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為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理綜合能力這門(mén)學(xué)科,此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理綜合能力復(fù)習(xí)方法,希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助!
淺析物業(yè)管理的前期介入
現(xiàn)代房屋尤其是高層建筑具有設(shè)計(jì)復(fù)雜,技術(shù)含量高,建設(shè)周期長(zhǎng)和安裝、施工難度大的特點(diǎn)。為了保證物業(yè)正常使用和功能發(fā)揮,及時(shí)發(fā)現(xiàn)、糾正物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工階段的問(wèn)題,對(duì)物業(yè)實(shí)施有效管理,減少物業(yè)管理中的矛盾和糾紛,保障物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益,規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),需要物業(yè)管理企業(yè)積極進(jìn)行前期介入。由于前期物業(yè)管理的特殊性,認(rèn)真研究物業(yè)管理的前期介入,具有十分重要的意義。
一、前期物業(yè)管理的含義
前期物業(yè)管理,是指業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效前,建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。它是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)的初始階段,也是實(shí)施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。建設(shè)部頒布的《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第二條明確界定了前期物業(yè)管理的概念,把前期物業(yè)管理的責(zé)任定位在“由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。”
二、物業(yè)前期介入的重要性
物業(yè)管理提前介入物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè),對(duì)完善物業(yè)的使用功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量,具有不可替代的重要作用。
1.前期介入管理是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié),是搞好物業(yè)管理的主要基礎(chǔ)。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》總共70條,其中前期物業(yè)管理就有11條,并就前期物業(yè)管理設(shè)專(zhuān)章,由此可以看出前期物業(yè)管理的重要性。前期物業(yè)管理活動(dòng)對(duì)搞好整個(gè)物業(yè)管理有著舉足輕重的作用,是關(guān)鍵環(huán)節(jié)和主要基礎(chǔ);它涉及管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益。
2.前期介入有利于減少物業(yè)建設(shè)中的問(wèn)題和完善物業(yè)后期管理
物業(yè)前期介入,不僅能減少建設(shè)單位在建設(shè)過(guò)程中隨意改變物業(yè)規(guī)劃,保證物業(yè)施工的質(zhì)量,達(dá)到完善物業(yè)使用功能的目的;而且能保證業(yè)主的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。同時(shí),物業(yè)前期介入,有利于避免建設(shè)單位、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)三方的對(duì)立情緒,減少三方之間的矛盾,減少前期遺留的諸多問(wèn)題等。建設(shè)單位在前期物業(yè)管理中通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè),有利于實(shí)現(xiàn)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的“三贏”,互惠互利,共同發(fā)展。因此,物業(yè)管理的前期介入,是實(shí)施物業(yè)管理的重要的基礎(chǔ),是做好后期物業(yè)管理的重要前提,是化解矛盾的一種手段。
三、物業(yè)管理前期介入的時(shí)機(jī)和方式
1. 在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入,積極參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì),完善物業(yè)的作用和管理功能,避免物業(yè)建成后存在使用和管理上的問(wèn)題規(guī)劃設(shè)計(jì)是決定今后物業(yè)管理能夠提供高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的關(guān)鍵。物業(yè)的設(shè)計(jì)人員受所從事的專(zhuān)業(yè)的限制,基本上是從技術(shù)角度考慮問(wèn)題,對(duì)于管理的要求往往考慮不足,這就可能造成物業(yè)建成后管理上的不便和功能布局上的不合理。而前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,提出一些合理化建議,完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié),降低管理成本,從而使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理。有效的避免因設(shè)計(jì)的合理性而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來(lái)的不必要的麻煩。
2.在項(xiàng)目建設(shè)期介入,強(qiáng)化物業(yè)的施工監(jiān)理,從物業(yè)管理的角度對(duì)施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控,及早發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題,避免物業(yè)建成后給使用和管理及服務(wù)帶來(lái)缺憾在物業(yè)建設(shè)期,物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)建成后的管理者,對(duì)建設(shè)質(zhì)量的關(guān)切非常強(qiáng)烈。物業(yè)管理企業(yè)派出專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員入住樓盤(pán),從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項(xiàng)工作,從物業(yè)管理的角度提出整改建議,跟進(jìn)物業(yè)各項(xiàng)相關(guān)設(shè)計(jì)在施工過(guò)程中的落實(shí)情況,及時(shí)提出調(diào)整改進(jìn)不合理的設(shè)計(jì),及時(shí)監(jiān)督存在的問(wèn)題,糾正不符合用戶需要的建造形式,協(xié)助監(jiān)理單位對(duì)物業(yè)的建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督,確保建設(shè)質(zhì)量,為業(yè)主爭(zhēng)得了良好的硬件條件。
