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《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》是物業(yè)管理師考試科目之一,為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)2013年物業(yè)管理師考試備考,小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》相關(guān)知識(shí)點(diǎn),希望能給您的備考帶來(lái)一定的幫助,順利通過(guò)考試!
影響物業(yè)價(jià)格的因素
影響物業(yè)價(jià)格的因素多而復(fù)雜,通常將它歸納如下:
(一)建筑物本身的基本條件
建筑物本身的基本條件直接影響著房屋的建筑成本及使用情況;直接影響其效用的發(fā)揮,它是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的基本考慮的因素。
1房屋的面積、結(jié)構(gòu)和裝修
房屋的面積、結(jié)構(gòu)和裝修標(biāo)準(zhǔn)不同,其成本就不同,建筑面積、樓地板總面積、建筑高度不同,其建造成本有差異,其價(jià)格就有差異。
2建筑物的設(shè)計(jì)及設(shè)備
建筑物的設(shè)計(jì)與設(shè)備對(duì)建筑物的價(jià)格有重大影響。房屋設(shè)備系指室內(nèi)水電、衛(wèi)生、冷暖氣等各種配套設(shè)備安裝費(fèi)占工程總造價(jià)的15%到20%。
房屋的附屬設(shè)施,如圍墻與綠化,對(duì)物業(yè)估價(jià)有一定的影響。
3施工費(fèi)用和質(zhì)量
施工費(fèi)用是建設(shè)時(shí)所支付的土木工程費(fèi)及其他費(fèi)用它是構(gòu)成建筑物價(jià)格的重大要素。施工質(zhì)量會(huì)影響建筑物的使用年限與維修費(fèi)用,在進(jìn)行房屋估價(jià)時(shí)必須加以考慮。
4建筑物與其環(huán)境配合狀況
周圍的環(huán)境應(yīng)與建筑物相適應(yīng),當(dāng)環(huán)境不好,使建筑物不能處于最有效的使用狀態(tài),價(jià)格就會(huì)降低。
5建筑物完損程度
房屋完損等級(jí)是按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部份的各個(gè)項(xiàng)目的完好或損壞程度來(lái)劃分。它是用來(lái)檢查房屋維修保養(yǎng)情況的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。是決定房屋實(shí)際折舊額的重要因素。完好等級(jí)越高,物業(yè)的價(jià)格接近重置價(jià)值。
6房屋折舊率
房屋折舊率是房屋在使用過(guò)程中以年份計(jì)算的損耗,與原房屋的耐用年限之比,房屋建成交付使用后,隨著時(shí)間的推移會(huì)產(chǎn)生損耗,房屋的使用時(shí)間越長(zhǎng),折舊越大,其折余價(jià)值越小。
7位置
各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和生活活動(dòng)對(duì)物業(yè)住置有不同要求,位置的優(yōu)劣直接影響房屋所有者或使用者的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)影響和社會(huì)滿足程度。在一般情況下,接近人們經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的核心,要道的通口,行人較多,交通流量較大,有利于商業(yè)高度發(fā)展的地帶,其房產(chǎn)價(jià)格必然高昂。商業(yè)用房是看繁華程度、臨街狀態(tài)。居住用房是與周圍環(huán)境狀況,安寧程度,交通便利程度有關(guān)。工業(yè)用房是有利于原料與產(chǎn)品的運(yùn)輸,動(dòng)力的取得及廢料的處理。
8房屋使用情況
房屋作營(yíng)業(yè)用房高于非營(yíng)業(yè)性用房。而不同的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益也不相同,如商業(yè)用房比工業(yè)用房單位面積上創(chuàng)造的利潤(rùn)要大得多,故其價(jià)格亦高。
(二)自然條件因素
自然條件因素一般指下列幾種情況:
1地理位置
地理位置的差異是級(jí)差地租形成的決定因素。房地產(chǎn)坐落的位置不同,價(jià)格有較大差異。位置有自然地理位置與社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置之別。社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置隨著交通及建設(shè)而改變,當(dāng)其位置由劣變?yōu)閮?yōu)時(shí),則價(jià)格會(huì)上升,相反則價(jià)格會(huì)下跌。
2地質(zhì)條件
地質(zhì)條件的
優(yōu)劣,直接關(guān)系到地面建筑和地下設(shè)施的種類,影響到建造成本和建造的難度?,F(xiàn)代城市建設(shè)正向高層化發(fā)展,它對(duì)土地的承載力要求較高。因而地質(zhì)堅(jiān)實(shí)承載力就大,有利于降低成本和建筑物使用。所以地質(zhì)與地價(jià)成正比關(guān)系,即地質(zhì)條件優(yōu)越,地價(jià)就高。
3地形、地勢(shì)
