chǎn)權(quán)先是由開發(fā)商辦理整棟樓房的產(chǎn)權(quán)，而后隨著商品房的銷售，各購(gòu)房人取得自己所購(gòu)買的房屋面積的產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商在整棟樓房中的產(chǎn)權(quán)面積逐步扣減，未出售的產(chǎn)權(quán)面積，因所有權(quán)未發(fā)生變動(dòng)，其產(chǎn)權(quán)仍屬于開發(fā)商所有。

業(yè)主購(gòu)買房屋后，所辦理的產(chǎn)權(quán)證上登記的房產(chǎn)面積只含有其購(gòu)房的套內(nèi)面積和已分?jǐn)偟拿娣e，而不含有未分?jǐn)偟拿娣e和開發(fā)商還未出售的面積。故業(yè)主要求對(duì)自己產(chǎn)權(quán)證中不包含的部分行使占有、使用和收益的權(quán)利，沒有事實(shí)與法律依據(jù)。

業(yè)主購(gòu)房?jī)H僅支付了其購(gòu)買房屋的套內(nèi)面積和已分?jǐn)偯娣e的購(gòu)房款，并未繳納未分?jǐn)偯娣e的購(gòu)房款。因此，未分?jǐn)偛糠值乃袡?quán)并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，仍屬于原建設(shè)單位。

四、關(guān)于地下室中的人防工程的產(chǎn)權(quán)，按照《人民防空法》的規(guī)定，地下人防工程的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有，統(tǒng)一由各區(qū)、縣人民政府的人防辦進(jìn)行管理和經(jīng)營(yíng)，不屬于業(yè)主，不屬于開發(fā)商，也不屬于物業(yè)管理公司管理經(jīng)營(yíng)的范圍。

基于上述分析，我們認(rèn)為，關(guān)于地下室的產(chǎn)權(quán)問題應(yīng)該綜合分析，即將出臺(tái)的《物權(quán)法》中也應(yīng)對(duì)此有明確規(guī)定，以公平地保護(hù)業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，共同構(gòu)建和諧社會(huì)。

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