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第四節(jié)　《物業(yè)管理條例》

2003年6月8日，國務院頒布了《物業(yè)管理條例》?！稐l例》的頒布，是我國物業(yè)管理發(fā)展歷史上一件具有里程碑意義的大事，標志著我國物業(yè)管理進入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期。

一、《條例》的立法過程

1999年4月，建設部成立《條例》起草小組，開始《條例》的起草工作。在《條例》起草階段，起草小組主要做了下列工作：

(一)收集有關資料，了解國內(nèi)外物業(yè)管理的立法情況

《條例》起草的前期階段，起草小組通過各種渠道開展資料收集和分析工作。先就各地出臺的地方性法規(guī)、地方性政府規(guī)章以及影響較大的規(guī)范性文件進行收集并逐一分析，對各地物業(yè)管理立法的主要內(nèi)容、存在的問題有了基本了解;通過總結各地物業(yè)管理立法中的經(jīng)驗和不足，初步了解了《條例》起草中的重點和難點問題。與此同時，通過各種渠道，收集國外物業(yè)管理立法資料。鑒于我國法律體系傾向于大陸法系，起草小組通過考察、交流等形式，重點了解了德國、法國、新加坡、日本、韓國的物業(yè)管理立法情況，考察了日本、韓國、澳大利亞、新西蘭的物業(yè)管理制度以及法國、德國的建筑區(qū)分所有權制度。

我國內(nèi)地的物業(yè)管理在深圳起步，由于地緣關系，香港地區(qū)的物業(yè)管理立法對內(nèi)地物業(yè)管理立法影響較大。為借鑒香港成熟的立法經(jīng)驗，起草小組多次與香港業(yè)界進行交流，認真解讀了香港的《建筑物管理條例》及相關法規(guī)，對香港和內(nèi)地的法律體系、法制環(huán)境、居民物業(yè)管理理念、立法背景等作了比較研究。

(二)開展立法調(diào)研，掌握第一手材料

為深入了解物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題，起草小組多次組織了立法調(diào)研活動。2000年6月至2001年3月，起草小組赴青島、寧波、長春、武漢等地，就業(yè)主委員會的性質(zhì)和監(jiān)督管理、物業(yè)管理企業(yè)應當承擔的法律責任界限、建設單位的義務、物業(yè)管理項目招投標、物業(yè)使用中的禁止行為、利用物業(yè)進行經(jīng)營的收益分配、業(yè)主委員會與居委會、物業(yè)管理與社區(qū)建設、物業(yè)管理企業(yè)與公共事業(yè)單位之間的關系等問題作了調(diào)研。并在大連召開了由東、中、西部有關城市代表參加的關于業(yè)主大會、前期物業(yè)管理及專項維修資金等問題的專題討論會，廣泛聽取了各方面的意見。這些調(diào)研活動，有助于在起草《條例》時從實際出發(fā)，有的放矢，從而增加《條例》規(guī)定的可操作性。

(三)進行專家論證，研討立法中的難點問題

物業(yè)管理在我國發(fā)展僅有20多年，各地物業(yè)管理發(fā)展很不均衡。同時，我國物業(yè)管理理論研究尚處于起步狀態(tài)，對物業(yè)管理法律關系、各方主體的權利義務、物業(yè)管理的基本制度等沒有形成統(tǒng)一認識，這給《條例》的起草帶來了一定難度。有鑒于此，起草小組通過召開專家論證會、書面征求專家意見等方式，邀請法學家、律師、資深從業(yè)人員、行政管理人員、業(yè)主代表等，對立法過程中的難點問題進行專題研討。目前《條例》中的業(yè)主大會、業(yè)主公約制度等，是在充分吸收專家意見的基礎上建立的。

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（責任編輯：中大編輯）

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