為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理基本制度與政策這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理基本制度與政策復(fù)習(xí)方法，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

二、業(yè)主公約制度

★★★業(yè)主公約：

由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護、管理等涉及業(yè)主共同利益事項的，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范，它一般以書面形式訂立。業(yè)主公約是物業(yè)管理法律法規(guī)和政策的一種有益補充，是有效效調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文件；業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理，就要將共同財產(chǎn)的管理職能授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)實施，并將這項授權(quán)明確寫入業(yè)主公約中，要求業(yè)主遵守公約，服從物業(yè)管理企業(yè)維護公共秩序的物業(yè)管理行為。

★★★業(yè)主公約的主要內(nèi)容：

1、有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理；

2、業(yè)主的共同利益；

3、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)；

4、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

★業(yè)主公約的效力（備案即生效）：業(yè)主公約對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力；業(yè)主公約須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主簽字承諾。但是應(yīng)注意以下兩點： 1。業(yè)主公約對物業(yè)使用人也發(fā)生效力；2。業(yè)主公約對物業(yè)的繼受人自動產(chǎn)生效力。

★★業(yè)主臨時公約（首位買房人承諾即生效）建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)和使用、維護、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，以及違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。

業(yè)主臨時公約制定的主體：建設(shè)單位；

業(yè)主公約制定的時間：建設(shè)單位銷售物業(yè)之前。

相關(guān)主體的法律義務(wù)：1.建設(shè)單位不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)利；2.建設(shè)單位對業(yè)主臨時公約的明示和說明義務(wù)；3.物業(yè)買受人對業(yè)主臨時公約承諾的義務(wù)（物業(yè)買受人簽字確認(rèn)后也就意味著業(yè)主臨時公約得到物業(yè)買受人的接受和認(rèn)可，從而為物業(yè)買受人遵守業(yè)主臨時公約提供了合理的依據(jù)）。

★★★業(yè)主臨時公約的主要內(nèi)容：

1.物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況；

2.業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則：（1）.遵守相鄰權(quán)的規(guī)定；（2）.遵守房屋裝飾裝修規(guī)定；（3）共用部位共用設(shè)施設(shè)備的使用規(guī)定；（4）使用物業(yè)的禁止性規(guī)定。

3.維修養(yǎng)護物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則：（1）。物業(yè)維修養(yǎng)護中業(yè)主應(yīng)當(dāng)相互配合與協(xié)助；（2）。涉及公共利益與公共安全的物業(yè)維修養(yǎng)護；（3）.保修責(zé)任與專項維修資金的繳存、使用和管理（建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任，如果建設(shè)單位在保修期限和保修范圍內(nèi)拒絕修復(fù)或拖延修復(fù)，業(yè)主可以自行修復(fù)或委托他人修復(fù)，修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)）

4.涉及業(yè)主共同利益的事項：（1）。全體業(yè)主授予物業(yè)管理企業(yè)的管理權(quán)利；（2）。業(yè)主承諾按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用；（3）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的約定。

5.違約責(zé)任：（1）。業(yè)主違反關(guān)于物業(yè)的使用、維護和管理的約定，妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以依據(jù)臨時公約向人民法院提起訴訟；（2）。業(yè)主違反關(guān)于業(yè)主共同利益的約定，導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損的，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)臨時公約向人民法院提起訴訟；（3）。建設(shè)單位未能履行臨時公約約定的義務(wù)的，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可向有關(guān)行政主管部門投訴，也可根據(jù)臨時公約向人民法院提起訴訟。

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