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二、物業(yè)管理招標(biāo)的條件與程序
(一)物業(yè)管理招標(biāo)的條件
1.主體條件
招標(biāo)人為業(yè)主委員會的,須經(jīng)業(yè)主大會授權(quán),同時應(yīng)將招標(biāo)投標(biāo)的過程和結(jié)果及時向業(yè)主公開;招標(biāo)人為建設(shè)單位的,必須符合相應(yīng)的法律法規(guī)規(guī)定的其他條件;招標(biāo)項目為重點基礎(chǔ)設(shè)施或公用事業(yè)物業(yè)的,招標(biāo)人必須經(jīng)相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準(zhǔn)、授權(quán)。
有能力組織和實施招標(biāo)活動的招標(biāo)人,可以自行組織實施招標(biāo)活動,也可以委托招標(biāo)代理機構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。
(1)招標(biāo)人自行組織招標(biāo)。
自行組織實施招標(biāo)活動的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)成立專門的招標(biāo)組織,負責(zé)招標(biāo)活動的具體實施,審定招標(biāo)條件、標(biāo)底、評標(biāo)程序和定標(biāo)辦法等。
自行組織物業(yè)管理招標(biāo)活動的招標(biāo)人應(yīng)具備以下條件:擁有與招標(biāo)項目相適應(yīng)的技術(shù)、經(jīng)濟、管理人員;具有編制招標(biāo)文件的能力;具有組織開標(biāo)、評標(biāo)及定標(biāo)的能力。
(2)招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機構(gòu)辦理招標(biāo)。
委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)常見于公開招標(biāo)和大范圍邀請招標(biāo)。如2003年湖南省某政府物業(yè)、廣東省某政府物業(yè)等均采取的是委托招標(biāo)代理機構(gòu)進行招標(biāo)的形式。由于招標(biāo)代理機構(gòu)具有較強的專業(yè)水平、廣泛的市場信息和熟練的招標(biāo)投標(biāo)技巧,因此,這種招標(biāo)方式能夠提高招標(biāo)投標(biāo)工作的效率和質(zhì)量,使招標(biāo)機構(gòu)與投標(biāo)人之間信息充分對稱,有利于招標(biāo)人選擇最符合要求的物業(yè)管理企業(yè)。
招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的意愿和物業(yè)自身情況選擇招標(biāo)代理機構(gòu)進行招標(biāo)。招標(biāo)代理機構(gòu)與招標(biāo)人之間僅限于委托代理的關(guān)系,因此,招標(biāo)代理人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜,并遵守有關(guān)針對招標(biāo)人的法規(guī)規(guī)定。
2.項目條件
按照《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定,2012年物業(yè)管理師報名時間住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
國家提倡建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
因此,必須通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的項目,僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅;新開發(fā)的非住宅項目,以及業(yè)主入住后由業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)的情況下,既可采取招投標(biāo)方式,也可采取其他方式。
(二)物業(yè)管理招標(biāo)的程序
1.成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組
招標(biāo)人在政府房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)、監(jiān)督下,成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組,確定招標(biāo)方式、內(nèi)容、招標(biāo)條件和投標(biāo)企業(yè)的范圍,并對招標(biāo)過程中可能出現(xiàn)的問題和不確定的風(fēng)險進行預(yù)測:制訂相應(yīng)的防范控制體系;編制招標(biāo)文件;發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書;對投標(biāo)人進行資格審查;向投標(biāo)人發(fā)放招標(biāo)文件和提供相關(guān)技術(shù)資料;組織投標(biāo)人現(xiàn)場踏勘和答疑;制訂標(biāo)底和評標(biāo)方法;發(fā)布中標(biāo)結(jié)果等。
2.編制招標(biāo)文件
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項目的特點和需要,在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。
招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容:
(1)招標(biāo)人及招標(biāo)項目簡介,包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等;
(2)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求,包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等;
(3)對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求,包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容等;
(4)評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)辦法;
(5)招標(biāo)活動方案,包括招標(biāo)組織結(jié)構(gòu)、開標(biāo)時間及地點等;
(6)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明;
(7)其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前,提交與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批件、招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書、招標(biāo)文件和法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料,報物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。
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