為了幫助考生復(fù)習2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理綜合能力這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理綜合能力復(fù)習方法，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

租戶搬出家私?jīng)]有業(yè)主書面許可怎么辦

案例分析：

1月18日，某花園B棟5樓F座的一租住戶想要搬出一部分家私。他千方百計聯(lián)系此時正在國外的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。按照管理規(guī)定，租住戶搬出家私，必須有業(yè)主的書面許可，而沒有業(yè)主的書面許可，管理處不予放行。急于搬出家私的住戶萬般無奈，找到管理處領(lǐng)導(dǎo)，懇請給以特殊照顧。

管理處的領(lǐng)導(dǎo)考慮，若簡單放行，恐怕?lián)p害業(yè)主的利益；若拒不放行，又會使住戶感到不便（租住戶和業(yè)主同樣都是物業(yè)公司的服務(wù)對象，兼顧二者利益應(yīng)為物業(yè)管理所必需）。于是鑒于租住戶只是搬出部分家私，提出了一個變通辦法：租住戶列出所搬出家私清單，并暫交與家私價值相當?shù)难航?，管理處做好記錄，并出?jù)收取押金的收據(jù)，一旦租住戶能夠提供業(yè)主的書面許可，管理處立刻全額退回押金（這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭）。這位租住戶覺得管理處的建議合情合理，便欣然接受。

時隔不久，該住戶拿到了搬出家私的業(yè)主書目許可。在到管理處換取押金時，還對管理處既對業(yè)主負責又為住戶著想的做法贊許有加。

案例點評：

執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。正確的做法應(yīng)當是把握住規(guī)章制度的基本精神，把原則性與靈活性結(jié)合起來

勞動合同法加劇物業(yè)管理“行業(yè)透支”

2008年1月1日生效的《勞動合同法》，標志我國勞動關(guān)系管理法律化時代的到來。日前暴露出來的“華為辭工門”事件，在全總高度關(guān)注下，獲得了積極進展，華為收回“成命”，愿意在廣東省和深圳市總工會幫助指導(dǎo)下，認真做好維護員工權(quán)益的工作。這次辭工事件說明企業(yè)行為必須依法規(guī)范。但對作為誕生僅二十多年的新興朝陽產(chǎn)業(yè)物業(yè)管理，在其發(fā)展還不成熟，一開始就是政府主導(dǎo)的微利低價定位，在多年來的“虧損”“微利”經(jīng)營狀況下，迫使物業(yè)管理這個勞動密集型行業(yè)長期潛在的“經(jīng)營透支”、“發(fā)展透支”、“收入透支”、“用工透支”乃至“違法用工”等諸多矛盾暴露無遺，加劇行業(yè)全面陷入“行業(yè)透支”險境，特別是行業(yè)業(yè)已多年潛在的用工成本、違法風險大幅上升，物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)者和業(yè)主三方之間的利益關(guān)系面臨重大調(diào)整，要求必須限期解決長期存在的行業(yè)微利低價定位，和由此導(dǎo)致的因“透支用工”而多年存在的同工不同酬、同工不同權(quán)、基層操作員工超低收入并導(dǎo)致保安、保潔、維修等崗位員工嚴重流失、無工可招諸多矛盾，《勞動合同法》必將對行業(yè)的發(fā)展格局產(chǎn)生深遠而重大的影響。

一、《勞動合同法》陷物業(yè)管理“經(jīng)營透支”

作為勞動密集型的物業(yè)管理企業(yè)在貫徹《勞動合同法》的過程中，首先面對的是勞動成本的大規(guī)模增加，而收取的物業(yè)管理費用不可能立刻予以提高。相反的是1997年至2007年社會最低工資漲幅直線上升，十年來上漲了97.4%，但是物業(yè)服務(wù)收費標準全國卻是直線下降，兩者差距越拉越大，企業(yè)合法經(jīng)營變得越來越困難。

