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四、物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任

《條例》第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”

因此，對不履行合同約定，造成業(yè)主人身和財產(chǎn)損害的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任，而非法定責(zé)任。

物業(yè)管理改善了居住環(huán)境，提高了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的生活質(zhì)量，有利于物業(yè)的保值增值。但是，物業(yè)管理不是萬能的，不會也不可能包治百病。在實踐中，在實施了物業(yè)管理的區(qū)域內(nèi)，業(yè)主的人身和財產(chǎn)受到損害的情況也常有出現(xiàn)。

例如，在實行封閉式管理的住宅小區(qū)，某業(yè)主存放在車庫中的車輛被盜;小偷進入業(yè)主家中盜物甚至傷人、殺人等。應(yīng)當(dāng)說，就某一特定事項而言，出現(xiàn)某一結(jié)果的原因往往是多方面的。

在界定各方責(zé)任時，不能簡單地認(rèn)為既然實施了物業(yè)管理，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)當(dāng)保障業(yè)主的財產(chǎn)和人身安全，對業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受到的人身和財產(chǎn)的損害，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)完全的法律責(zé)任(主要是民事賠償責(zé)任)。

物業(yè)管理企業(yè)就業(yè)主受到的人身和財產(chǎn)損害承擔(dān)責(zé)任有一個前提條件，就是物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，即物業(yè)管理企業(yè)存在違約行為。未能履行包括根本不履行和不完全履行兩種情形。

例如，某物業(yè)服務(wù)合同中約定，在安全防范方面，物業(yè)管理企業(yè)派四名協(xié)管人員24小時巡邏。如果物業(yè)管理企業(yè)不派協(xié)管人員巡邏，為根本不履行合同約定;如果物業(yè)管理企業(yè)派兩名協(xié)管人員24小時巡邏或者派協(xié)管人員18小時巡邏，皆為不完全履行合同約定。

根據(jù)合同法的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)根本不履行合同義務(wù)和不完全履行合同義務(wù)的，均需承擔(dān)違約責(zé)任。

物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，除了《條例》和其他法律法規(guī)的明文規(guī)定外，來自于物業(yè)服務(wù)合同的約定。如果物業(yè)管理企業(yè)完全遵守了法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，則即使業(yè)主人身、財產(chǎn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受到損害，物業(yè)管理企業(yè)也不一定因此承擔(dān)法律責(zé)任。

值得注意的是，物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同中的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，“依法”承擔(dān)的是“相應(yīng)”的法律責(zé)任。所謂“依法”，主要是指依照《民法通則》、《合同法》、《刑法》以及條例等法律、法規(guī)的規(guī)定。

這些法律法規(guī)對承擔(dān)民事(違約或者侵權(quán))責(zé)任、刑事責(zé)任、行政責(zé)任的條件、方式等有明確規(guī)定。所謂“相應(yīng)”，有兩層含義：一是根據(jù)不同的情況，承擔(dān)不同類型的責(zé)任。

例如，構(gòu)成違約和侵權(quán)的，承擔(dān)違約和侵權(quán)責(zé)任;違反行政管理秩序的，承擔(dān)行政責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，承擔(dān)刑事責(zé)任。二是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的不同約定，承擔(dān)不同的責(zé)任。

違約責(zé)任是物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容之一，物業(yè)管理企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)責(zé)任。

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