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注冊(cè)物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)講義

附：物業(yè)服務(wù)合同典型案例分析

(一)某小區(qū)業(yè)主被歹徒殺害，訴請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)賠償案

【案情摘要】2003年7月，兩名歹徒潛入某小區(qū)，殺害了業(yè)主明某。破案后，兩名兇手伏法。2004年，受害人明某的親屬以民事索賠107萬(wàn)余元起訴該小區(qū)的物業(yè)管理公司，一審法院判決物業(yè)管理公司賠償原告損失10萬(wàn)元，二審法院撤銷一審判決，駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

【案情】2001年明某購(gòu)買了位于某小區(qū)3棟303號(hào)住宅并搬入該房屋居住。2003年某夜，兩名歹徒從小區(qū)后門潛入3棟104房?jī)?nèi)，觀察樓內(nèi)住戶出入情況，伺機(jī)作案。四日后，明某在3棟104房?jī)?nèi)被該兩名歹徒殺害，劫去財(cái)物若干。破案后，兩名歹徒被人民法院以故意殺人罪、搶劫罪，判處死刑。案發(fā)時(shí)3棟104房已售出，業(yè)主未辦理入住手續(xù)，鑰匙由物業(yè)管理公司保管。物業(yè)管理公司的電工陳某曾看見(jiàn)罪犯之一在3棟104房?jī)?nèi)出現(xiàn)，但未上前進(jìn)行檢查，亦未告知他人。2004年4月，被害人家屬以物業(yè)管理公司未盡到物業(yè)服務(wù)合同的義務(wù)，構(gòu)成合同違約為由，向法院提起訴訟。

【法院判決】一審法院審理認(rèn)為，明某自其入住之日起就與物業(yè)管理公司建立了事實(shí)上的服務(wù)合同法律關(guān)系，即物業(yè)管理合同法律關(guān)系，該合同的效力不僅及于其自購(gòu)的房屋，而且及于管理社區(qū)的公共部分及特定條件下的社區(qū)全部。根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)、目的和行業(yè)習(xí)慣，避免住戶人身、財(cái)產(chǎn)受到侵害，就成為此類合同的附隨義務(wù)。被告物業(yè)管理公司收取一級(jí)(同等最高級(jí)別)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，應(yīng)配備高素質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)員，提供相應(yīng)級(jí)別的服務(wù)。其物業(yè)管理企業(yè)員除應(yīng)具備相關(guān)的專業(yè)知識(shí)外，還應(yīng)當(dāng)履行作為物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)負(fù)有的注意義務(wù)，包括及時(shí)發(fā)現(xiàn)、報(bào)告可疑人員，消除不合理危險(xiǎn)，保護(hù)住戶安全。被告物業(yè)管理公司有能力也有條件對(duì)本小區(qū)空置房屋內(nèi)的陌生人員給予充分的注意，詢問(wèn)、了解這些人員的意圖和動(dòng)向以及發(fā)現(xiàn)并遏止其中一些人的犯罪企圖，保護(hù)住戶的安全。雖然3棟104房已為他人所購(gòu)置，但是，由于業(yè)主尚未入住，該房屋的鑰匙由物業(yè)管理公司控制，物業(yè)管理公司對(duì)該房負(fù)有管理的義務(wù)。由于其未盡職責(zé)、疏于管理，使兩名歹徒非常容易地在3棟104房?jī)?nèi)潛伏4日，尋找作案目標(biāo)，伺機(jī)作案。雖然被告工作人員在兩名歹徒潛伏的第二天即發(fā)現(xiàn)3棟104房?jī)?nèi)犯罪分子的行跡，但是，由于責(zé)任心不強(qiáng)，疏忽大意，沒(méi)有及時(shí)開(kāi)門檢查、詢問(wèn)可疑人員，從而使兩名歹徒的犯罪行為在第4天得逞，明某被殺害。事實(shí)證明，物業(yè)管理公司對(duì)空置的房屋疏于管理，對(duì)可疑人員未引起應(yīng)有的注意，是其工作的一大失誤，這一失誤已將住戶置于極不安全的境地。被告物業(yè)管理公司履行義務(wù)不符合合同的約定，以致使業(yè)主明某陷入危險(xiǎn)的環(huán)境，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但是應(yīng)當(dāng)指出，物業(yè)管理公司只對(duì)其訂立合同時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同所造成的損失承擔(dān)責(zé)任。

