2013年物業(yè)管理師考試時(shí)間為2013年9月7、8日，《物業(yè)管理基本制度與政策》是物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，希望能給您的備考帶來(lái)一定的幫助，順利通過(guò)考試!

三、物業(yè)管理的法制化

香港素以“自由主義”著稱，又以法治聞名，二者有機(jī)結(jié)合，構(gòu)成“活而不亂，管而不死”的所謂“大籠子”政策。樓宇、屋村的管理要使各方面的利益得到保障，既不能各自為政、各行其是，也不能臨渴掘井，就事論事。因而建立健全法制體系，確立人們的行為準(zhǔn)則，是十分必要的。

(一)香港房屋管理的公共契約

隨著樓宇、屋村的興建，一個(gè)屋村、一座樓宇住戶之多，事務(wù)之雜，各類活動(dòng)、各種關(guān)系之交錯(cuò)，客觀上需要共同遵守的行為準(zhǔn)則，于是以共同辦好樓宇、屋村管理為宗旨的公共契約便應(yīng)運(yùn)而生。從20世紀(jì)70年代起，香港政府就開(kāi)始推行樓宇、屋村管理公共契約制度，使公共契約制度化、法制化。

公共契約屬于協(xié)議、合約性質(zhì)，反映樓宇、屋村各個(gè)方面的共同意志，由各方共同審定，共同遵守執(zhí)行。公共契約具有法律效力，它的制定、執(zhí)行和修改，均須以有關(guān)法律、法令為依據(jù)，在法律上對(duì)簽署各方，包括發(fā)展商、管理公司、業(yè)主及其承租人都有約束力，各參與公共契約簽署者均須遵守。

1.關(guān)于業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)。

(1)業(yè)主的權(quán)利：業(yè)主通過(guò)合法程序購(gòu)得之物業(yè)，從總體上對(duì)之擁有業(yè)權(quán)，公共契約則具體明確規(guī)定其權(quán)益。一般包括：

a、獨(dú)立擁有、使用、居住及享用其名下單位以及租金收益;

b、全權(quán)將其名下所占的業(yè)權(quán)份數(shù)，連同上述的權(quán)利及權(quán)益，自由出售、轉(zhuǎn)讓，出租或準(zhǔn)許他人使用，而不受其他業(yè)主干涉;

c、可與其他業(yè)主共同自由使用大廈的公共部位及其設(shè)施;

d、對(duì)大廈的各項(xiàng)管理決策擁有投票權(quán)，每一份業(yè)權(quán)一票;

e、業(yè)主如引用公共契約以采取法律行動(dòng)時(shí)，應(yīng)事前征詢法律界人士的意見(jiàn)及指導(dǎo)，以確保并無(wú)誤解公共契約內(nèi)容;

f、各業(yè)主可根據(jù)條款，監(jiān)督管理公司和管理人員的工作。

(2)業(yè)主的義務(wù)和責(zé)任：

a、業(yè)主在行使上述權(quán)利時(shí)，須遵守公共契約的規(guī)定;

b、業(yè)主須依照公共契約的規(guī)定，負(fù)責(zé)其名下應(yīng)分擔(dān)的管理費(fèi)及其他基金款項(xiàng);

c、業(yè)主須負(fù)責(zé)維修大廈的主要結(jié)構(gòu)，包括外墻、公共部位及公用設(shè)施;

d、業(yè)主須繳交其名下單位應(yīng)當(dāng)繳付的稅項(xiàng)、差餉等;

e、業(yè)主占用其名下的單位時(shí)，須遵守大廈公共契約的規(guī)定;

f、業(yè)主須遵守業(yè)主會(huì)或管理人員所訂立的“住戶守則”。

(3)約束業(yè)主使用樓宇的公共契約條款：

a、不得改建樓宇的結(jié)構(gòu)，或加建、擴(kuò)建、拆除任何建筑物;

b、不得干擾樓宇任何公共部位或暗渠、排水道、喉管、電纜、固定裝置等設(shè)備;

c、不得將其名下單位作非法或不道德用途，或在單位內(nèi)進(jìn)行任何足以妨礙或侵?jǐn)_其他住戶的事項(xiàng);

d、不得妨礙他人使用公共部位及公用設(shè)施;

e、不得在樓宇內(nèi)進(jìn)行任何足以引致樓宇所投購(gòu)保險(xiǎn)失效，或引致保費(fèi)增加的事情;

f、不得經(jīng)營(yíng)大廈公共契約所禁止的行業(yè)，例如經(jīng)營(yíng)公寓、舞廳、殯儀業(yè)等;

g、業(yè)主按照大廈公共契約各類單位的用途，使用其名下單位。

2.關(guān)于樓宇、屋村管理者的權(quán)利和責(zé)任。

香港樓宇、屋村管理的公共契約規(guī)定其管理者一般為管理委員會(huì)。管理委員會(huì)負(fù)責(zé)樓宇、屋村的管理、保養(yǎng)及經(jīng)營(yíng)。除特別規(guī)定外，一般委員會(huì)有全權(quán)辦理一切保養(yǎng)及管理的事務(wù)。總的來(lái)講，管理委員會(huì)有下列權(quán)利、職責(zé)及義務(wù)：

(1)征收、收取及收受所有本契約規(guī)定業(yè)主應(yīng)繳付之款項(xiàng)。

(2)擬訂、撤銷及修訂大廈規(guī)則以管制該樓宇、屋村及其服務(wù)設(shè)施、康樂(lè)設(shè)施之使用、經(jīng)營(yíng)及保養(yǎng)，以及管制凡居住或使用該屋苑大廈或前來(lái)探訪人士之行為。所有大廈規(guī)則不時(shí)所作之修訂或增訂將張貼在屋村之布告板上，同時(shí)所有業(yè)主及所有代表業(yè)主或業(yè)主授權(quán)之人士均須遵守該大廈規(guī)則及所有修訂或增訂之條文。

