為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理綜合能力這門(mén)學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理綜合能力復(fù)習(xí)方法，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

物業(yè)管理市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)與對(duì)策

物業(yè)管理自80年代初在我國(guó)深圳、廣州初起步，至90年代，特別是小平同志南巡講話后，在房地產(chǎn)建設(shè)熱潮的推動(dòng)下，迅猛發(fā)展。全國(guó)1.2萬(wàn)多家專業(yè)管理公司的出現(xiàn)改變了香港管理公司曾經(jīng)在大陸扮演重要角色的格局。初期在住宅小區(qū)小心翼翼嘗試的專業(yè)管理很快推及到商業(yè)大廈、大型購(gòu)物中心、公寓別墅，且正在向福利房、直管房、單位自管房等領(lǐng)域全面滲透。各類物業(yè)管理書(shū)籍的出版、物業(yè)管理進(jìn)入高等教育系統(tǒng)，標(biāo)志著物業(yè)管理已由感性認(rèn)識(shí)世界進(jìn)入到理性認(rèn)識(shí)世界，已進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。不少管理公司面臨生存的考驗(yàn)，這是基于以下幾點(diǎn)：

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入調(diào)整期。

前幾年在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱的刺激下，投資上馬的項(xiàng)目因亞洲金融風(fēng)暴的沖擊及國(guó)內(nèi)需求的萎縮，銷售倍感吃力，房地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭明顯銳減，物業(yè)管理也難有以前那種遍地是項(xiàng)目的好景。

2、政府的倡導(dǎo)與嚴(yán)管。

建設(shè)部、地方房管部門(mén)積極倡導(dǎo)物業(yè)管理項(xiàng)目的公開(kāi)招標(biāo)制度，將物業(yè)管理推向社會(huì)，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)獲得管理權(quán)。深圳的蓮花北村、鹿丹村小區(qū)等已成功演繹了公開(kāi)招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)使管理公司易幟的先例。政府一方面極力推出物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)的舞臺(tái)，另一方面又對(duì)參與競(jìng)爭(zhēng)的管理公司要求諸多，提高參賽者的標(biāo)準(zhǔn)。如廣州國(guó)土房管局最近頒發(fā)了物業(yè)管理公司資質(zhì)審定辦法，將一級(jí)資質(zhì)公司的標(biāo)準(zhǔn)大幅度提高，如按此標(biāo)準(zhǔn)重新審定資質(zhì)，廣州原有100多家一級(jí)資質(zhì)公司中至少90%的公司將會(huì)降級(jí)到二級(jí)、三級(jí)甚至四級(jí)的資質(zhì)。為了改變降級(jí)的命運(yùn)，許多管理公司必須作一番競(jìng)爭(zhēng)的搏擊，以求壯大管理規(guī)模。

3、管理公司擺脫困境。

物業(yè)管理是風(fēng)險(xiǎn)小，利潤(rùn)低的行業(yè)，許多管理公司認(rèn)識(shí)到三分薄田難致富，管理的效益是廣種薄收。更有人認(rèn)為，管理規(guī)模達(dá)100萬(wàn)平方米以上才能產(chǎn)生最佳效益。于是，為擺脫困境，在守住“根據(jù)地”的基礎(chǔ)上，參與競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)外擴(kuò)張，力爭(zhēng)更多的地盤(pán)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。

4、香港公司且退且戰(zhàn)。

香港的物業(yè)管理公司憑借經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)勢(shì)，以“師者”姿態(tài)進(jìn)入內(nèi)地，占據(jù)了物業(yè)項(xiàng)目“半壁江山”。后起的國(guó)內(nèi)管理公司經(jīng)過(guò)幾年的學(xué)習(xí)磨練迅速成長(zhǎng)，大有“青出于藍(lán)而勝于藍(lán)”之勢(shì)，陸續(xù)從“老師”手中接過(guò)了管理權(quán)。香港公司不甘退出內(nèi)地舞臺(tái)，且退且戰(zhàn)，為爭(zhēng)管理項(xiàng)目與內(nèi)地公司展開(kāi)了激烈的競(jìng)爭(zhēng)。