被告作為物業(yè)管理公司，在安全保衛(wèi)方面的義務(wù)是有限的，其違約賠償額應(yīng)與其承擔(dān)安全保衛(wèi)方面的義務(wù)相適應(yīng)，被告承擔(dān)的違約賠償責(zé)任不應(yīng)當(dāng)超過(guò)其訂立合同時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同所造成的損失。故被告應(yīng)承擔(dān)的違約賠償數(shù)額依據(jù)本案的實(shí)際情況，本院酌定為人民幣10萬(wàn)元。

一審法院依法判決如下：(1)被告物業(yè)管理公司應(yīng)自本判決生效之日起10日內(nèi)支付原告違約賠償金人民幣10萬(wàn)元。(2)原告的其他訴訟請(qǐng)求本院不予支持。案件受理費(fèi)由原告承擔(dān)7850元，被告負(fù)擔(dān)4000元。

二審中，物業(yè)管理公司訴稱：(1)被上訴人提出起訴已經(jīng)超過(guò)訴訟時(shí)效期間。(2)上訴人不負(fù)有保護(hù)住戶人身、財(cái)產(chǎn)不受非法侵害的義務(wù)。(3)陳某是上訴人的電工，不負(fù)有保安的責(zé)任，陳某發(fā)現(xiàn)3棟104房有人未及時(shí)處理的行為不構(gòu)成職務(wù)過(guò)錯(cuò)，其后果不應(yīng)由上訴人承擔(dān)。(4)一審法院判決上訴人承擔(dān)賠償責(zé)任與罪責(zé)自負(fù)原則相悖。

二審法院審理認(rèn)為，物業(yè)管理是指業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理公司或房地產(chǎn)建設(shè)單位委托物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)所和住宅區(qū)的綠化、環(huán)境、衛(wèi)生、公共秩序等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，使之保持正常狀態(tài)的行為。2012年物業(yè)管理師報(bào)考條件本案中，被害人明某與物業(yè)管理公司形成了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系。該合同的主體、履行地均在××經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)，依法應(yīng)適用《××經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則。

關(guān)于確定審理本案爭(zhēng)議的依據(jù)問(wèn)題。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十五條之規(guī)定：“合同是當(dāng)事人之間設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系的協(xié)議。依法成立的合同受法律保護(hù)。”上訴人根據(jù)某小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的委托對(duì)某小區(qū)住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。因此，上訴人與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位所簽訂的合同合法有效。上訴人依上述物業(yè)管理合同，依照《××經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，依法對(duì)某小區(qū)整個(gè)住宅區(qū)的物業(yè)行使管理權(quán)。上訴人及某小區(qū)的業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)依照上述的法律、法規(guī)和《物業(yè)管理合同》享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。

