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三大問題困擾我國物業(yè)管理行業(yè)

根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會近期組織的行業(yè)生存狀況調查，物業(yè)管理行業(yè)近年來行業(yè)平均利潤率出現(xiàn)下降趨勢。調查統(tǒng)計顯示，全國接受調查的4600家企業(yè)中，僅有40.07%的企業(yè)盈利，平均盈利額81.28萬元/年；有40.76%的企業(yè)虧損，平均虧損額為37.22萬元/年；另有20%左右的企業(yè)持平或未予披露。

據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會有關人士介紹，由于物業(yè)管理成本不斷追高，物業(yè)服務費價格不漲反降，勞動力成本提高等原因，造成物業(yè)管理行業(yè)利潤率明顯下降，物業(yè)管理行業(yè)面臨較大的生存壓力。

最近一段時間，部分城市接連出現(xiàn)一些物業(yè)服務企業(yè)退出在管項目的情況。據(jù)了解，企業(yè)退出的大都是已售公房、老舊住宅區(qū)及拆遷還建小區(qū)。由于已售公房小區(qū)當初確定的收費標準過低，拆遷戶小區(qū)普遍存在服務費收繳率低等問題，致使收不抵支一直困擾物業(yè)企業(yè)。近兩年人工和材料成本大幅度增加，而管理費標準卻未能同步增長，一些企業(yè)難以為繼，選擇退出以減少虧損。

其次，企業(yè)用工問題愈見緊張。以深圳市為例，目前居高不下的用工成本、愈演愈烈的用工荒，再加上物業(yè)服務費收入的政策性下降，使得物業(yè)服務企業(yè)陷入工資水平低和員工流失率高的惡性循環(huán)中。有的企業(yè)秩序維護員常年流動不斷，時有青黃不接，難以完成小區(qū)秩序維護任務，給小區(qū)秩序維護帶來隱患。

第三，專業(yè)人員短缺日益嚴重，操作人員流失問題凸顯。近年來，由于物業(yè)管理規(guī)模迅速擴大，加上行業(yè)從業(yè)人員的工資待遇低、工作強度高、工作壓力大，許多從業(yè)人員選擇了離開，轉行到其他條件相對好的行業(yè)，致使專業(yè)人員供求關系嚴重失衡。這種狀況先是從高層管理人員開始，逐漸蔓延到基層從事操作的員工，維修人員和秩序維護員的短缺和高流動性問題已經(jīng)凸顯。

針對物業(yè)管理行業(yè)存在的問題，業(yè)內人士提出，對于物業(yè)服務企業(yè)退出在管項目的問題，應建立困難群體住區(qū)的管理保障機制。物業(yè)服務企業(yè)退出的大都是低收入群體較集中的老舊住宅區(qū)及拆遷還建小區(qū)，有關部門應抓緊研究解決對策：比如政府給予適當?shù)呢斦a貼或減免物業(yè)管理稅費，建立業(yè)主自管的機制等。要著眼于建立質價相符的物業(yè)管理收費機制，引導企業(yè)按照合同約定提供質價相符的服務，引導業(yè)主樹立質價相符的物業(yè)管理消費意識。

其次，物業(yè)管理行業(yè)應實行全員勞動合同制，使勞動用工制度更加合法規(guī)范。充分挖掘無固定期限勞動合同的激勵作用，通過與長期服務企業(yè)的員工簽訂無固定期限勞動合同，主動賦予員工對企業(yè)的歸宿感，增強企業(yè)的凝聚力，激發(fā)員工對企業(yè)的責任心和奉獻精神，實現(xiàn)勞資關系的和諧穩(wěn)固。

同時，挖潛節(jié)流創(chuàng)新經(jīng)營，改善行業(yè)生存狀態(tài)。物業(yè)服務企業(yè)應盡量做小企業(yè)的內部成本，比如通過專業(yè)化分包式，在嚴格監(jiān)管的前提下，將清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化、電梯維保等專項服務分包給相應的專業(yè)化隊伍，既可以減少操作層的員工人數(shù)，降低勞動力成本，也可以避免直接雇傭帶來的勞資糾紛和用工難問題

物業(yè)管理激活經(jīng)濟鏈

物業(yè)管理與房產好比軟件和硬件的關系，如果后期管理跟不上，再好的物業(yè)也很快失去生命力。千千萬萬的業(yè)主在購房之后，物業(yè)管理就是維系其長期生活甚至一生一世幸福的所在。草坪不剪，屋漏不修，垃圾不收，這些看似微不足道的煩惱都會嚴重騷擾居民的生活。順馳的物業(yè)公司屬于集團下屬的單位，在天津屬于規(guī)模最大的物業(yè)管理公司，負責將近30個小區(qū)、2萬戶居民的物業(yè)服務工作。順馳的物業(yè)管理對增加其產品的附加值，提升品牌價值，促進客戶資源的再生方面，作用很大。