據(jù)香港媒體報道，《勞動合同法》實施之后將會增加臺商的經(jīng)營成本，以一年的成本計算就會增加8%，可能會導(dǎo)致很多中小企業(yè)臺商倒閉?！秳趧雍贤ā芬?guī)定，即使固定勞動合同期限滿而終止勞動合同，用人單位也必須按照工作每滿一年支付員工一個月工資的經(jīng)濟補償金；勞動合同期限三個月以上不滿一年的，試用期不得超過一個月；勞動合同期限一年以上不滿三年的，試用期不得超過二個月；三年以上固定期限和無固定期限的勞動合同，試用期不得超過六個月。這樣的規(guī)定，必然導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的人工成本增加，因為物業(yè)管理企業(yè)屬于勞動密集型、員工流動性大的企業(yè)，大部分的員工都是一年一簽，《勞動合同法》對勞動合同期滿的賠償和對試用期的規(guī)定，這必然將直接導(dǎo)致企業(yè)的人工成本的上升，本人估計至少上漲10%左右，這對于勞動密集型的物業(yè)管理行業(yè)，不少企業(yè)都掙扎在微利乃至虧損經(jīng)營邊緣的情況下，一年的成本增加超過10%，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營成本陡增，企業(yè)的“經(jīng)營透支”嚴重。

特別是物業(yè)管理收費近幾年成為社會媒體包括網(wǎng)絡(luò)爆炒的焦點，紛紛冠之以“暴利”行業(yè)。其實，到底是“暴利”還是“微利”行業(yè)，就是說相對于社會平均利潤而言。從目前物業(yè)管理的總的收費情況來看，物業(yè)管理收費水平的確定有三種情況。第一、由政府確定，政府確定物業(yè)管理收費水平的主要依據(jù)是物業(yè)管理的社會功能及居民的承受能力，而沒有考慮物業(yè)管理的實際成本，多少年來，這個收費水平一直保持沒變，而社會物價指數(shù)卻在連年攀升。第二、由開發(fā)商確定，開發(fā)商為了創(chuàng)品牌，或是為了促進樓盤銷售，常常制定較低的物業(yè)管理收費標準，以此來吸引購房者。第三，由物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會協(xié)商確定物業(yè)管理的收費標準。由于目前的無序競爭，物業(yè)管理的收費水平也定得很低，加之物業(yè)管理的需求價格彈性很大，物業(yè)管理企業(yè)不敢輕易提高價格。

對于業(yè)主來看，降價幾乎成了惟一的呼聲和要求，而近年來一個不爭的事實是，物業(yè)管理的成本卻在持續(xù)上漲。比如這些年來物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)范圍在不斷擴大。目前物業(yè)管理的內(nèi)容和范圍已不僅限在“物”，也絕不是政府當初制定物業(yè)管理指導(dǎo)價格時所依據(jù)的物業(yè)管理內(nèi)容和范圍，內(nèi)容和范圍一直在不斷擴大。其次，物業(yè)管理的責任在不斷擴大，甚至在無限擴大。業(yè)主家中被盜，物業(yè)管理公司要賠；業(yè)主在小區(qū)摔傷，物業(yè)管理公司要賠；業(yè)主家中著火，物業(yè)管理公司要賠；物業(yè)管理支出范圍的不斷擴大，導(dǎo)致物業(yè)管理的支出費用急劇增加。再加上物價的不斷上漲，各種物化勞動和活勞動的消耗水平也在不斷增加。我們憂慮地看到，一方面物業(yè)管理的收費水平偏低，且多少年來保持不變，而物業(yè)管理的支出水平卻在不斷提高，物業(yè)管理的盈利水平越來越薄。此外，就在這種“虧損”“微利”經(jīng)營的狀況下，物業(yè)管理的費用收繳率多年來還是始終徘徊在極低的比率下。目前的全國現(xiàn)狀是，物業(yè)管理公司員工的工資包括企業(yè)高層的工資水平都不高。

