2013年物業(yè)管理師考試時間為2013年9月7、8日,《物業(yè)管理基本制度與政策》是物業(yè)管理師考試科目之一,為了幫助考生更加系統(tǒng)地復習備考,小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》相關知識點,希望能給您的備考帶來一定的幫助,順利通過考試!
二、物業(yè)管理企業(yè)資質管理的必要性
物業(yè)管理企業(yè)資質管理是《條例》設定的行政許可,《條例》之所以規(guī)定實行物業(yè)管理企業(yè)資質管理制度,是基于以下幾方面的考慮:
第一,針對當前我國物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀,有必要加強對物業(yè)管理企業(yè)的資質管理,把好市場準人關。
近幾年來,物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展,但是,物業(yè)管理市場存在不同程度的混亂現(xiàn)象。不少物業(yè)管理企業(yè)體制、機制有缺陷,管理不規(guī)范、服務不到位、亂收費,業(yè)主對這些問題的投訴上升,反映比較強烈。
實行市場準入制度,通過資質管理,對不同管理規(guī)模、服務水平、市場競爭能力的企業(yè)核定相應的資質等級,有助于扶植一批機制新、規(guī)模大、成本低、質量高、實力強、信譽好的物業(yè)管理品牌企業(yè);
通過資質年檢和資質動態(tài)管理,可以及時清理、整頓管理水平低、經(jīng)營不規(guī)范、社會形象差的企業(yè)。對物業(yè)管理行業(yè)實行市場準人制度,嚴格審查物業(yè)管理企業(yè)的資質,是現(xiàn)階段加強行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、凈化物業(yè)管理市場的必要手段。
第二,針對物業(yè)管理企業(yè)的管理服務特性,有必要對物業(yè)管理企業(yè)建立市場準入和清出制度。
物業(yè)管理企業(yè),尤其是居住類物業(yè)管理企業(yè),提供的管理和服務與居民生活密切相關,直接影響到居民的生活質量、人身健康和生命財產(chǎn)安全。物業(yè)管理具有公共產(chǎn)品的性質,實質上是對業(yè)主共同事務進行管理的一種服務活動。
一般說來,物業(yè)管理企業(yè)按照合同約定,既負責物業(yè)共用部位和共用設施設備的維修養(yǎng)護,也承擔物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)公共秩序的維護責任。
如果主管部門對物業(yè)管理企業(yè)缺乏有效的監(jiān)管,則可能導致業(yè)主的權益和社會公共利益受到損害,引起社會的不安定。
物業(yè)管理企業(yè)是一種以較少自有資本而管理龐大資產(chǎn)的企業(yè)。一般情況下,企業(yè)運營成本較低,企業(yè)注冊資本相對較少。
如一家管理50萬平方米小區(qū)的企業(yè),其自身資產(chǎn)可能僅有100萬元,但是所管物業(yè)的價值卻達20億元之多,因其管理水平而引起物業(yè)價值波動1%,則有2000萬之多,遠超過其自身資產(chǎn)量。
國外的物業(yè)管理企業(yè)有的稱作財產(chǎn)管理公司,除提供物業(yè)管理服務外,也要負責物業(yè)的經(jīng)營,我國的物業(yè)管理企業(yè)正朝著這一方向發(fā)展。無論是物業(yè)管理,還是物業(yè)資產(chǎn)管理,物業(yè)管理企業(yè)的抗風險能力都較弱。
實行資質管理,有助于提高物業(yè)管理企業(yè)的管理服務水平,有助于防范企業(yè)經(jīng)營風險,有助于發(fā)揮物業(yè)管理的社會效益。
第三,針對物業(yè)管理的專業(yè)特性,需要實行企業(yè)資質審批制度。
物業(yè)管理企業(yè)提供的服務,表現(xiàn)在消費者面前的,更多的是維護公共秩序,如保安、保潔等,但其最基本的服務還是負責房屋及其設備設施的維護管理。
隨著經(jīng)濟的發(fā)展和科技的進步,建設領域不斷涌現(xiàn)新技術、新產(chǎn)品,物業(yè)的智能化程度越來越高,這就要求物業(yè)管理企業(yè)具有掌握管理技術和硬件技術的專業(yè)人員,具有先進的管理工具及設備,建立一套科學、規(guī)范的管理措施及工作程序。
物業(yè)管理與物業(yè)的規(guī)劃設計、施工一樣,具有一定的專業(yè)性。實行市場準人和清出制度,有利于物業(yè)管理行業(yè)適應產(chǎn)業(yè)結構調整升級的趨勢和現(xiàn)代城市發(fā)展的需要,有利于推進物業(yè)管理行業(yè)的技術進步。
物業(yè)管理企業(yè)資質的條件、分級、申請、審批、動態(tài)管理等均應當屬于物業(yè)管理企業(yè)資質管理制度的內(nèi)容?!稐l例》沒有對資質管理制度的內(nèi)容作具體規(guī)定,而是授權國務院建設行政主管部門制定具體辦法。
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