為了備考2014年物業(yè)管理師考試，中大網(wǎng)校編輯根據(jù)2014年物業(yè)管理師綱特別整理了物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營管理》歷年來考試的重點，幫助大家提前掌握和復習物業(yè)管理師考試要點，以備迎接2014年全國物業(yè)管理師考試。

11、公式與系數(shù)

(1)一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù) F=P(1+i)n

當已知終值F和利率i時，很容易得到復利計息條件下現(xiàn)值P的計算公式：P=F[ ]，上式中的[ ]稱為“一次支付現(xiàn)值系數(shù)”。

(2)等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)

(3)等額序列支付的終值系數(shù)和儲存基金系數(shù)

(4)等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費用系數(shù)

【看一下P50例3-2】某投資者向銀行貸款2000萬元，期限為3年，年利率為8%，若該筆貸款的還款方式為期間按季度付息、到期后一次償還本金，則開發(fā)商每次為該貸款支付的利息總額是多少?如果計算先期支付利息的時間價值，則貸款到期后開發(fā)商實際支付的利息又是多少?

【解】已知P=2000萬元，n=3×4=12,i=8%/4=2%，則

開發(fā)商每次為該筆貸款支村的利息之總額=P×i×n=2000×2%×12=480(萬元)計算先期支付利息的時間價值，則到期后開發(fā)商實際支付的利息=P [((1+i)n-1 ]=2000[(1+2%)12-1]=536.48(萬元)

12、設(shè)備更新的原因與特點

(一)設(shè)備更新的原因源于設(shè)備磨損。磨損分為有形磨損和無形磨損。

1.設(shè)備有形磨損

第一類有形磨損，是指設(shè)備在運轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實體磨損、變形和損壞。

第二類有形磨損，是指設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損。如生銹、腐蝕、橡膠件老化等。

2.設(shè)備無形磨損：是由于社會經(jīng)濟環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值。

第一類無形磨損，是指生產(chǎn)制造工藝的改進，勞動生產(chǎn)率地提高，設(shè)備生產(chǎn)成本降低導致設(shè)備市場價格降低，從而引發(fā)的原來購買的設(shè)備貶值。

第二類無形磨損，是由于技術(shù)進步因素的影響，社會上出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)更先進、技術(shù)更完善、生產(chǎn)效率更高、運行費用更低的新型設(shè)備，從而使原有設(shè)備在術(shù)上顯得陳舊、落后造成的。

3.設(shè)備磨損的補償

設(shè)備磨損的補償方式有兩種，即局部補償和完全補償。設(shè)備有形磨損的局部補償是修理，設(shè)備無形磨損的局部補償是現(xiàn)代化技術(shù)改造。有形磨損和無形磨損的完全補償是更換，即淘汰舊設(shè)備，更換新設(shè)備。

P52

(二)設(shè)備更新的特點分析：(1)設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟壽命。壽命包括：自然壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟壽命。自然壽命也稱物理壽命。技術(shù)壽命是指設(shè)備在開始使用后持續(xù)的能夠滿足使用者需要功有的時間，其時間長短主要取決于無形磨損的速度，技術(shù)進步速度越快，設(shè)備的技術(shù)壽命越短。經(jīng)濟壽命是指從經(jīng)濟角度判斷的設(shè)備最合理的使用年限，在數(shù)值上等于使投入使用的設(shè)備等額年總成本(包括初始購置費用和使用過程中的年運營費用)最低或等額年凈收益最高的期限，經(jīng)濟壽命是有形磨損和無形磨損共同決定的(2)設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量。(3).只比較設(shè)備的費用。

(4).設(shè)備更新分析以費用年值法為主。P53

13、在所有的設(shè)備使用期限中，能使設(shè)備年等額總成本ACn最低的那個使用期限就是設(shè)備的經(jīng)濟壽命。P55 (了解)

物業(yè)管理中的設(shè)備更新問題：1、不會提升物業(yè)運行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新，從提升物業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)濟效益這個角度來看，在現(xiàn)有設(shè)備的年運行費用與更新設(shè)備的年總成本之間，選擇數(shù)值較低的方案。2、能提升物業(yè)運行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新，比較更新和不更新兩個方案下的所等額費用，以數(shù)值小的方案為優(yōu)

14、房地產(chǎn)投資的收益或總回報，包括投資回收和投資回報兩部分。

15、財務(wù)評價指標體系，房地產(chǎn)投資分析的目的，是考察房地產(chǎn)投資項目的盈利能力和清償能力。盈利能力指標包括靜態(tài)指標和動態(tài)指標。

16、盈利指標計算方法：如果NPV大于等于0,可以接受，如果NPV小于0,則項目不可接受;

如果Pb≤Pc，項目可以接受，償債備付率值應該大于1.2 P59-60

盈利指標計算方法

(一)動態(tài)指標

1.財務(wù)凈現(xiàn)值：(NPV)，是指項目按行業(yè)的基準收益率或設(shè)定的目標收益率ic將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價中的另一個重要經(jīng)濟指標。基準收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，是導致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率(MARR)。決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和項目風險。

2.財務(wù)內(nèi)部收益率：(1RR)，是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目盈利性的基本指標。

3.動態(tài)投資回收期：(Pb)，是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標。

(二)靜態(tài)指標

1.靜態(tài)投資回收期：(列)，是指當不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。

2.現(xiàn)金回報率現(xiàn)金回報率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。

3.投資回報率投資回報率指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投人的權(quán)益資本的比率。

四、清償能力指標計算方法

房地產(chǎn)投資項目的清償能力，主要是考察計算期內(nèi)項目各年的財務(wù)狀況及償還到期債務(wù)的能力。

(一)利息計算方法

還本付息的方式包括以下幾種：

1.一次還本利息照付

2.等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應的利息;

3.等額還本付息，在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息;

4.一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息;

5.“氣球法”，借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清。

(二)借款償還期

借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項目具體財務(wù)條件下，項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項目借款本息所需要的時間。

(三)償債備付率償債備付率(DebtCoverageRatio，DCR)，是指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比率。應大于1.2

(四)資產(chǎn)負債率：是反映項目各年所面臨的財務(wù)風險程度及償債能力的指標，屬長期償債能力指標，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌集的，它可以用來衡量客戶在清算時保護債權(quán)人利益的程度。資產(chǎn)負債率高，則企業(yè)的資本金不足，對負債的依賴性強，在經(jīng)濟萎縮或信貸政策有所改變時，應變能力較差;資產(chǎn)負債率低則企業(yè)的資本金充裕，企業(yè)應變能力強。房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟活動，所以房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)負債率一般較高。=負債合計/資產(chǎn)合計*100%

相關(guān)文章：

2014年物業(yè)管理師經(jīng)營管理考點精粹匯總

2014年物業(yè)管理師考試經(jīng)營管理習題模擬匯總

2014年物業(yè)管理師考試經(jīng)營管理試題匯總

關(guān)注：2013年物業(yè)管理師證書領(lǐng)取  零基礎(chǔ)通關(guān)  物業(yè)管理師報考條件

（責任編輯：中大編輯）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