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注冊(cè)物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)知識(shí)點(diǎn)

建立物業(yè)保安督察隊(duì)的新嘗試

俗話說(shuō)：鐵打的營(yíng)盤(pán)，流水的兵。用這句話來(lái)形容物業(yè)公司的保安隊(duì)伍真是最貼切不過(guò)了。從整個(gè)物業(yè)行業(yè)來(lái)看，保安的流動(dòng)率一直處于居高不下的狀態(tài)。我們分析，造成這一結(jié)果的原因一般有三個(gè)方面：

1、需求量大，這從小區(qū)物業(yè)人員的配備情況略見(jiàn)端倪，保安人員與物業(yè)管理人員的比例一般為8：1.因此，小區(qū)保安是企業(yè)中需求量最為龐大的一個(gè)崗位。

2、門(mén)檻較低。保安這個(gè)崗位沒(méi)有特別的技術(shù)性要求，這一點(diǎn)從各物業(yè)公司保安招聘的要求中可見(jiàn)一斑，性別、年齡和身體狀況是保安最重要的基本條件。

3、收入偏低，因?yàn)榇蠖辔飿I(yè)公司只是一個(gè)微利企業(yè)，因此保安的收入不高。綜合以上三個(gè)方面的原因，必然會(huì)形成保安人員“文化程度低，綜合素質(zhì)不高，人員流動(dòng)性大”等一系列問(wèn)題。但是，保安工作又是物業(yè)管理的第一道“窗口”，每天24小時(shí)全天候地與業(yè)戶(hù)接觸。這個(gè)“服務(wù)窗口”的形象好與壞，直接影響到業(yè)戶(hù)對(duì)物業(yè)公司物業(yè)管理工作整體水平的評(píng)判，甚至直接影響到行風(fēng)建設(shè)。如何抓好保安隊(duì)伍建設(shè)，是擺在每家物業(yè)公司面前一個(gè)棘手而又緊迫的問(wèn)題，我們復(fù)瑞物業(yè)管理有限公司所面臨的問(wèn)題同樣是如此。

針對(duì)上述問(wèn)題，我們?cè)鴩L試過(guò)很多辦法，如：嚴(yán)格保安考核制度，加大夜間工作檢查頻次，逐步調(diào)整工資結(jié)構(gòu)，但都收效不大。以罰代管，越罰越難管；增加檢查頻次，他們?cè)缬型L(fēng)報(bào)信；增加工資收入，又受到收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)限制，成本不能無(wú)限擴(kuò)大。這些辦法之所以收效不大，究其原因，在于把保安隊(duì)員放在了“被管”的對(duì)立面，使得“管”與“被管”這對(duì)矛盾日趨激烈化，對(duì)抗化。

“外因是變化的條件，內(nèi)因是變化的根據(jù)。外因通過(guò)內(nèi)因而起作用。”根據(jù)“矛盾論”觀點(diǎn)，我們嘗試著改變管理方式，挖掘、激發(fā)保安隊(duì)員身上的積極因素，捕捉他們身上的閃光點(diǎn)，以此發(fā)揚(yáng)光大，以點(diǎn)帶面，從而帶動(dòng)保安隊(duì)伍整體素質(zhì)的改進(jìn)和提高。我們嘗試的做法是：

一、選拔成立一支保安督察隊(duì)

我們從保安隊(duì)員中選拔組成一支精悍的、有朝氣的、有戰(zhàn)斗力的保安督察隊(duì)。選拔的方式是：自愿報(bào)名，小區(qū)推薦，職能部門(mén)審查，總經(jīng)理批準(zhǔn)。選拔的要求是：年齡25歲—30歲，無(wú)不良?xì)v史記錄，身高175—180cm，經(jīng)由部隊(duì)服役后復(fù)員退伍的優(yōu)先考慮，黨、團(tuán)員優(yōu)先選拔。

以這樣的要求，從500多名保安隊(duì)員中選拔出了20名隊(duì)員，于2006年3月組成了一支保安督察隊(duì)。20人中間，有黨員3名、團(tuán)員9名、復(fù)退軍人14名。

