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二、共用設(shè)施設(shè)備外包管理合同的簽署和外包控制

(一)訂立外包管理合同應(yīng)注意的事項

由于設(shè)施設(shè)備的重要性和發(fā)生故障所產(chǎn)生的損失和影

響可能較大，在合同起草和簽訂過程中，應(yīng)特別注意以下幾個方面：

(1)在簽訂合同時要注意保證簽約主體與實施主體一致。

(2)在合同中應(yīng)明確因設(shè)施設(shè)備故障、事故造成的人員、財產(chǎn)等損失，明確在出現(xiàn)情況時的責(zé)任方，以免在出現(xiàn)問題時產(chǎn)生糾紛。

(3)應(yīng)在合同中明確服務(wù)的技術(shù)指標標準，并盡量采取量化形式，便于檢驗。

(4)委托方應(yīng)盡量保留受托方在服務(wù)過程中的有關(guān)質(zhì)量記錄文件，既便于監(jiān)督服務(wù)過程，也便于掌握設(shè)施設(shè)備狀況，保證設(shè)施設(shè)備歷史資料的完整性。

(二)外包管理合同實施應(yīng)注意的問題

(1)建立針對承包方的檢查監(jiān)控制度并落實專人負責(zé)實施。

(2)建立與承包方的定期溝通會議制度，及時解決合同履約過程中出現(xiàn)的問題。

(3)建立定期效果評估制度。對評估過程中發(fā)現(xiàn)的較大或普遍存在的問題，以書面形式通知承包方，并提出整改要求，限期整改。

(4)定期對承包方基本情況全面更新，以及時掌握承包方的企業(yè)狀況，適時采取對策，確保承包方有能力持續(xù)履行服務(wù)合同。

供配電、給排水系統(tǒng)的管理

第五節(jié)幾種典型設(shè)施設(shè)備的管理

一、供配電系統(tǒng)

(一)種類

物業(yè)的供電種類按供電方式的不同分為高壓供電和低壓供電；按供電回路數(shù)目的情況分為單回路供電和多回路供電；按備用電源情況分為無自備電源供電和有自備電源供電；按供電性質(zhì)分為長期供電和臨時供電。

(二)管理工作主要內(nèi)容

(1)配備合格的專業(yè)工程技術(shù)人員和相應(yīng)數(shù)量的操作和維修電工。

(2)制訂嚴格的供配電運行制度和電氣維修保養(yǎng)制度，同時建立相應(yīng)的檢查監(jiān)督機制保證各項制度的執(zhí)行。

(3)建立供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案。

(4)配備各種必要的工具、儀器儀表和安全防護用品、常用零配件和易損易耗晶等，并建立零配件供應(yīng)渠道和供應(yīng)商名冊。

(5)定期對用電計量儀表進行檢查和校驗，確保用電計量的準確性。進行用電統(tǒng)計分析，做好用電調(diào)度和用電計劃工作。

(6)建立臨時用電管理制度，對任何新增加的用電都應(yīng)進行用電負荷的計算，進行合理的負荷分配，盡可能保證三相平衡，任何情況下都不允許超負荷供電。

(7)要建立火警、水災(zāi)、臺風(fēng)、地震等災(zāi)害時的供電預(yù)防措施。

(8)做好節(jié)約用電工作，降低損耗。

(9)限電、停電要提前通知業(yè)主、物業(yè)使用人。

(10)供配電運行可建立24小時值班制度，發(fā)生故障時應(yīng)能及時組織力量搶修，盡快恢復(fù)電力供應(yīng)。

(11)定時對備用電源進行檢查，對蓄電池進行充電，對備用發(fā)電機進行運行試驗。

(12)重視無功功率和補償工作，提高功率因數(shù)，改善用電質(zhì)量。

(13)進行公共用電的測算和計量統(tǒng)計工作，為管理服務(wù)費的收取和調(diào)整提供依據(jù)。

二、給排水系統(tǒng)

(一)種類

(1)給水系統(tǒng)可分為生活給水、消防給水、中水和熱水系統(tǒng)。

(2)排水系統(tǒng)可分為：

1)污水系統(tǒng)，用于排放便溺用衛(wèi)生器具排出的污水和人們?nèi)粘Ｉ钪械南礈煊盟?。有的建筑物還分為糞便污水管道和生活廢水管道，分別排出便溺用衛(wèi)生器具的污水和洗滌用水。

2)雨水系統(tǒng)，用于排除屋面雨、雪水。

3)工業(yè)廢水系統(tǒng)，用于排除工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)過程中排出的生產(chǎn)廢水和生產(chǎn)污水。2011年物業(yè)管理師考試合格標準

(二)管理工作主要內(nèi)容

(1)建立給排水管理隊伍，負責(zé)小區(qū)范圍內(nèi)室內(nèi)外給排水設(shè)備、設(shè)施的運行管理和維修保養(yǎng)工作。

(2)建立給排水運行管理和維修保養(yǎng)管理制度。

(3)建立給排水工程技術(shù)檔案，特別要收集保存好隱蔽的和地下的工程、管道的圖紙資料。

(4)配備必要的工具和安全防護用品，準備相應(yīng)數(shù)量的零備件和易損易耗品。

(5)制訂供水計劃，保證供水的水壓、水質(zhì)。如需限水、停水，則要提前通知用戶。

(6)有應(yīng)付臺風(fēng)、暴雨、大面積跑水等緊急事件的應(yīng)急措施，每年雨季來臨前要清理疏通排水工程。

(7)做好節(jié)約用水工作，防止跑冒滴漏。積極協(xié)助用戶安排合理的用水計劃。

(8)對公共清潔用水和綠化用水進行計量和測算，為管理費的收取提供依據(jù)。

(9)定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。

(三)注意事項

(1)應(yīng)保證消防用水的基本儲備。

(2)北方地區(qū)應(yīng)注意冬季管道防凍，避免發(fā)生水管爆裂、跑水事故。

(3)餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定清理化糞池和隔油池，防止污水管道堵塞。

(4)采用分流排水系統(tǒng)的要堅持雨水和污水分流排放，不允許污水通過雨水管道排放。

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