地形是指同一塊土地內(nèi)的地面起伏狀況,地勢(shì)是本地塊與相鄰地塊的高低關(guān)系,特別是鄰接道路的高低關(guān)系。
因地形平坦,起伏、高低的差異而影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本或利用價(jià)值。一般說(shuō)來(lái),土地平坦,地價(jià)較高,土地高低不平,地價(jià)較低。
4土地形狀與面積
地塊的形狀往往對(duì)土地的實(shí)際效用有較大影響。形狀不規(guī)則的土地,由于不利于土地的有效使用,價(jià)格較低。在特殊情況下,面積狹小的土地有特高的價(jià)格。因這塊土地會(huì)減低相鄰大面積土地的利用價(jià)值,于是相鄰?fù)恋厥褂谜邽榍笃渥罴牙?,則可能不惜以高價(jià)取得。
5日照
日照是否良好以及日照時(shí)間的長(zhǎng)短與人們生活的舒適及健康狀況密切相關(guān),所以它會(huì)影響房地產(chǎn)的價(jià)格。
6通風(fēng)、風(fēng)力、風(fēng)向
風(fēng)的情況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響,在一般情況下,時(shí)常鬧風(fēng)災(zāi)的地方,房地產(chǎn)的價(jià)格就低。風(fēng)向與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系在城市中比較明顯,上風(fēng)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格一般較高,在下風(fēng)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格一般較低。
7溫度、濕度、降水量
這三者極端過(guò)?;驑O端貧乏,都不利于生產(chǎn)與生活,降水量與地勢(shì)因素結(jié)合起來(lái),對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格影響更明顯。地勢(shì)雖然低洼,若降水量不大,則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大,反之,地勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響就大。
8天然周期性災(zāi)害
天然周期性災(zāi)害的地帶,土地利用價(jià)值極低,甚至不能利用。但若建設(shè)了抵制災(zāi)害的措施,不再受周期性災(zāi)害的影響,其價(jià)格會(huì)逐步上漲。
9自然景觀
自然景觀是指房地產(chǎn)周圍的物理狀態(tài)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的因素如下:
1)噪聲
工廠、汽車、人群都可能造成噪聲。噪聲大的地方,房地產(chǎn)價(jià)格較低。
2)空氣污染
房地產(chǎn)所處的地區(qū)有無(wú)難聞的氣味,有害物質(zhì)及粉塵等,對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格影響很大。
3)水污染
河流、溝渠、地下水、江湖、海洋等污染情況,對(duì)鄰近的房地產(chǎn)價(jià)格有較大影響。
4)視覺(jué)
房地產(chǎn)周圍的物件是否雜亂,如電桿、廣告牌、標(biāo)示牌等樹(shù)立狀態(tài)和設(shè)計(jì)美觀,建筑物之間協(xié)調(diào),公園、綠化的景觀,對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響。
5)清潔
環(huán)境清潔衛(wèi)生情況,對(duì)物業(yè)價(jià)格亦有影響。
(三)社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素
社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素主要受以下幾方面的影響:
1人口因素
人是房地產(chǎn)最終的享用者,所以人口的數(shù)量、素質(zhì)、分布及家庭規(guī)模等方面與房地產(chǎn)價(jià)格有關(guān)。
1)人口數(shù)量
人口數(shù)量與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系非常密切。在人口數(shù)量因數(shù)中,反映人口數(shù)量的相對(duì)指標(biāo)是人口密度。人口密度從兩方面影響房地產(chǎn)價(jià)格。一方面人口密度提高有可能刺激商業(yè)、服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展,從而提高房地產(chǎn)價(jià)格,另一方面,人口密度過(guò)高造成生活環(huán)境惡化,有可能降低房地產(chǎn)價(jià)格。
2)人口素質(zhì)
社會(huì)文明與文化程度,人民教育與生活水平都會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的變化。人類社會(huì)隨文明的發(fā)達(dá),文化的進(jìn)步,一切公共設(shè)施完善,居住環(huán)境力求寬敞舒適,于此足以增加房地產(chǎn)需求,影響房地產(chǎn)價(jià)格的趨高。
3)家庭規(guī)模
家庭規(guī)模是指某一地區(qū)家庭平均人口數(shù)。家庭人口數(shù)有所變化,將影響居住單位數(shù)的變動(dòng),隨之導(dǎo)致房地產(chǎn)需求變化,從而影響房地產(chǎn)的價(jià)格。
2物價(jià)、工資及就業(yè)水平