總的來看《勞動合同法》實施“增加”企業(yè)經(jīng)營成本是不爭的事實。《勞動合同法》的一些條款較之《勞動法》更為細致和嚴格，里面對無固定期限勞動合同、經(jīng)濟賠償金的有關(guān)規(guī)定，都牽涉到經(jīng)濟補償，可以說對大型規(guī)模企業(yè)增加了很大的包袱，尤其是對中小企業(yè)面臨生存危機。因此，為了配合《勞動合同法》的實施，政府監(jiān)管部門及各地方物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)當根據(jù)各地當年勞動工資水平及勞動法的政策要求，測算出最低的服務(wù)費用，及時發(fā)布新的物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價。最低服務(wù)價格應(yīng)當是對應(yīng)最低服務(wù)標準而制定的最低勞動定額。在此基礎(chǔ)上，再由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方協(xié)商，實行政府指導(dǎo)價框架下的市場運作行為，最終以服務(wù)合同約定。

二、《勞動合同法》陷物業(yè)管理“發(fā)展透支”

在行業(yè)及企業(yè)發(fā)展原動力的人才方面，作為微利行業(yè)，目前整個行業(yè)普遍都感到養(yǎng)不起高素質(zhì)的人才。特別是對于全國絕大多數(shù)中小物業(yè)管理企業(yè)來講，規(guī)模不大，面積不多，效益不佳，品牌不響，薪酬不高，難以吸引和吸收高素質(zhì)人才，而缺乏高素質(zhì)人才又導(dǎo)致管理和服務(wù)水平難以提高，如此惡性循環(huán)也是行業(yè)發(fā)展的瓶頸之一。按照《勞動合同法》第四十六條規(guī)定的七種情形，用人單位應(yīng)當向勞動者支付經(jīng)濟補償。這里包括“被迫解除勞動合同”、用人單位提出解除勞動合同、裁員、“非過失性辭退”等等，用人單位仍需支付經(jīng)濟補償。法制司有關(guān)負責人表示，用人單位與勞動者簽訂短期合同，對勞動者來說難以感受穩(wěn)定的工作狀態(tài)。為了促使用人單位與勞動者續(xù)簽長期合同，《勞動合同法》規(guī)定，用人單位與勞動者合同期滿，用人單位不再續(xù)約的，應(yīng)該支付給勞動者一定金額的補償金。也就是合同自然終止時，員工也可獲補償。此外，物業(yè)管理企業(yè)也不能輕易辭退“臨時工”，必須妥善處理現(xiàn)存的“事實勞動關(guān)系”。

綜觀物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀，不僅面臨社會、政府、業(yè)主多方面的降價要求，收入越來越少，發(fā)展后勁從財務(wù)資本、人力資本等多方面都顯不足。此外，再加上行業(yè)自身無序競爭的“物業(yè)管理零收費”等“自殺性”概念的橫空出世，把物業(yè)管理經(jīng)營機制引向誤區(qū)。由于行業(yè)長期流行一種所謂一業(yè)為主、多種經(jīng)營彌補物業(yè)管理經(jīng)費不足的觀念。但實踐反復(fù)證明，這是物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理價格不到位的情況下不得已而為之，是物業(yè)管理機制扭曲的表現(xiàn)，而不是物業(yè)管理正常的運行機制，不能作為物業(yè)管理經(jīng)驗來推介。任何一個行業(yè)都必須有正常的生存機制及主營收入。作為市場行為，物業(yè)管理不僅自身的運作需要成本，應(yīng)當有盈利，沒有任何理由用“多種經(jīng)營”收入來彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足。如果全靠“多種經(jīng)營”收入來彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足，物業(yè)管理就成了負擔，物業(yè)管理企業(yè)就不會有積極性去提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，結(jié)果必將大大削弱物業(yè)管理，受傷害的最終還是廣大業(yè)主自身。

在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)的同室操戈現(xiàn)象，如今已愈演愈烈。如最典型的還表現(xiàn)在物業(yè)管理招投標中，出現(xiàn)了互相壓價的惡性競爭行為。有的物業(yè)管理公司為了中標

（責任編輯：）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