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《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》是物業(yè)管理師考試科目之一,為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)2013年物業(yè)管理師考試備考,小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》相關(guān)知識(shí)點(diǎn),希望能給您的備考帶來一定的幫助,順利通過考試!
三、房地產(chǎn)投資的特性
(一)位置固定性或不可移動(dòng)性
位置固定性或不可移動(dòng)性,是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性。對(duì)于股票、債券、黃金、古玩以及其他有形或無形的財(cái)產(chǎn)來說,如果持有人所在地沒有交易市場(chǎng),那么他可以很容易地將其拿到其他有此類交易市場(chǎng)的地方去進(jìn)行交易。然而,房地產(chǎn)就截然不同了,它不僅受地區(qū)經(jīng)濟(jì)的束縛,還受到周圍環(huán)境的影響。所謂“房地產(chǎn)的價(jià)值就在于其位置”,房地產(chǎn)不能脫離周圍環(huán)境而單獨(dú)存在,就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的重要性。
此外,房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低,不僅受其當(dāng)前凈租金水平的影響,而且與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力密切相關(guān)。
(二)壽命周期長(zhǎng)
土地不會(huì)毀損,投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在40年以上。因此,房地產(chǎn)具有壽命周期長(zhǎng)的特點(diǎn),房地產(chǎn)投資可以是一種長(zhǎng)期投資。
房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下,房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益大于其運(yùn)營(yíng)成本,即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間;自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始,直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞,不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時(shí)間。
自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)得多。國外的研究表明,房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。一般來說,公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是40年/物業(yè)管理師報(bào)考條件/,工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟(jì)壽命是45年,銀行、零售商業(yè)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是50年,倉儲(chǔ)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是60年,鄉(xiāng)村建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是25年。應(yīng)該指出的是,稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限,往往是根據(jù)國家的稅收政策確定的,不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命相同。
(三)適應(yīng)性
適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化,投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益,也就是說房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的。由于這個(gè)原因,置業(yè)投資者及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能,使之既適合房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特征,又能增加置業(yè)投資的收益。例如,寫字樓的租戶需要工作中的短時(shí)休息,那就可以通過增加一個(gè)小酒吧滿足這種需求;公寓的租戶希望獲得洗衣服務(wù),那就可以通過增加自助洗衣房,提供出租洗衣設(shè)備來解決這一問題。
(四)各異性
各異性是指房地產(chǎn)市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響,土地不可能完全相同;兩棟建筑物也不可能完全一樣,即使是在同一條街道兩旁同時(shí)建設(shè)的兩棟采用相同設(shè)計(jì)形式的建筑物,也會(huì)由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同,而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。
(五)政策影響性
政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要性,各國政府均對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)倍加關(guān)注,經(jīng)常會(huì)有新的政策措施出臺(tái),以調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易和使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。而房地產(chǎn)不可移動(dòng)等特性的存在,/2012年物業(yè)管理師考試報(bào)名時(shí)間/使房地產(chǎn)很難避免這些政策調(diào)整所帶來的影響。政府的土地供給、住房、金融、財(cái)政稅收等政策的變更,均會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值、進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。