關(guān)于本案違約之訴的訴訟時(shí)效問(wèn)題，沒(méi)有超過(guò)法律規(guī)定的訴訟時(shí)效。本案被上訴人所主張的是違約之訴，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按雙方當(dāng)事人所確立的《物業(yè)管理合同》的約定及有關(guān)法律的規(guī)定來(lái)界定雙方當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條的規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”、“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)”。根據(jù)合同法的誠(chéng)實(shí)信用原則規(guī)定，合同當(dāng)事人除應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行自己的義務(wù)外，也要按照合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行協(xié)助、通知、保密等義務(wù)。本案中的《物業(yè)管理合同》第二條第七項(xiàng)約定：“物業(yè)管理公司僅是配合協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作(但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任)”，第五條第十二項(xiàng)約定：“物業(yè)管理公司不承擔(dān)對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)(另有專門合同規(guī)定的除外)”。根據(jù)《××經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施細(xì)則第四十條第二款的規(guī)定：“物業(yè)管理公司所收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)不包含業(yè)主與物業(yè)使用人的人身保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保管、保險(xiǎn)費(fèi)。”因此，合同的約定、法規(guī)的規(guī)定均明確排除了上訴人對(duì)住宅區(qū)業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)、保管等義務(wù)。合同的附隨義務(wù)顧名思義，應(yīng)當(dāng)是根據(jù)合同性質(zhì)、目的及交易習(xí)慣等延伸出來(lái)的一種義務(wù)，其與合同主義務(wù)應(yīng)具有依附性，是合同當(dāng)事人未約定，但依據(jù)合同性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣等，而由法律直接規(guī)定的一種義務(wù)。如果合同當(dāng)事人以合同形式明確排除或有關(guān)法律規(guī)范已明確規(guī)定合同義務(wù)不含某項(xiàng)內(nèi)容，則不應(yīng)將該內(nèi)容作為合同的附隨義務(wù)。本案中，上訴人與被害人明某生前所確立的《物業(yè)管理合同》及××市物業(yè)管理法規(guī)均明確排除了上訴人負(fù)有人身、財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)、保管的義務(wù)。本案上訴人與被害人明某沒(méi)有簽訂專門的人身、財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)、保管合同，對(duì)此雙方?jīng)]有專門約定，上訴人作為物業(yè)管理公司，其物業(yè)管理的基本義務(wù)是保障某小區(qū)住宅區(qū)物業(yè)的合理使用、維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序，具體是：房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)；消防、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房(棚)、園林綠化、溝、渠、池、井、道路、停車場(chǎng)等公用設(shè)施的使用、維修養(yǎng)護(hù)和管理；清潔衛(wèi)生；車輛行駛與停泊；公共秩序以及住宅行政管理部門和委托管理合同規(guī)定的其他管理事項(xiàng)。上訴人的主要義務(wù)是對(duì)小區(qū)物業(yè)的管理，若把上訴人保護(hù)、保管某小區(qū)全體業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)保護(hù)保管義務(wù)視為上訴人的附隨義務(wù)，則違背了《××經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的立法精神，違背了物業(yè)管理合同的性質(zhì)、目的、交易習(xí)慣，違背了合同的誠(chéng)信等價(jià)原則，而且，要上訴人承擔(dān)人身財(cái)產(chǎn)安全的合同義務(wù)，該責(zé)任遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了物業(yè)管理合同中的主義務(wù)。作為本案中的上訴人，依照法律、法規(guī)規(guī)定和《物業(yè)管理合同》的約定，不具有對(duì)某小區(qū)全體業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)保護(hù)、保管的權(quán)利能力，不具有公安、司法機(jī)關(guān)依職權(quán)打擊違法犯罪的基本職能。本案中的被害人明某在上訴人的物業(yè)管理區(qū)內(nèi)被謀害，被上訴人精神上受到了嚴(yán)重創(chuàng)傷，經(jīng)濟(jì)上受到了重大損失，該損害結(jié)果的發(fā)生是犯罪分子的違法犯罪行為所致，犯罪侵權(quán)行為導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果的發(fā)生與上訴人在物業(yè)管理合同中違約與否不存在客觀的、必然的因果關(guān)系。上訴人在履行物業(yè)管理合同中，對(duì)損害結(jié)果的發(fā)生，主觀上沒(méi)有故意或過(guò)失，既無(wú)過(guò)錯(cuò)，不應(yīng)當(dāng)就不存在的義務(wù)承擔(dān)違約責(zé)任。一審判決以上訴人的員工陳某看見(jiàn)可疑人員在小區(qū)內(nèi)出入，未報(bào)告或引起注意，認(rèn)定上訴人沒(méi)有盡到相應(yīng)的關(guān)注義務(wù)，而承擔(dān)違約賠償責(zé)任，缺乏合同依據(jù)或法律依據(jù)。損害結(jié)果的發(fā)生與違約行為之間要有因果關(guān)系，要存在不依人們的意志為轉(zhuǎn)移的必然聯(lián)系，否則，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。本案中，上訴人不具有對(duì)某小區(qū)全體業(yè)主或物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)、保管的義務(wù)，而本案的損害結(jié)果發(fā)生原因是因犯罪行為所致的，由于刑事犯罪的突發(fā)性、不可預(yù)測(cè)性、隱蔽性和犯罪分子

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