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商業(yè)樓宇設備運行管理及其評估體系

英國皇家測量師學會對物業(yè)設施管理的定義是：物業(yè)設施管理是對用戶的非核心商業(yè)活動進行積極和有效的統(tǒng)籌，專業(yè)范疇涵蓋人力資源分配、空間規(guī)劃及樓宇保養(yǎng)等等，使客戶能專注發(fā)展其核心業(yè)務，以達到策略性目標。筆者所在的上海東湖物業(yè)以務實創(chuàng)新的科學態(tài)度，在商業(yè)樓宇設備運行、管理及其評估體系方面做出了積極的探索。

一、物業(yè)設備設施管理標準和評估體系的建立

在工作實踐中，物業(yè)管理企業(yè)應將國家建設部優(yōu)秀示范樓標準、國家專項法規(guī)與技術(shù)標準、公司IS0 9002 質(zhì)量體系文件與管理軟件、《管理合同》中的相關部分進行整合，形成一套具有較好操作性的評估體系，將此體系付諸實踐，可以取得較好的效果，這主要表現(xiàn)在以下三個方面：

1. 運行自如：通過建立和完善物業(yè)管理系統(tǒng)運行方案，確保設備設施持續(xù)、穩(wěn)定、有效地運行。

2. 以人為本：通過有效地對各系統(tǒng)設備設施的運行管理，使整體物業(yè)完全、完善、完美地服務于用戶，為物業(yè)使用者創(chuàng)造人性化的服務空間。

3. 保值增值：運用有效技術(shù)手段，降低設備設施使用中的自然折損與非正常消耗，延長設備設施的使用壽命，將年運行故障率控制在0.5%以內(nèi)，杜絕事故與重大事故。

在評估體系中，對設備的運行和管理進行的評估，既有定性，也有定量的指標，以客觀地通過評估指標反映運行和管理的狀況。筆者認為評估應不限于以下7個方面進行：

1. 設施設備的故障發(fā)生率；

2. 突發(fā)設施設備事故后的修繕費用；

3. 設施設備年耗費的維保、更新費用以及歷年費用的比較；

4. 設施設備發(fā)生的能源消耗和運行消耗；

5. 設施設備目前的可使用年限與現(xiàn)行使用狀況的比較；

6. 使用者的評價；

7. 其他直接影響使用的狀況。

設備的維修保養(yǎng)費用看似一個靜態(tài)的指標，但要將其作為設施設備的評價因素則應該從動態(tài)和靜態(tài)兩方面來理解：一是從絕對值來說，設備設施運行良好，維修保養(yǎng)費用自然就低；因不作為而降低維修費用，則將加重運行的消耗和折損，形成運行的潛在風險，這必將導致維修費用呈幾何性上升。二是維護保養(yǎng)的費用究竟應該隨使用年限增加，還是減少或者持平？這單一的指標尚不足以說明物業(yè)設施設備管理的客觀情況?？梢钥隙ǖ氖牵L期（10 年以上）的管理方所形成的穩(wěn)定的供貨鏈等因素必然明顯降低維保費用。

由此可見，評價物業(yè)設施設備管理的指標不能單從靜態(tài)的一個方面獲得，而評估物業(yè)設施設備管理的有效性往往也不能以單一指標來評價。要客觀地對管理時點進行評估，則需要引入時段指標的概念，也即評價設施設備管理的指標應該確定短期、中期和長期的指標，并將不同的指標進行量化的比較，以得出比較適合管理時點狀況的數(shù)據(jù)。

因此，根據(jù)物業(yè)設備設施的實際情況制定相關的標準和評價指標形成評估體系，并將評估體系的具體要求作為制定一系列確保物業(yè)設施設備運行管理方案的依據(jù)，在過程控制中嚴格實施，使物業(yè)在長期的運行管理中保持一貫的低風險和高效益，便可促進物業(yè)保值增值，實現(xiàn)物業(yè)管理目標。

二、管理標準和評估體系在設施設備管理中的應用

發(fā)達國家物業(yè)設備設施管理的優(yōu)勢在于對管理的預見性上。在日本，自物業(yè)建成伊始，物業(yè)管理者就為大廈度身定制20年的長期維修保養(yǎng)計劃。歐洲物業(yè)管理行業(yè)對設施設備的預見性管理已經(jīng)完全步入專業(yè)化、社會化范疇。由于通過日常乃至于長期不間斷的維護、保養(yǎng)、修繕、更新工作，使物業(yè)設施設備保持一貫的良好運行狀況。

