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2013年物業(yè)管理師考試時(shí)間為2013年9月7、8日,《物業(yè)管理基本制度與政策》是物業(yè)管理師考試科目之一,為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考,小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》相關(guān)知識(shí)點(diǎn),希望能給您的備考帶來(lái)一定的幫助,順利通過(guò)考試!
第一章 物業(yè)管理概述
第一節(jié) 物業(yè)管理的概念
一、物業(yè)管理的概念
《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)第二條明確規(guī)定:物業(yè)管理,是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
(一) 對(duì)《條例》所稱(chēng)物業(yè)管理定義的理解
1.物業(yè)管理是由業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)
對(duì)于房屋等建筑物的管理,業(yè)主可以根據(jù)不同情況采用不同的方式。從實(shí)際情況來(lái)看,主要有三種方式:其一是業(yè)主自己進(jìn)行管理;其二是業(yè)主將不同的服務(wù)內(nèi)容委托給不同的專(zhuān)業(yè)公司;其三是業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。《條例》調(diào)整和規(guī)范的范圍僅限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。當(dāng)然,這并不意味著業(yè)主采用其他方式對(duì)建筑物進(jìn)行管理的行為沒(méi)有法律約束。就業(yè)主自行管理而言,作為建筑物的所有權(quán)人,業(yè)主可行使對(duì)建筑物的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán),對(duì)建筑物的維修、養(yǎng)護(hù)、管理屬于業(yè)主行使所有權(quán)的體現(xiàn),對(duì)此,《中華人民共和國(guó)民法通則》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民法通則》)等法律、法規(guī)已有規(guī)定。就業(yè)主委托專(zhuān)業(yè)公司提供專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)而言,業(yè)主和專(zhuān)業(yè)公司之間是委托服務(wù)合同關(guān)系,應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)合同法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合同法》)等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定來(lái)執(zhí)行?!稐l例》之所以就業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施建筑物管理單獨(dú)立法,是基于這種方式的特殊性。
必須說(shuō)明的是,業(yè)主有權(quán)選擇適合自己的方式來(lái)管理自己的物業(yè)。換言之,是否選聘物業(yè)管理企業(yè)來(lái)對(duì)物業(yè)實(shí)施管理,是業(yè)主的權(quán)利。《條例》并不強(qiáng)制業(yè)主必須選擇物業(yè)管理企業(yè)來(lái)實(shí)施物業(yè)管理,但是,如果業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來(lái)對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理,則應(yīng)當(dāng)按照《條例》的規(guī)定來(lái)進(jìn)行。
2.物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同
物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理服務(wù)為標(biāo)的所進(jìn)行的一項(xiàng)交易。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,交易的進(jìn)行主要通過(guò)合同作為紐帶完成,交易的雙方也即合同的主體。物業(yè)管理作為一項(xiàng)市場(chǎng)行為,也是通過(guò)合同才產(chǎn)生的。物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動(dòng)產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來(lái)為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的。物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間被服務(wù)者和服務(wù)者的關(guān)系,明確了物業(yè)管理活動(dòng)的基本內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)管理服務(wù),業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,雙方是平等的民事法律關(guān)系。
3.物業(yè)管理的內(nèi)容是對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)
物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。主要有兩方面:一是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理;二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,包括物業(yè)管理企業(yè)提供的清潔衛(wèi)生、安全防范、裝飾裝修等服務(wù)。