5、業(yè)主自治意識(shí)漸強(qiáng)。

管理公司是業(yè)主聘請(qǐng)的“管家”，是為業(yè)主提供管理與服務(wù)的，一旦管理公司的表現(xiàn)不能使眾多業(yè)主滿意，業(yè)主們可以炒管理公司“魷魚(yú)”沒(méi)商量。做不好被“炒魷魚(yú)”屬正常道理，大可不必大驚小怪的。然而，令管理公司長(zhǎng)吁短嘆的是，業(yè)主們炒掉了管理公司后，竟然搖身一變，干起管理公司的活兒。雖有逆社會(huì)發(fā)展潮流之嫌，但至少也是合法的。此風(fēng)傳開(kāi)，管理公司競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手不僅僅是同行，而且是業(yè)主或業(yè)主代表的機(jī)構(gòu)。

6、中介代理涉足管理。

房地產(chǎn)中介代理業(yè)務(wù)范圍界定在房地產(chǎn)的營(yíng)銷策劃、經(jīng)營(yíng)代理及相關(guān)的咨詢培訓(xùn)。然而，時(shí)下一些中介代理公司也許為生計(jì)著想，也許為實(shí)現(xiàn)躊躇滿志的多元化目標(biāo)，也許效仿香港的地產(chǎn)代理商，將一只腳伸進(jìn)了本不肥水的管理地域，與那些還處于饑餓狀態(tài)的專業(yè)管理公司“爭(zhēng)食”。

7、發(fā)展商“斷奶”。

一些管理公司自恃與發(fā)展商有“血緣”關(guān)系，無(wú)心提高管理服務(wù)水平，也不愁費(fèi)用短缺，以為發(fā)展商可以長(zhǎng)期供養(yǎng)。殘不知，發(fā)展商一旦陷入困境或者說(shuō)不愿久背管理包袱時(shí)，必然要讓管理公司分灶吃飯，自食其力。從客觀上說(shuō)，發(fā)展商也不可能長(zhǎng)期“護(hù)養(yǎng)”其名下的管理公司?！稄V東省物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)發(fā)展商的物業(yè)管理權(quán)限有明確的限制，一經(jīng)業(yè)主大會(huì)召開(kāi)，誰(shuí)是管家將由全體業(yè)主決定?，F(xiàn)實(shí)中業(yè)主重新選聘管理公司，改變管理公司與發(fā)展商“血緣”關(guān)系的事例已不鮮見(jiàn)。

物業(yè)管理進(jìn)入“競(jìng)爭(zhēng)”的時(shí)代已是不言而喻的現(xiàn)實(shí)，如何迎接競(jìng)爭(zhēng)，規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)，抑制競(jìng)爭(zhēng)的負(fù)面作用，促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)的積極作用，是擺在政府、管理公司、開(kāi)發(fā)商、業(yè)主們面前不可回避的課題。

1、政府應(yīng)積極引導(dǎo)，規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)。

雖說(shuō)目前政府已采取了一定的措施推動(dòng)物業(yè)管理實(shí)行公開(kāi)招投標(biāo)制度，但力度不大，范圍僅限于國(guó)字號(hào)企業(yè)開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)，以致公平競(jìng)爭(zhēng)難成氣候。政府應(yīng)通過(guò)法律和行政的手段強(qiáng)制規(guī)定什么樣的物業(yè)，多大面積的物業(yè)一定要在社會(huì)以招投標(biāo)的形式，通過(guò)公平競(jìng)爭(zhēng)，選聘質(zhì)優(yōu)價(jià)低的管理公司；同時(shí)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的要求，如招標(biāo)的資格，投標(biāo)的格式、程序、評(píng)標(biāo)人員的組成，開(kāi)標(biāo)的公布等作出相應(yīng)的規(guī)定。政府既要營(yíng)造競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，更要維護(hù)競(jìng)爭(zhēng)的秩序。