(六)專業(yè)管理依賴性
專業(yè)管理依賴性是指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動(dòng)。在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中,需要投資者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、市場(chǎng)營(yíng)銷、項(xiàng)目融資等方面具有管理經(jīng)驗(yàn)和能力。此外,房地產(chǎn)投資還需要估價(jià)師、會(huì)計(jì)師、律師等提供專業(yè)服務(wù),以確保置業(yè)投資總體收益的最大化。
(七)相互影響性
相互影響性是指房地產(chǎn)價(jià)值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資,能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值。例如,城市快速軌道交通線的建設(shè),使沿線房地產(chǎn)大幅升值,大型城市改造項(xiàng)目的實(shí)施,也會(huì)使周邊房地產(chǎn)價(jià)值大大提高。從過去的經(jīng)驗(yàn)來看,能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)并在附近預(yù)先投資的房地產(chǎn)商或投機(jī)者,都獲得了巨大的成功。
四、房地產(chǎn)投資的利弊
1.房地產(chǎn)投資之利
(1)相對(duì)較高的收益水平。房地產(chǎn)開發(fā)投資中,大多數(shù)房地產(chǎn)投資的股本收益率能達(dá)到20%的水平,在有效使用信貸資金、充分利用財(cái)務(wù)杠桿的情況下,該收益率甚至?xí)_(dá)到更高的水平。房地產(chǎn)置業(yè)投資中,在持有期內(nèi)獲得每年15%一20%的股本收益率也是很平常的事。這相對(duì)于儲(chǔ)蓄、股票、債券等其他類型的投資來說,收益水平是相對(duì)較高的。
(2)能夠得到稅收方面的好處。建筑物每年的折舊額要比物業(yè)年收益能力的實(shí)際損失高得多,致使置業(yè)投資者賬面上的凈運(yùn)營(yíng)收益減少,相應(yīng)地也就減少了投資者的納稅支出。
(3)易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持。由于可以將物業(yè)抵押,所以置業(yè)投資者可以較容易地獲得金融機(jī)構(gòu)的支持,得到其投資所需要的大部分資金。包括商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司和抵押貸款公司等在內(nèi)的許多金融機(jī)構(gòu)都愿意提供抵押貸款服務(wù),這使得置業(yè)投資者有很大的選擇余地。
(4)能抵消通貨膨脹的影響。從中國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的歷史變化情況來看,房地產(chǎn)價(jià)格的年平均增長(zhǎng)幅度,大大超過了同期通貨膨脹率的平均水平。房地產(chǎn)投資的這個(gè)優(yōu)點(diǎn),使置業(yè)投資者能夠容忍較低的投資回報(bào)率。
(5)提高投資者的資信等級(jí)。由于擁有房地產(chǎn)并不是每個(gè)公司或個(gè)人都能做到的事,所以擁有房地產(chǎn)變成了占有資產(chǎn)、具有資金實(shí)力的最好證明。這對(duì)于提高置業(yè)投資者或房地產(chǎn)資產(chǎn)擁有者的資信等級(jí)、獲得更多更好的投資交易機(jī)會(huì)具有重要意義。
2.房地產(chǎn)投資之弊
房地產(chǎn)投資也并不是十全十美,有某些缺點(diǎn)。這些缺點(diǎn)突出表現(xiàn)在:
(1)流動(dòng)性差。房地產(chǎn)被認(rèn)為是一種非流動(dòng)性資產(chǎn),由于把握房地產(chǎn)的質(zhì)量和價(jià)值需要一定的時(shí)間,其銷售過程復(fù)雜且交易成本較高,因此它很難迅速無損地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。房地產(chǎn)的流動(dòng)性差往往會(huì)使房地產(chǎn)投資者因無力及時(shí)償還債務(wù)而破產(chǎn)。
(2)投資數(shù)額巨大。不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資,所需的資金常常涉及到幾百萬、幾千萬甚至數(shù)十億元人民幣,即使令投資者只支付30%的資本金用作前期投資或首期付款,也超出了許多投資者的能力。大量自有資本的占用,使得在宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)短期危機(jī)時(shí),投資者的凈資產(chǎn)迅速減少。
(3)投資回收期較長(zhǎng)。除了房地產(chǎn)開發(fā)投資隨著開發(fā)過程的結(jié)束在三五年就能收回投資外,置業(yè)投資的回收期少則十年八年,長(zhǎng)則二三十年甚至更長(zhǎng),要承受這么長(zhǎng)時(shí)間的資金壓力和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),對(duì)投資者資金實(shí)力的要求很高。
(4)需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)涉及的程序和領(lǐng)域相當(dāng)復(fù)雜,直接參與房地產(chǎn)開發(fā)投資時(shí)就要求投資者具備專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn),因此限制了參與房地產(chǎn)開發(fā)投資的人員的數(shù)量。置業(yè)投資者要想達(dá)到預(yù)期的投資目標(biāo),同樣也對(duì)其專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)有較高的要求。
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