根據(jù)國家建設部頒布的相關標準，建立符合商業(yè)樓宇設備設施運行的評估體系和過程控制系統(tǒng)，作用于物業(yè)工程前期管理、竣工后運行管理、人力資源管理、管理體系文件編撰、管理培訓以及管理考核等各項工作中，并輔之嚴格立規(guī)、嚴謹管理、嚴密控制的管理手段，以確保管理目標的實現(xiàn)。

1 、建筑物及其設備設施的維修保養(yǎng)管理。

現(xiàn)代商業(yè)樓宇大多數(shù)為智能化物業(yè)。是集當代最新網(wǎng)絡技術(shù)、通訊技術(shù)、控制技術(shù)成果于一體，從樓宇自動化系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、安保防范系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、電話程控交換系統(tǒng)、廣播音響系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)布線系統(tǒng)、 VAST 微波通訊系統(tǒng)、衛(wèi)星接收和有線電視系統(tǒng)、可視會議系統(tǒng)及綜合樓宇管理集成系統(tǒng)等組成的各分系統(tǒng)進行管理。物業(yè)管理以專業(yè)的技術(shù)實力，把握智能化系統(tǒng)使用功能，對智能化系統(tǒng)實施智能化管理，全面制定智能化系統(tǒng)的操作規(guī)程、運行程序和保養(yǎng)規(guī)范，按照“維護保養(yǎng)為基礎，運行監(jiān)控為手段，搶修排險為輔助”的管理策略，將賦予設備管理最小的風險和最高的效率，發(fā)揮系統(tǒng)在提高物業(yè)運行效率和降低運行成本的重要作用。

物業(yè)管理過程控制的方案，涉及物業(yè)設施設備運行、維護保養(yǎng)規(guī)程細目、周期性保養(yǎng)細目以及能耗管理綱要、設施設備失效手冊為核心的工程管理規(guī)范性操作文件，將管理的組織機構(gòu)、崗位設置、崗位職責、工作流程、管理制度、緊急和常規(guī)失效方案及相關規(guī)則等有預見性地固定下來，形成作業(yè)文件。并不斷賦予新的內(nèi)容，在實際運行的過程中不斷進行完善和提高，將操作、維護、保養(yǎng)、巡檢等管理職能融合到實際運行中，通過運行、維護、能耗管理的跨領域小組，根據(jù)業(yè)已制定的行之有效的樓宇維護保養(yǎng)計劃，通過過程控制體系要求進行全面管理，將顯著提高設備設施的使用功能，降低事故的發(fā)生概率，延長設施設備的使用壽命。

2 、設施設備系統(tǒng)的能耗管理。

在商業(yè)樓宇設備設施運行滿足使用需求的基礎上，要進一步建立節(jié)能降耗方案。節(jié)能降耗將有助于提高設施設備的使用效率，減少非正常的能耗，并能通過該工作，使設施設備的損耗降低。所以，降低能耗不得建立在損害設備的基礎上，而要通過對設備的深入理解，從技術(shù)上、管理上入手。商業(yè)樓宇建成伊始，應著重收集設備能耗方面的資料，積累原始數(shù)據(jù)，找出設備最佳運行規(guī)律，為日后的能耗管理工作打好基礎。通過拓展大廈智能化系統(tǒng)資源，制定了各種不同的設施設備運行模式，以達到最佳節(jié)能效率?？赏ㄟ^對系統(tǒng)能耗的線性量化分析，找出規(guī)律，通過具體詳實的分析比較，進一步加以完善。

3 、設施設備的失效管理。

設施設備的失效管理包括對失效部件的預見性管理和對失效事故預防、排除管理。從經(jīng)濟的角度考慮，在設施設備穩(wěn)定運行的基礎上，假如一臺設備的常年維護費用之和遠遠大于該臺設備的購置總費用時，而且設備的失效發(fā)生概率較低，設備的使用年限較少的話，同時，即使發(fā)生失效后造成的影響較低，則應對該設備采取預見性失效管理。

預見性失效管理，首先要判定何種情況屬可預見范疇，何種屬不可預見范疇，針對各種不同的情況作出檢驗計劃、設備設施和零部件的更新計劃，預防突發(fā)事故的緊急應對措施和彌補措施。預見性的失效管理和預防性排險管理應互相融合地發(fā)生作用、失效管理和設備設施的維護保養(yǎng)管理相結(jié)合，是使商業(yè)樓宇的設備設施運行持續(xù)處于一種低風險、高效益狀態(tài)的有效途徑。

通過上述三方面的管理，商業(yè)樓宇的設施設備將得到有效的運行保障。

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