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第15講講義

共用設(shè)施設(shè)備的運行管理

第七章房屋及設(shè)施設(shè)備管理

第三節(jié)共用設(shè)施設(shè)備的運行管理

一、制訂合理的運行計劃

根據(jù)設(shè)施設(shè)備和物業(yè)的實際情況所制訂的合理使用計劃，應包括開關(guān)機時間、維護保養(yǎng)時間、使用的條件和要求等方面的內(nèi)容，如電梯的運行時間、臺數(shù)和?？繕菍?，中央空調(diào)機組的開關(guān)機時間和制冷量、供應范圍和溫度，路燈或噴泉的開關(guān)時間等。這些內(nèi)容會根據(jù)具體物業(yè)的實際情況和季節(jié)、環(huán)境等因素的變化而有所區(qū)別，以滿足安全、使用、維護和經(jīng)濟運行方面的需要。

二、配備合格的運行管理人員

物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)要求和復雜程度，配備相應工種的操作者，并根據(jù)設(shè)備性能、使用范圍和工作條件安排相應的工作量，確保設(shè)施設(shè)備的正常運行和操作人員的安全。

必須采取多種形式，對職工進行多層次的培訓，培訓內(nèi)容包括技術(shù)教育、安全教育和管理業(yè)務教育等，目的是幫助職工熟悉設(shè)施設(shè)備的構(gòu)造和性能。操作人員經(jīng)培訓考核合格后，才能獨立上崗操作相關(guān)工作專業(yè)的設(shè)備。供配電、電梯、鍋爐運行等特殊工種還須經(jīng)政府主管部門組織考核發(fā)證后憑證上崗。2011年物業(yè)管理師考試成績查詢

三、提供良好的工作環(huán)境

工作運行環(huán)境不但與設(shè)施設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)，減少故障，延長使用壽命有關(guān)，而且對操作者的情緒也有重大影響。為此，應安裝必要的防腐蝕、防潮、防塵、防震裝置，配備必要的測量、保險、安全用儀器裝置，還應有良好的照明和通風設(shè)備等。

四、建立健全必要的規(guī)章制度

(1)實行定人、定機和憑證操作設(shè)備制度，不允許無證人員單獨操作設(shè)備，對多人操作的設(shè)施設(shè)備，應指定專人負責。

(2)對于連續(xù)運行的設(shè)施設(shè)備，可在運行中實行交接班制度和值班巡視記錄制度。

(3)操作人員必須遵守設(shè)施設(shè)備的操作和運行規(guī)程。

五、設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理

(一)設(shè)備的檢查

設(shè)備的檢查就是對其運行情況、工作性能、磨損程度進行檢查和校驗，通過檢查可以全面掌握設(shè)備技術(shù)狀況的變化和劣化程度，針對檢查發(fā)現(xiàn)的問題，改進設(shè)備維修工作，提高維修質(zhì)量和縮短維修時間。

按檢查時間的間隔，通常分為日常檢查和定期檢查：日常檢查是操作人員每天對設(shè)備進行的檢查，在運行值班巡視中實施；定期檢查是在操作人員參加下，由技術(shù)人員按計劃定期對設(shè)備進行的檢查，屬定期維護保養(yǎng)內(nèi)容。

(二)設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測

設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測分為停機監(jiān)測和不停機監(jiān)測(又稱在線監(jiān)測)，是在設(shè)備運行使用過程中通過相關(guān)的儀器儀表所指示的參數(shù)，直接或間接地了解掌握設(shè)備的運行情況和設(shè)備自身狀態(tài)。設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測應根據(jù)不同的檢測項目采用不同的方法和儀器，通常采用的方法有直接檢測、絕緣性檢測、溫度檢測、振動和噪聲檢測、泄漏檢測、裂紋檢測和腐蝕檢測等。

(三)定期預防性試驗

對動力設(shè)備、壓力容器、電氣設(shè)備、消防設(shè)備等安全性要求較高的設(shè)備，應由專業(yè)人員按規(guī)定期限和規(guī)定要求進行試驗，如耐壓、絕緣、電阻等性能試驗，接地、安全裝置、負荷限制器、制動器等部件試驗，發(fā)電機啟動、消防報警、水泵啟動，管道試水等系統(tǒng)試驗。通過試驗可以及時發(fā)現(xiàn)問題，消除隱患，安排修理。

(四)設(shè)備故障診斷技術(shù)

在設(shè)備運行中或基本不拆卸的情況下，采用先進的信息采集、分析技術(shù)掌握設(shè)備運行狀況，判定產(chǎn)生故障的原因、部位，預測、預報設(shè)備未來狀態(tài)的技術(shù)，稱為故障診斷技術(shù)。設(shè)備診斷技術(shù)是預防維修的基礎(chǔ)，目前應用中的技術(shù)手段主要是紅外線溫度檢測、潤滑油品化學分析、噪聲與振動頻譜分析、超聲與次聲波檢測以及計算機專家分析與故障診斷系統(tǒng)等。

設(shè)備故障診斷技術(shù)在設(shè)備綜合管理中具有重要的作用，主要表現(xiàn)在：

(1)它可以監(jiān)測設(shè)備狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)異常狀況，防止突發(fā)故障和事故的發(fā)生，建立維護標準，開展預防性維修和改善性維修；

(2)較科學地確定設(shè)備修理間隔期和內(nèi)容；

(3)預測零件壽命，搞好備件管理。

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