除此之外,物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托,為其提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目;也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)單位的委托,有償為其向業(yè)主代收有關(guān)費(fèi)用。
(二)《條例》調(diào)整的范圍
1.《條例》既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng),也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)。從《條例》出臺(tái)前各地立法情況來(lái)看,主要規(guī)范的是居住物業(yè)(住宅物業(yè))的物業(yè)管理活動(dòng);對(duì)于寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng),沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的法律規(guī)定,實(shí)踐中多是參照居住物業(yè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。在《條例》制定過(guò)程中,有一種意見(jiàn)認(rèn)為居住物業(yè)和非居住物業(yè)差別甚大,業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求也不一樣,應(yīng)當(dāng)分別立法,而《條例》設(shè)立的制度均是針對(duì)居住物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)而言,因此《條例》應(yīng)當(dāng)更名為居住物業(yè)條例或者在《條例》中增加專(zhuān)門(mén)針對(duì)非居住物業(yè)的內(nèi)容。經(jīng)深入的調(diào)研和充分的討論,這種意見(jiàn)沒(méi)有被采納。因?yàn)殡m然住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)在物業(yè)形態(tài)、業(yè)主的組成、業(yè)主對(duì)服務(wù)的需求、物業(yè)管理提供服務(wù)的內(nèi)容和方式等方面確實(shí)存在較大差別,但在法律制度方面,兩者并無(wú)明顯不同,無(wú)分別立法的必要。至于兩者的差別,可以通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同來(lái)解決。當(dāng)然,《條例》在某些問(wèn)題上對(duì)兩者也作了區(qū)分,有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。例如,在前期物業(yè)管理階段,《條例》規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位需通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式來(lái)選擇物業(yè)管理企業(yè),而對(duì)非住宅物業(yè)的建設(shè)單位,就沒(méi)有這一要求(第二十四條);同時(shí)《條例》第五十四條規(guī)定住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)建立專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度,而對(duì)非住宅物業(yè)則未作強(qiáng)制性規(guī)定。
2.《條例》的適用范圍,既包括城市,也涵蓋鄉(xiāng)村?!稐l例》確立的一些基本制度,既適用于城市的物業(yè)管理活動(dòng),也適用于鄉(xiāng)村的物業(yè)管理活動(dòng)。在《條例》起草過(guò)程中,曾幾易名稱(chēng)。究其原因,除了前面提到的住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)之爭(zhēng)外,城市和鄉(xiāng)村之爭(zhēng)是另外一個(gè)原因。有意見(jiàn)認(rèn)為,物業(yè)管理在我國(guó)尚處于起步階段,目前階段的物業(yè)管理,基本限于城市之內(nèi),因此,應(yīng)當(dāng)制定城市物業(yè)管理?xiàng)l例。另一種意見(jiàn)則認(rèn)為,雖然從全國(guó)情況來(lái)看,物業(yè)管理確實(shí)主要存在于城市,但不可否認(rèn)的是,在一些比較發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)村,物業(yè)管理活動(dòng)已經(jīng)存在。尤其是在沿海一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū),城鄉(xiāng)差別已經(jīng)逐步縮小。同時(shí),并非只有城市才會(huì)出現(xiàn)物業(yè)管理的需求,對(duì)鄉(xiāng)村也存在,在廣東一些城市的城中村居住區(qū)和新農(nóng)村住宅區(qū)都已經(jīng)實(shí)施了物業(yè)管理,效果較好。而且隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高,鄉(xiāng)村對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求將逐漸擴(kuò)大。如果《條例》只規(guī)范城市物業(yè)管理活動(dòng),那么鄉(xiāng)村已經(jīng)存在和將要出現(xiàn)的物業(yè)管理活動(dòng)將無(wú)法可依。這顯然不利于物業(yè)管理在我國(guó)的發(fā)展,也不利于發(fā)揮物業(yè)管理制度良好的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。
(三) 物業(yè)管理的市場(chǎng)化特征
1.房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財(cái)產(chǎn)狀況的演變