抵抗經(jīng)營風險

物業(yè)管理行業(yè)的服務質量，與自身經(jīng)營狀況的好壞密不可分。雖然物業(yè)管理已經(jīng)受到買房人的普遍重視，但從經(jīng)濟運營的角度看，這個行業(yè)在整體上還顯得步履艱難。物管企業(yè)面臨的矛盾是，業(yè)主要求過高，而自身抵抗經(jīng)營風險的能力較弱。官方數(shù)字顯示，在天津市有70%的物業(yè)公司虧損經(jīng)營，最近又累計出現(xiàn)了40余家公司因難以為繼取消了與所服務小區(qū)的合作。就在這樣的背景下，管理著順馳旗下全部樓盤的順馳物業(yè)管理公司，一方面因規(guī)模最大而擔當著業(yè)界龍頭的角色，一方面靈活尋找運營商機，為行業(yè)前景帶來了光明的生機和活力。他們?yōu)榱颂岣邔I(yè)化服務而在內部成立的各專業(yè)分支公司，他們以客戶為導向而從外部整合的社區(qū)服務商，都開啟了行業(yè)的先河。

最早的時候，天津開發(fā)商在銷售樓盤的時候，為了促銷，草草推出物業(yè)管理單，這時候的物業(yè)公司不過是銷售的道具，當然有很多弊端。專家針對廣泛存在的物業(yè)公司由開發(fā)商衍生這一現(xiàn)象，指出了近親繁殖的種種弊端，而提倡通過市場方式選用外來物業(yè)企業(yè)。但是順馳不是從這個角度看待物管的功能，他們認為同一體系下的物業(yè)公司，更便于協(xié)調和理順，更便于全方位地服務業(yè)主，把開發(fā)公司和物業(yè)管理服務統(tǒng)一為一個完整過程。比如順馳物業(yè)實行物業(yè)投訴的第一責任人制度，即接到投訴的第一個物業(yè)員工，無論問題屬于開發(fā)部門、銷售部門還是相關政府部門，都不能推諉，而讓業(yè)主在各個部門來回奔波，必須全程負責到底。讓業(yè)主真正感受到一時的購房選擇，更選擇了一世的舒適生活。

物業(yè)公司經(jīng)營上的難以為繼，出路不外乎兩條——降低成本支出，還有提高自我造血功能。但是，物業(yè)管理本身就是一個微利行業(yè)，哪里有空間壓縮開支？順馳物業(yè)管理公司的負責人齊鐵樹介紹，順馳在提高專業(yè)化服務方面，拿出了一個與眾不同的舉措，成立了4個專業(yè)化公司：設施維修公司、園林綠化公司、電梯維保公司、智能化公司。目的有兩個，加大管理力度提高讓業(yè)主滿意的程度和降低成本。拿設施維修來說，以往遇到漏、滲、裂等不可避免的建筑問題，是物業(yè)部門向建筑施工隊協(xié)商，在保質期內由對方負責維修，但肯定維修人員的態(tài)度和服務質量都不能有效保證。成立自己的公司親力親為，從人員素質、服務態(tài)度、維修質量和時間等很多方面，便于管理，才真正談得上對業(yè)主的優(yōu)質服務。從經(jīng)營上講，將這些相關公司納入物業(yè)公司的體系，降低了風險，降低了成本，特別是依托順馳的開發(fā)規(guī)模，進行規(guī)?；\營，最終實現(xiàn)物業(yè)公司、專業(yè)分支公司和開發(fā)公司的良性循環(huán)。

按照經(jīng)濟規(guī)律來說，社會分工越來越細，順馳自己成立分支公司會不會和社會發(fā)展的趨勢相悖？齊鐵樹表示：我們沒有成立自己的建筑施工隊，也沒有自己的砂石料場，是因為這些跟業(yè)主離得太遠了。我們所成立的這些公司，都是和我們客戶生活息息相關的，都是為了提高專業(yè)化水平，更好地為業(yè)主提供服務。同時，成立自己的公司還在于在前期規(guī)劃設計過程中提高專業(yè)設計水平，使使用功能更好地滿足業(yè)主的需求，這樣也便于后期維保。因此這些新型公司的成立，不是加大了風險，而恰恰是降低了風險。

很多人認為物業(yè)管理工作繁瑣、利潤微薄，但順馳人卻從來不這么認識。開發(fā)商與物業(yè)是一家，開發(fā)好的產品、營造良好的客戶購買體驗、提供周到細致的物業(yè)服務都是品牌鏈條中不容忽視的環(huán)節(jié)。其中，物業(yè)管理公司更是聯(lián)系著眾多業(yè)主日常生活的重要一環(huán)，依靠我們優(yōu)質的基礎服務，贏得客戶的信任，并進一步為廣大業(yè)主提供更多舒適便捷的服務選擇。我們“整合社區(qū)服務商”的思路就基于此。我們正在推出一些非傳統(tǒng)項目的服務，如商務中心、洗染店、桶裝水站、家政公司、汽車美容等，都引進了社會上的專業(yè)公司，使業(yè)主足不出戶就可享受酒店級水平的服務。

當然在運營這些服務項目的過程中會出現(xiàn)一些問題，但是順馳有充分的思想準備，注意抓主流，保證方向正確，暫時的困難可以克服和解決。這一點正是順馳文化中注重戰(zhàn)略思考的體現(xiàn)，順馳根據(jù)對企業(yè)、行業(yè)和外部環(huán)境的透徹理解，敢為人先，能夠富有遠見地抓住市場先機。歸根結底，服務的不斷超越、滿意于客戶的需求，是順馳始終如一的態(tài)度，無論是產品設計、銷售進程還是后期的物業(yè)管理，正是這種態(tài)度在推動著順馳的發(fā)展，營造著市場先機，傳播著品牌口碑。

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