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建立商業(yè)大廈公共維修資金的建議和辦法

近幾年，我市商業(yè)大廈作為全市房地產(chǎn)行業(yè)的一個重要組成部分，緊隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展而迅猛拓展。商業(yè)大廈是城市繁榮的象征。建成初期，設(shè)計獨特、風(fēng)格迥異的建筑物，功能齊全，配套完整的設(shè)施設(shè)備的確成為城市建設(shè)的亮點，為市貌增光添彩、為商業(yè)凝聚人氣。隨著時間的推移，一個必須直面的實際問題就擺在我們面前——維修，而其前提是必須妥善解決維修資金。只有使必要的維修資金得到保障，商業(yè)大廈才能正常運作，城市才能持續(xù)繁華。

現(xiàn)狀與不足

1.我市商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展勢頭方興未艾：除南大街商業(yè)步行街已建成投入使用外，萊蒙都會、前后北岸等商業(yè)街改造正在熱火朝天的進行中；而住宅項目中，沿街一幢底層均為商鋪，無一例外。

2.商業(yè)大廈產(chǎn)權(quán)性質(zhì)多元化：商業(yè)大廈產(chǎn)權(quán)性質(zhì)大體可以分為三類，一是屬開發(fā)主體（政府、集團、開發(fā)商等）所有，只租不售；二是開發(fā)主體（政府、集團、開發(fā)商）擁有部分產(chǎn)權(quán)（調(diào)控和穩(wěn)定市場），部分出售：三是全部售出，商業(yè)大廈分割為多個大小規(guī)模不等的全產(chǎn)權(quán)商鋪。

3.我市商業(yè)大廈（商住樓、底商住宅樓除外）目前尚沒有建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的專門規(guī)定。

4.運行中的商業(yè)大廈不僅是共用部位需要經(jīng)常維修，共用設(shè)施設(shè)備也面臨正常的修理，特別是具有一定規(guī)模的商業(yè)大廈的電梯、空調(diào)，還面臨中修或大修，甚至更新的問題。

5.由于沒有專項的維修資金作保障，商業(yè)大廈共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修矛盾十分突出，尤其是有多個產(chǎn)權(quán)人的商業(yè)大廈，因難以分?jǐn)偩S修費而導(dǎo)致共用設(shè)施設(shè)備帶病運行、甚至癱瘓的情況比比皆是，物業(yè)公司普遍感到十分棘手。

綜上所述，建立商業(yè)地產(chǎn)共用維修資金勢在必行。

設(shè)想與建議

我們認(rèn)為，為了確保商業(yè)大廈的運行質(zhì)量，維護商業(yè)大廈的城市形象，必須建立商業(yè)大廈共用維修資金。商業(yè)大廈共用維修資金主要是解決商業(yè)大廈共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修問題。

1.范圍

商業(yè)大廈的共用部位是指住房主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、接板、屋頂?shù)龋?，戶外墻廈、門廳、樓梯間、走廊、內(nèi)街遞道、連廊、頂棚、公共廁所、監(jiān)控室、電梯房、配電問、垃圾房等公共場所。

商業(yè)大廈的共用設(shè)施設(shè)備包括電梯、中央空調(diào)，強、弱電設(shè)施設(shè)備，給、排水設(shè)施設(shè)備、消防設(shè)施、LED、公廁及配套設(shè)施、通風(fēng)設(shè)施等。

2.籌集

商業(yè)大廈的地段、規(guī)模、設(shè)施不一樣，我們設(shè)想在維修資金的籌集上也應(yīng)分檔次：

（1）商住樓、底商樓參照現(xiàn)行住宅標(biāo)準(zhǔn)35元／平方米的規(guī)定籌集；

（2）不使用電梯的商業(yè)大廈按50元／平方米籌集；

（3）使用電梯的商業(yè)大廈按80元／平方米籌集；

（4）同時使用電梯和中央空調(diào)的商業(yè)大廈按100元／平方米籌集。

開發(fā)建設(shè)單位在商業(yè)大廈竣工交接時，綜合交接費中作為商業(yè)大廈維修基金的比例，也應(yīng)相應(yīng)提高。維修基金的余額不足月集額的30％時，商業(yè)大廈的業(yè)主應(yīng)主動續(xù)繳補足。