二、明確保安督察隊(duì)的主要任務(wù)

1.快速反應(yīng)，應(yīng)急處理重大突發(fā)事件集團(tuán)舉辦房展，召開(kāi)股東大會(huì)，舉辦運(yùn)動(dòng)會(huì)，小區(qū)舉辦大型社區(qū)活動(dòng)，類(lèi)似大型的公眾聚集活動(dòng)，一支訓(xùn)練有素、文明執(zhí)勤的保安隊(duì)伍，可以有效地維護(hù)大型公眾活動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng)秩序。如果小區(qū)發(fā)生重大突發(fā)事件，保安督察隊(duì)就能迅速趕赴第一現(xiàn)場(chǎng)，維持局面。2012年物業(yè)管理師考試時(shí)間

我們自從成立保安督察隊(duì)后，已經(jīng)為各種大型公眾活動(dòng)提供保安服務(wù)5次，參與執(zhí)行任務(wù)人員80余人次。由于事先有預(yù)案、有安排，措施得當(dāng)，訓(xùn)練有素，均圓滿(mǎn)完成各項(xiàng)任務(wù)。得到各方面的一致好評(píng)。

2.下基層巡回檢查，示范訓(xùn)練我們還組織保安督察隊(duì)，到下屬各管理小區(qū)巡邏檢查。由于他們都是來(lái)自一線的保安人員，相對(duì)公司辦公室的管理人員來(lái)說(shuō)，檢查會(huì)更具針對(duì)性和操作性。因?yàn)樗麄儠?huì)對(duì)一些薄弱環(huán)節(jié)了解得更清楚。同時(shí)，通過(guò)他們現(xiàn)場(chǎng)的言傳身教，也使得其他保安隊(duì)員能直接地感性地接受幫助，提高工作效率。同時(shí)，我們還組織保安督察隊(duì)和各分公司、各小區(qū)的保安隊(duì)伍聯(lián)合訓(xùn)練，起到示范表率作用。同樣的立正、稍息，同樣的站崗、敬禮，和保安督察隊(duì)相比，為什么差別就那么大？非不能也，是不為也！通過(guò)一幫一和面對(duì)面的帶教，各小區(qū)的保安隊(duì)伍訓(xùn)練質(zhì)量明顯提高，精神面貌也大為改善。

3.保安骨干的“蓄水池”

由于新接樓盤(pán)每年增加，需要的保安人數(shù)在日益增多，為管理好這支隊(duì)伍，我們要有一支基層管理的力量，擔(dān)任領(lǐng)班、保安隊(duì)長(zhǎng)等職務(wù)。如果是“急用先上”、“撈到籃里就是菜”，就不能保證基層管理人員的基本素質(zhì)，也無(wú)法保證面上保安工作有條不紊地進(jìn)行。通過(guò)保安督察隊(duì)相對(duì)集中培訓(xùn)管理，我們就可以從中選拔優(yōu)秀隊(duì)員去擔(dān)任班長(zhǎng)、保安隊(duì)長(zhǎng)之職，或者其他管理崗位，起到了一個(gè)人才“蓄水池”的作用。另外，保安督察隊(duì)員平時(shí)分散在各小區(qū)，以他們的模范表率，影響周?chē)姸嗟谋０碴?duì)伍，起到先進(jìn)性的滲透、擴(kuò)散作用和潛移默化作用，從而達(dá)到提高保安隊(duì)伍整體素質(zhì)的目的。

三、嚴(yán)格督察隊(duì)的使用和管理

1.藏“兵”于民，用“兵”于令保安督察隊(duì)的隊(duì)員平時(shí)分散在各小區(qū)，正常進(jìn)入班組，參與小區(qū)的保安服務(wù)工作，按小區(qū)保安編制，接受各級(jí)管理和領(lǐng)導(dǎo)。當(dāng)集中學(xué)習(xí)或者培訓(xùn)時(shí)以至外出執(zhí)勤時(shí)，才集中于公司，由運(yùn)作部負(fù)責(zé)安排學(xué)習(xí)、培訓(xùn)和執(zhí)勤，完成后仍然歸隊(duì)。這樣做的好處是“藏兵于民”，避免另養(yǎng)一支隊(duì)伍而增加龐大開(kāi)銷(xiāo)。同時(shí)，讓隊(duì)員參與日常管理工作，擺正心態(tài)，認(rèn)識(shí)到保安督察隊(duì)不是一支“精神貴族”隊(duì)伍。只有這樣，他們才能保持和普通隊(duì)員的密切接觸，起到潛移默化的表率作用。