房地產(chǎn)是人類(lèi)賴以生存的基本物質(zhì)資料,無(wú)論生活或是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng),都不能與之分離。隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展和社會(huì)資源配置的需要,幾千年來(lái)單一產(chǎn)權(quán)式的房地產(chǎn)形態(tài),已經(jīng)不再適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的要求。特別是近代建筑科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步,為節(jié)約社會(huì)物質(zhì)資源和改善人類(lèi)生活條件,不斷創(chuàng)造出豐富的建筑形式。目前,設(shè)備設(shè)施齊全的組團(tuán)建筑、住宅小區(qū),已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)的主流形態(tài)。
物質(zhì)狀態(tài)的變化必然導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)所有關(guān)系的變化。房地產(chǎn)權(quán)屬已經(jīng)由獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)主體向共有的產(chǎn)權(quán)主體轉(zhuǎn)化。目前,除少數(shù)情況外,建筑物及配套的設(shè)施、設(shè)備以及用地,基本已被多個(gè)產(chǎn)權(quán)人區(qū)分所有,其中的每個(gè)產(chǎn)權(quán)人僅享有部分產(chǎn)權(quán)并承擔(dān)專(zhuān)有部分的管理修繕義務(wù),全體業(yè)主對(duì)物業(yè)共有部分共同承擔(dān)著維護(hù)責(zé)任。因此,傳統(tǒng)的房屋管理模式不能適應(yīng)房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)和權(quán)屬狀況的改變。
2.多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)
在以共有財(cái)產(chǎn)形式存在的物業(yè)中,由于物業(yè)全體共有人對(duì)物業(yè)共同享有權(quán)利并共同承擔(dān)義務(wù),因此單個(gè)業(yè)主對(duì)全體業(yè)主共同享有的權(quán)利無(wú)權(quán)單方面作出決定,同時(shí)單個(gè)業(yè)主也沒(méi)有義務(wù)全額承擔(dān)應(yīng)由全體業(yè)主共同履行的義務(wù)。至此,幾千年來(lái)由業(yè)主自管自修房屋的管理方式,在當(dāng)前的物業(yè)形態(tài)和房屋產(chǎn)權(quán)形式下已經(jīng)無(wú)法延續(xù)。在共有產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下,任何業(yè)主的任何一項(xiàng)關(guān)系全體業(yè)主權(quán)益的決定,都必須取得多數(shù)業(yè)主的同意,否則就會(huì)構(gòu)成對(duì)其他業(yè)主權(quán)利的侵害。解決共有房屋維修養(yǎng)護(hù)等各方面事宜的方式只有一條途徑,就是業(yè)主必須通過(guò)一定的形式表達(dá)各自意愿,按照民主集中制原則,共同決定對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的管理和共同利益
的平衡,然后委托物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)業(yè)主的共同契約,為業(yè)主提供管理與服務(wù)。
3.物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)原則
業(yè)主管理房產(chǎn)的方式,由自管自修轉(zhuǎn)向委托專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理,其本質(zhì)就是業(yè)主將自己的物業(yè)管理職能從物業(yè)管理權(quán)限中分離出去,全體業(yè)主仍然享有物業(yè)管理的決策權(quán),但管理職能交由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施,由物業(yè)管理企業(yè)按照全體業(yè)主的共同意志統(tǒng)一完成物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù),并維護(hù)全體業(yè)主的共同權(quán)益。
上述物業(yè)管理方式的轉(zhuǎn)化,必須通過(guò)市場(chǎng)原則來(lái)實(shí)現(xiàn),也就是由業(yè)主通過(guò)市場(chǎng)選聘物業(yè)管理企業(yè),并和物業(yè)管理企業(yè)在平等、自愿、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的基礎(chǔ)上,簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,然后各自享有并履行合同約定的權(quán)利和義務(wù)。將市場(chǎng)原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件,其主要目的在于以下兩點(diǎn):
一是強(qiáng)調(diào)業(yè)主在市場(chǎng)活動(dòng)中的自主權(quán),業(yè)主作為物業(yè)的主人,具有充分的自主選擇權(quán),而這種選擇權(quán)必須依法得到保護(hù)。
二是強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理活動(dòng)必須納入市場(chǎng)秩序,物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務(wù),服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是什么,業(yè)主如何承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用,以及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)相互之間所承擔(dān)的違約責(zé)任,都必須在物業(yè)服務(wù)合同中作出明確約定。
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