物價(jià)的變動(dòng)引起貨幣價(jià)值的變動(dòng)從而波及房地產(chǎn)業(yè),一般來(lái)說(shuō),生活水準(zhǔn)高的地區(qū),房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)高些。
工資及就業(yè)水平的高低影響房地產(chǎn)價(jià)格的變化。
3公共設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施
公共設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施的完備程度,對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響較大。如深圳市原來(lái)只是一個(gè)邊陲小鎮(zhèn),自建立深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)后,市政府不斷完善公共設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施,從而使土地效用提高,土地價(jià)格上升,而帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升。
4國(guó)民經(jīng)濟(jì)收入與土地投資
國(guó)民收入在個(gè)人、法人、政府之間分配,其中多數(shù)是用于消費(fèi)的,其余部份才用于投資。由此形成的國(guó)民總支出中,有些部份是朝向耐久消費(fèi)品的房屋投資。所以說(shuō)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)需求有重要關(guān)系,從而影響房地產(chǎn)價(jià)格。
5社會(huì)經(jīng)濟(jì)承受能力
房地產(chǎn)價(jià)格作為一種現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)關(guān)系,它的高低水平必然要受到價(jià)值與社會(huì)經(jīng)濟(jì)承受能力的雙重制約。在房地產(chǎn)商品價(jià)值和消費(fèi)者的實(shí)際支付能力大致接近,或?qū)嶋H支付能力大于商品價(jià)值的條件下,房地產(chǎn)價(jià)格可由市場(chǎng)本身決定。但在消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)際支付能力嚴(yán)重不足的條件下,房地產(chǎn)的價(jià)格主要以計(jì)劃定價(jià)為主,計(jì)劃定價(jià)與實(shí)際支付能力相應(yīng),同時(shí)應(yīng)考慮政府和企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)計(jì)劃定價(jià)實(shí)行財(cái)政補(bǔ)貼的可能性.
(四)政策因素
國(guó)家政策是影響物業(yè)價(jià)格的關(guān)鍵因素,房地產(chǎn)政策是否寬松直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行,進(jìn)而影響房地產(chǎn)的價(jià)格。
1國(guó)家對(duì)外開(kāi)放政策
國(guó)家改革開(kāi)放政策吸引大量外商來(lái)我國(guó)投資辦廠,從而增加對(duì)房地產(chǎn)商品的需求,活躍房地產(chǎn)市場(chǎng),從而影響房地產(chǎn)價(jià)格。
2財(cái)政與金融
國(guó)家資金的投放,銀行資金的寬松與否,放款的狀況利息率、通貨膨脹率及稅收,都會(huì)影響房地產(chǎn)交易及價(jià)格。
3國(guó)家對(duì)土地使用的限制及規(guī)劃
規(guī)定用途有利于土地的健康協(xié)調(diào)利用有提高地價(jià)的作用。
規(guī)劃會(huì)影響房地產(chǎn)遠(yuǎn)期價(jià)格,如規(guī)劃擬建火車站或修建主干道,興建多功能購(gòu)物中心等,則這些建設(shè)項(xiàng)目所在地附近,房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升。建筑密度和容積率影響土地的利用率,進(jìn)而影響單位建筑面積上分?jǐn)偟降牡貎r(jià),最終影響房產(chǎn)和地產(chǎn)的價(jià)格。
4國(guó)家計(jì)劃指標(biāo)
國(guó)家計(jì)劃指標(biāo),包括建筑設(shè)計(jì)指標(biāo)、建筑安裝工程等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),住宅區(qū)建設(shè)中配套設(shè)施指標(biāo),開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和建筑單位的稅收、盈利、計(jì)價(jià)等構(gòu)成指標(biāo),這些指標(biāo)是國(guó)家計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)商品價(jià)格的基本影響因素。
(五)政治因素
政治因素是指社會(huì)政局穩(wěn)定及有關(guān)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策等。由于物業(yè)屬于不動(dòng)產(chǎn),使用期限長(zhǎng),投資額大,人們一旦把資
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