這支隊(duì)伍的調(diào)動(dòng)和執(zhí)行任務(wù)，直接聽(tīng)取總經(jīng)理的命令。運(yùn)作部根據(jù)總經(jīng)理的命令，具體組織執(zhí)行任務(wù)。其他任何人不準(zhǔn)調(diào)動(dòng)。

2.特種配備，特殊要求——為表現(xiàn)保安督察隊(duì)的良好形象，公司專(zhuān)門(mén)為督察隊(duì)配備了頭盔、袖章、執(zhí)勤服、訓(xùn)練服、對(duì)講機(jī)等裝備，發(fā)至各隊(duì)，執(zhí)勤或訓(xùn)練時(shí)統(tǒng)一穿戴。

——為培養(yǎng)良好的整體素質(zhì)，由公司運(yùn)作部牽頭制訂年度培訓(xùn)計(jì)劃，組織隊(duì)員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)的法律、法規(guī)、業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)；同時(shí)還請(qǐng)公安、武警進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技能訓(xùn)練，以確保這支隊(duì)伍的高昂斗志。

——為嚴(yán)格隊(duì)伍的制度管理，公司特制訂了6項(xiàng)隊(duì)員守則，作為每位保安督察隊(duì)員的行動(dòng)準(zhǔn)則：忠于職守，服務(wù)集團(tuán)；忠實(shí)可靠，嚴(yán)守紀(jì)律；無(wú)所畏懼，敢于工作；廉潔奉公，潔身自愛(ài)；遵守公德，文明執(zhí)勤；勤奮努力，永無(wú)止境。同時(shí)強(qiáng)化紀(jì)律管理，教育隊(duì)員嚴(yán)格遵守公司的各項(xiàng)管理制度，如有違反，除按考核辦法處理外，保安督察隊(duì)予以除名。

3.經(jīng)費(fèi)保證，機(jī)制健全由于保安督察隊(duì)員平時(shí)分散在各自的保安崗位上，訓(xùn)練和執(zhí)勤時(shí)，則利用隊(duì)員的休息和換崗的形式集中，訓(xùn)練量大，執(zhí)勤時(shí)間長(zhǎng)，工作要求高。為提高這支隊(duì)伍的執(zhí)勤能力和穩(wěn)定性，特制定激勵(lì)機(jī)制：①為督察隊(duì)隊(duì)員訓(xùn)練、出勤配備服裝（包括更換）；②督察隊(duì)員在崗期間，每人每月上浮一級(jí)工資；③督察隊(duì)員年終享有全勤獎(jiǎng)勵(lì)。

成立保安督察隊(duì)既是物業(yè)管理工作的實(shí)際需要，更是我們對(duì)保安工作長(zhǎng)效管理、持續(xù)發(fā)展的一個(gè)思路，一種嘗試。根據(jù)我公司“誠(chéng)信用心、長(zhǎng)線是金”的管理理念，我們?cè)O(shè)想把保安督察隊(duì)建成一所保安學(xué)校，把每個(gè)督察隊(duì)隊(duì)員培養(yǎng)成一顆優(yōu)良的種子，在保安隊(duì)伍中生根、發(fā)芽、開(kāi)花、結(jié)果。把優(yōu)良的工作作風(fēng)發(fā)揚(yáng)光大，以點(diǎn)帶面，成星星之火，以燎原之勢(shì)，把我們的保安隊(duì)伍建設(shè)成一支“遵紀(jì)守法、服從命令、嚴(yán)格訓(xùn)練、文明執(zhí)勤”的生力軍

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