2、發(fā)展商應(yīng)放眼社會(huì)，擇優(yōu)聘用。

按法律規(guī)定，在物業(yè)開(kāi)發(fā)的前期及落成后的一段時(shí)期內(nèi)（業(yè)主委員會(huì)成立前），開(kāi)發(fā)商對(duì)其開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有權(quán)決定管理公司。明智的開(kāi)發(fā)商本著對(duì)今后管理負(fù)責(zé)的態(tài)度，就應(yīng)放眼社會(huì)，一步到位選聘社會(huì)上有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)、有品牌的專業(yè)管理公司，負(fù)責(zé)起物業(yè)售后服務(wù)的工作。也使業(yè)主們一開(kāi)始就享受到高水平的管理服務(wù)，與管理公司建立起信任合作的關(guān)系。如此既符合社會(huì)分工的專業(yè)要求，順應(yīng)物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)展潮流，又?jǐn)[脫了自己做管理又不諳管理以致被投訴甚至被炒“魷魚(yú)”的窘境。

3、業(yè)主要處事公正，善選“管家”。

物業(yè)管理公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果是物業(yè)的主人們找到一個(gè)稱心如意的“管家”。業(yè)主對(duì)管理公司的取舍支配著競(jìng)爭(zhēng)的走向。如業(yè)主處事公正，將招投標(biāo)活動(dòng)置于陽(yáng)光下，就能凈化競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，使善于“黑箱作業(yè)”者沒(méi)有市場(chǎng)。業(yè)主對(duì)管理公司的判斷不是“費(fèi)用決定論”，即誰(shuí)報(bào)低價(jià)就擇誰(shuí)，而是倚重公司的管理風(fēng)格、管理水平、管理業(yè)績(jī)，換句通俗的話：寧愿選擇費(fèi)用貴點(diǎn)、水平高的公司而棄費(fèi)用低水平也低的公司。若此風(fēng)一開(kāi)，管理公司何去何從也就一清二楚了。

4、管理公司要?jiǎng)?lì)精圖治，重塑形象。

管理公司是“競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代”的主角，每一個(gè)管理公司都無(wú)法拒絕競(jìng)爭(zhēng)，不是主動(dòng)出擊，就是被動(dòng)應(yīng)戰(zhàn)。管理公司怎樣才能經(jīng)受住不期而至的競(jìng)爭(zhēng)考驗(yàn)？

（1）勤練內(nèi)功，塑造品牌。物業(yè)管理的工作瑣碎、枯燥，要使方方面面瑣碎的工作做到井井有條，疏而不漏，也非易事。管理公司要?jiǎng)?lì)精圖治，不斷總結(jié)，不斷完善，創(chuàng)立出有自己特長(zhǎng)的管理模式和管理方法，塑造出品牌的風(fēng)格和品牌形象。

（2）精打細(xì)算，勤儉管“家”。物業(yè)管理花的是業(yè)主的錢(qián)，管理公司會(huì)不會(huì)理財(cái)成了業(yè)主評(píng)判管理公司好差的重要標(biāo)準(zhǔn)。管理公司要贏得業(yè)主們滿意，就應(yīng)用最少的錢(qián)辦最好的事情。多花錢(qián)的管理，水平雖高，業(yè)主也難接受，正如一些業(yè)主拒絕香港的管理公司一樣。管理規(guī)范，服務(wù)優(yōu)質(zhì)，善于理財(cái)勤儉管“家”的公司在公平競(jìng)爭(zhēng)中最具有優(yōu)勢(shì)。

（3）以人為本，注重育才。物業(yè)管理投入的不是資本，而是人才及經(jīng)驗(yàn)。管理公司的實(shí)力不是資本的實(shí)力，而是人才的實(shí)力。有一支素質(zhì)同，能力強(qiáng)，作風(fēng)好，品行正的人才隊(duì)伍，是管理公司生存與發(fā)展的根本條件，也是管理公司參與競(jìng)爭(zhēng)，志在必取的信心所在。管理公司不光要注重引才，注重用才，更應(yīng)注重育才

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