(3)以該委員會(huì)名義，代表該屋村之業(yè)主，為屋村內(nèi)所有大廈及設(shè)施，向聲譽(yù)良好的保險(xiǎn)公司投保及投購(gòu)火險(xiǎn)、公共責(zé)任保險(xiǎn)與管理及保養(yǎng)人員之傭主責(zé)任保險(xiǎn)，以及代表業(yè)主繳付以保持此等保險(xiǎn)生效而須繳付的保險(xiǎn)費(fèi)。投保項(xiàng)目及投保額將由委員會(huì)全權(quán)決定。由投保上述大廈之火險(xiǎn)或其他保險(xiǎn)所得之所有賠償款項(xiàng)，將用以修復(fù)該大廈，使其恢復(fù)原狀，并用以補(bǔ)償該大廈因遭損失而蒙受之損失。

(4)安排清理該屋村各單位及公共部位之垃圾。

(5)維修該屋村內(nèi)所有大廈公共部位之照明及通風(fēng)設(shè)備，以及所有屬于該屋村公用設(shè)備一部分之滅火設(shè)備，并保持其功能良好。

(6)保持及維持該屋村公共部位環(huán)境清潔衛(wèi)生。

(7)維修該屋村所有大廈之主要結(jié)構(gòu)(包括外墻、屋頂、公共部位及結(jié)構(gòu)物)、設(shè)備、器具、服務(wù)設(shè)施、設(shè)施及公共部位，保持其功能良好，并在有需要時(shí)更換任何需要替換之部分。

(8)每隔若干合理時(shí)間所需加漆、粉飾或修補(bǔ)時(shí)，及在任何政府部門提出要求時(shí)，為該屋村內(nèi)所有需要加漆或粉飾或用水泥漿或其他適當(dāng)之材料修補(bǔ)。

(9)更換該屋村內(nèi)任何大廈之公共部位門窗之破爛玻璃。

(10)維修該屋村內(nèi)公用設(shè)施及保持其功用良好。

(11)維修該屋村內(nèi)所有大廈之升降機(jī)，保持其操作功用良好，并更換任何需要替換之升降機(jī)及升降機(jī)零件。

(12)防止該屋村及其大廈任何公共部位或該屋村內(nèi)之道路、小徑及空地遭受障礙，以及停泊在該屋村任何地方之車輛移走，并向車主征收該委員會(huì)不時(shí)厘定的拖車費(fèi)和停車費(fèi)。

(13)拆遷該屋村內(nèi)任何地方之非法或違犯以下所載大廈規(guī)則及本契約規(guī)定之任何搭建物或安裝物、招牌、蔭篷、托架、設(shè)備、障礙物或物件，并向豎設(shè)或安裝此等搭建物或其他物體之單位業(yè)主收取拆移所需之費(fèi)用。

(14)委托一名律師，授權(quán)其代表屋村所有業(yè)主處理及接受所有與該屋村的服務(wù)設(shè)施、器具及設(shè)備有關(guān)之法律訴訟文件。

(15)防止任何人士未經(jīng)委員會(huì)許可而泊車、占用或使用該屋村任何公用地方道路及小徑、空位及空地或其他任何地方。

(16)防止該屋村內(nèi)任何業(yè)主、居民或房客違反向政府承批該土地時(shí)所訂官契之任何規(guī)定，并在有任何違反官契規(guī)定之情形時(shí)，采取索取行動(dòng)。

(17)防止任何人士更改或損壞該屋村任何部分或其他任何設(shè)備、器具。

(18)保養(yǎng)、修復(fù)草坪及道路等設(shè)施。

(19)繳付該委員會(huì)根據(jù)該官契規(guī)定繳付之地稅及其他費(fèi)用。

(20)支付公用水、電費(fèi)用、管理員工薪金和各類管理費(fèi)用。

(21)向該屋村內(nèi)每單位之業(yè)主收取按本契約規(guī)定業(yè)主應(yīng)繳付之業(yè)主責(zé)任保證金。

(22)依照該委員會(huì)指定的辦法，向每一單位的業(yè)主征收及收費(fèi)按照本契約規(guī)定各該業(yè)主應(yīng)分擔(dān)之該屋村管理、保養(yǎng)費(fèi)用及開(kāi)支。

(23)將該委員會(huì)因履行本契約之職責(zé)所支付一切開(kāi)支及所收取的一切款項(xiàng)正確記賬，并每年將該賬目張貼在該屋村的布告板上。

(24)代表所有業(yè)主進(jìn)行與政府或任何公用事業(yè)機(jī)構(gòu)或其他有關(guān)機(jī)構(gòu)或任何其他人士洽辦任何涉及該屋村及其設(shè)備、器具、服務(wù)設(shè)施之事務(wù)。

(25)代表所有業(yè)主訂立契約，聘請(qǐng)、雇用、付給薪酬及解雇律師、建筑師及其他專業(yè)人員、顧問(wèn)人員及顧問(wèn)公司、承造商、工人、園丁、傭人、代理人、看更員、管理員及其他管理、保養(yǎng)、行政人員，以提出、主持、進(jìn)行及答辯有關(guān)涉及該屋村及其管理方面之法律訴訟或其他事件。

(26)確保業(yè)主遵守及履行本契約的規(guī)定、條件及章則，并在任何違反本契約規(guī)定之情形時(shí)，采取行動(dòng)，包括提出、主持并答辯法律訴訟，以及登記及征收有關(guān)費(fèi)用。

(27)在該屋村內(nèi)控制、指揮及管理車輛交通。

(28)處理其他一切合理而有關(guān)該屋村管理之雜務(wù)

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