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四、《條例》主要內(nèi)容簡(jiǎn)介

(一)第一章　總則

本章共5條，對(duì)《條例》的立法目的、調(diào)整對(duì)象和適用范圍、倡導(dǎo)原則和行政管理體制等作了規(guī)定。

作為第一部全國(guó)性的物業(yè)管理法規(guī)，《條例》第一條開宗明義，將規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)、維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益、改善人民群眾的生活和工作環(huán)境作為其立法宗旨。

物業(yè)管理雖然在我國(guó)發(fā)展迅速，涉及面甚廣，但在實(shí)際生活中，對(duì)物業(yè)管理的內(nèi)涵并沒有形成一個(gè)統(tǒng)一的看法。為了避免不必要的紛爭(zhēng)，《條例》第二條對(duì)物業(yè)管理的概念作了界定，明確了條例的調(diào)整范圍。

就業(yè)主而言，選擇一個(gè)合適的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于其能否獲得期待的物業(yè)管理服務(wù)至關(guān)重要，為此《條例》第三條明確規(guī)定提倡業(yè)主通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選聘物業(yè)管理企業(yè)。

在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，創(chuàng)新和科技進(jìn)步是永恒的主題。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高，也需借助新技術(shù)、新方法，也需依靠科技進(jìn)步。因此《條例》第四條鼓勵(lì)物業(yè)管理利用創(chuàng)新和科技進(jìn)步來提升物業(yè)管理服務(wù)水平。

為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，《條例》第五條明確了各級(jí)房地產(chǎn)主管部門對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理權(quán)。

(二)第二章　業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

本章共15條，規(guī)定了業(yè)主的概念、權(quán)利與義務(wù)，業(yè)主大會(huì)的組成、宗旨、成立條件、職責(zé)、會(huì)議制度、議事規(guī)則，業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)、職責(zé)與組成，業(yè)主公約的內(nèi)容、法律效力，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)的關(guān)系等內(nèi)容。

隨著住房制度改革的不斷深化，房屋主要由國(guó)家或者單位擁有單一產(chǎn)權(quán)的格局發(fā)生了根本改變，居民住房自有化率越來越高，隨之而來的，單幢建筑物內(nèi)有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人(即多個(gè)業(yè)主)的情況越來越多。

由于房屋建筑及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地是密不可分的整體，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行使用、維護(hù)、管理和對(duì)決定業(yè)主共同事務(wù)等事項(xiàng)，涉及全體業(yè)主的共同利益，

單個(gè)業(yè)主無法完成，只能由全體業(yè)主形成共同意志，才能對(duì)此類共同事務(wù)作出決定。必須建立一種機(jī)制，保證對(duì)業(yè)主共同事務(wù)作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志，符合全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主大會(huì)就是這樣一種代表和維護(hù)全體業(yè)主共同利益的有效機(jī)制。

鑒于業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的重要性，本條例專設(shè)第二章，對(duì)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的權(quán)責(zé)及其運(yùn)行機(jī)制作了明確的規(guī)定。這對(duì)于規(guī)范業(yè)主行為，保障業(yè)主合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理活動(dòng)的健康發(fā)展將起到重要的作用。

(三)第三章　前期物業(yè)管理

本章共11條，是關(guān)于前期物業(yè)管理的規(guī)定，包括前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)公約、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)、物業(yè)資料的移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)的保修責(zé)任等內(nèi)容。

由于物業(yè)管理涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益，物業(yè)管理企業(yè)沒有必要和單個(gè)業(yè)主逐一簽訂物業(yè)服務(wù)合同，只需在被業(yè)主大會(huì)選聘之后，與業(yè)主委員會(huì)簽訂統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)合同。

也就是說，物業(yè)管理法律關(guān)系是建立在全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)“滾動(dòng)開發(fā)”和“分期銷售”的情況比較多，業(yè)主的入住是一個(gè)逐漸的過程，物業(yè)從開始交付給業(yè)主，到業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)之間，往往還有一段過程。

但在這個(gè)過程中，不能說就不需要物業(yè)管理了。這個(gè)階段的物業(yè)管理，就是本章所稱的前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理與通常情況下的物業(yè)管理是物業(yè)管理的兩個(gè)不同階段。

前期物業(yè)管理合同關(guān)系不是根據(jù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，而是根據(jù)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同形成的。

另外，前期物業(yè)管理常常包括通常情況下的物業(yè)管理不具有的一些內(nèi)容，如管理遺留掃尾工程、空置房出租或看管等物業(yè)管理事項(xiàng)。可以看出，前期物業(yè)管理具有一定的特殊性。

現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)管理的糾紛很大程度上集中于前期物業(yè)管理階段，如建設(shè)單位遺留的房屋質(zhì)量問題、小區(qū)配套建設(shè)不齊全問題等。

因此，為了規(guī)范前期物業(yè)管理活動(dòng)，1994年建設(shè)部頒布《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(建設(shè)部令第33號(hào))對(duì)前期物業(yè)管理作了原則性的規(guī)定。

1999年，為了進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)行為，保障前期物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，減少物業(yè)管理糾紛，建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于印發(fā)<前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議>(示范文本)的通知》，對(duì)前期物業(yè)管理的內(nèi)容作了詳細(xì)的提示。

《條例》在總結(jié)以往實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)前期物業(yè)管理的內(nèi)容單列一章，詳細(xì)加以規(guī)定。

該章的一個(gè)基本思想就是通過制度的建立和完善，明確建設(shè)單位的責(zé)任，打破舊有的“誰開發(fā)、誰管理”的模式，增加前期物業(yè)管理的透明度，如對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂的特殊要求、住宅前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度的強(qiáng)制推行等，都體現(xiàn)了這個(gè)思想。

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