3.管理

商業(yè)大廈籌集的維修基金實行政府監(jiān)督，集中收集、權(quán)屬不變、審批使用的原則。

商業(yè)大廈的維修基金由物業(yè)管理企業(yè)代理籌集，并應(yīng)按維修基金的管理規(guī)定及時足額解交，集中歸集至市物業(yè)管理中心。

4.使用

確立方便業(yè)主合理使用的原則，由政府主管部門負(fù)責(zé)制訂維修基金使用范圍，使用標(biāo)準(zhǔn)和使用程序。

（1）已成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主大會、業(yè)委會討論決定是否同意使用維修基金：

（2）尚沒有成立業(yè)委會的，建議由市政府物業(yè)主管部門或物業(yè)管理中心指導(dǎo)成立商業(yè)大廈維修小組，由維修小組討論決定是否同意使用維修基金；

（3）物業(yè)公司按照業(yè)委會或大廈維修小組的決定，與有資質(zhì)的維修公司訂立合同，做出預(yù)算，報市物管中心審批。工程結(jié)束后，工程決算需經(jīng)審計部門審計，并向全體業(yè)主公示，確保急需維修項目及時得以合理修復(fù)。

政策依據(jù)和可行性探討

建立和完善商業(yè)大廈維修基金不僅是必須的，也是可行的。

1.政策依據(jù)

國家建設(shè)部、財政部關(guān)于印發(fā)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的通知，即建住房（1998）213號文，第二十二條“非住宅商品房維修基金的管理可以參照本辦法執(zhí)行”。據(jù)了解，上海市目前商業(yè)地產(chǎn)維修基金即是參照上述文件執(zhí)行的。

2.實踐可行性依據(jù)

南大街商業(yè)步行街建成交付前，開發(fā)建設(shè)單位——常州之江置業(yè)有限公司出于對南大街持續(xù)發(fā)展的高度負(fù)責(zé)，有效保障南大街商業(yè)步行街商業(yè)房地產(chǎn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修，促進街區(qū)長效物業(yè)管理，要求建立南大街商業(yè)步行街商辦用房物業(yè)專項維修資金。經(jīng)常州市房產(chǎn)管理局批復(fù)，街區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)本體維修資金參照住宅標(biāo)準(zhǔn)，按建筑面積35元／平方米收取，由購房人支付街區(qū)共用設(shè)施維修資金按1 2元／平方米收取，由開發(fā)建設(shè)單位支付。

南大街商業(yè)房地產(chǎn)交付時，我們按市房管局批復(fù)，向業(yè)主籌集維修資金，得到了業(yè)主的理解和支持，開了籌措商業(yè)房地產(chǎn)維修基金的一個好頭。籌集過程中，也存在不足，就是沒有妥善涵蓋電梯維修和更新的資金籌措。南大街步行街目前有各類電梯扶梯62臺，應(yīng)該盡量籌措相應(yīng)的維修資金，確保電梯的年檢、保養(yǎng)以至更新的問題。

綜上所述，商業(yè)大廈是城市的名片和形象，誰都不愿意看到二、三年或三、五年后，商業(yè)大廈因維修“斷炊”，管理乏善而千瘡百孔、傷痕累累；更不愿意看到由于維修資金的短缺，造成共用設(shè)施設(shè)備的少保養(yǎng)、拼消耗，以至設(shè)備設(shè)施英年早“衰”或英年早“逝”，甚至引發(fā)人身傷亡事故。所以，在建立商業(yè)房地產(chǎn)維修資金上，我們呼吁有關(guān)部門統(tǒng)攬全局，制定相應(yīng)完善的政策，保障商業(yè)房地產(chǎn)的正常維修維護，為商業(yè)房地產(chǎn)的長效發(fā)展保駕護航

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