在我公司所管轄的中街北苑小區(qū)建設(shè)過(guò)程中,當(dāng)初設(shè)計(jì)和施工中沒(méi)有考慮到建垃圾房里面的下水問(wèn)題,前期介入發(fā)現(xiàn)此問(wèn)題后,向建設(shè)單位提出整改建議,得到了建設(shè)單位采納,在工程收尾工作中,與建設(shè)單位達(dá)成一致意見(jiàn),物業(yè)企業(yè)參與對(duì)工程質(zhì)量的驗(yàn)收。從根本上把好了物業(yè)建設(shè)質(zhì)量關(guān)。
此外,前期介入使物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)逐戶檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題急時(shí)反饋,并建立工程設(shè)備檔案,為業(yè)主使用、日后維修提供了極大的方便。
3.在物業(yè)的驗(yàn)收期介入,及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在問(wèn)題,明確責(zé)任,落實(shí)整改措施和經(jīng)費(fèi)
物業(yè)管理公司介入竣工驗(yàn)收,嚴(yán)把物業(yè)驗(yàn)收關(guān),可以明確責(zé)任,避免物業(yè)管理公司在今后的管理中背上沉重的包袱;可以促進(jìn)建設(shè)單位嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)規(guī)范和設(shè)計(jì)要求對(duì)工程進(jìn)行認(rèn)真驗(yàn)收;有利于分清工程缺陷的整改責(zé)任,及時(shí)為業(yè)主追討應(yīng)得的補(bǔ)償,避免業(yè)主不必要的負(fù)擔(dān)。提前介入,做好接管驗(yàn)收工作,確保物業(yè)管理單位能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。
同時(shí),由于有了前期介入,物業(yè)管理單位對(duì)物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù),為今后物業(yè)維修維護(hù)打下基礎(chǔ)。
此外,物業(yè)管理前期介入可以很好鍛煉隊(duì)伍,避免因倉(cāng)促上陣而導(dǎo)致管理的不應(yīng)有失誤,給業(yè)主留下不好的印象,為今后實(shí)施有效管理打下基礎(chǔ)。
四、物業(yè)管理前期介入的意義
具有一定資質(zhì)條件的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理企業(yè)介入物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目,這將對(duì)我國(guó)今后整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高,保證人民生活質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量,建立和諧社會(huì),產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用,具有深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義。
1、前期介入能夠進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高,實(shí)現(xiàn)了物業(yè)建設(shè)、使用維護(hù)的全程物業(yè)管理服務(wù)。
過(guò)去,物業(yè)管理出現(xiàn)在物業(yè)交付使用后,基本上是修修補(bǔ)補(bǔ);如果物業(yè)存在功能與質(zhì)量等先天不足,物管企業(yè)難有回天之術(shù)。物業(yè)管理提前介入,在物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)與建造階段,從物業(yè)管理的角度,對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、安裝、維護(hù)和保養(yǎng)等工作,按物業(yè)管理的要求進(jìn)行主動(dòng)控制,協(xié)助工程監(jiān)理,監(jiān)督施工全過(guò)程,及時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)使用功能與質(zhì)量上的問(wèn)題,及時(shí)進(jìn)行調(diào)整,使產(chǎn)品設(shè)計(jì)、生產(chǎn)與使用全過(guò)程都有了更多的保障,促進(jìn)了物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高。
2、前期介入為保證物業(yè)建成后的管理服務(wù)質(zhì)量奠定了良好的基礎(chǔ)
當(dāng)前,很多物業(yè),特別是一些老舊物業(yè)的管理服務(wù)質(zhì)量不能令人滿意,其關(guān)鍵因素不完全是物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)水平問(wèn)題,更有其設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)質(zhì)量不符合物業(yè)管理要求方面的因素,進(jìn)而影響了整個(gè)物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量。物業(yè)管理前期介入,管理企業(yè)可以努力發(fā)揮其專(zhuān)業(yè)的優(yōu)勢(shì),為建設(shè)單位當(dāng)好參謀、做好助手,避免和減少一些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素,保證物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量基礎(chǔ),樹(shù)立自己的服務(wù)品牌,從而讓業(yè)主有一個(gè)滿意、舒適、溫馨的居住環(huán)境。
3、前期介入有利于從整體上提高我國(guó)的物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理質(zhì)量
隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng),我國(guó)每年建設(shè)的物業(yè)規(guī)模、數(shù)量相當(dāng)龐大,從物業(yè)管理的角度來(lái)看,真正符合物業(yè)管理要求,或者說(shuō)沒(méi)有物業(yè)管理服務(wù)缺憾的物業(yè)并不多見(jiàn)。這一方面有物業(yè)管理發(fā)展不平衡的原因;另一方面也有物業(yè)設(shè)計(jì)、建設(shè)單位缺乏物業(yè)管理意識(shí)的原因。物業(yè)管理前期介入,對(duì)提高我國(guó)物業(yè)建設(shè)質(zhì)量;提高物業(yè)管理水平的意義重大。
綜上所述,物業(yè)管理前期介入,能較好的履行建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任,化解整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的諸多矛盾,防范后期物業(yè)管理中可能存在的潛在風(fēng)險(xiǎn),實(shí)現(xiàn)物業(yè)前期建設(shè)與后期管理有效對(duì)接,為物業(yè)的后期管理的順利發(fā)展鋪平了道路。
物業(yè)管理前期介入,對(duì)于培育整個(gè)物業(yè)市場(chǎng),促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)積極走向市場(chǎng),推進(jìn)物業(yè)管理水平的提高,為業(yè)主物權(quán)的保值、增值,有著舉足輕重的作用。
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