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注冊物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務(wù)講義

(二)某花園住宅小區(qū)物業(yè)管理合同糾紛案

【案情摘要】某花園住宅小區(qū)由建設(shè)單位屬下的A物業(yè)管理公司負責物業(yè)管理。2001年A物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會簽訂了物業(yè)管理委托合同；2002年6月，業(yè)主大會通過解聘物業(yè)管理公司并另行招標選聘物業(yè)管理公司的決定；2002年8月，經(jīng)招標產(chǎn)生的B物業(yè)管理公司開始對該住宅小區(qū)實施管理服務(wù)；2002年3月，某仲裁委員會裁決A物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會簽訂的合同合法有效，并應(yīng)繼續(xù)履行，并由業(yè)主委員會及全體業(yè)主承擔違約責任。2003年，業(yè)主委員會申請法院不執(zhí)行裁決書的申請被法院駁回。

【案情】某花園由A物業(yè)管理公司提供管理和服務(wù)，小區(qū)業(yè)主委員會成立之后，與該物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)管理合同，一年后，業(yè)主委員會出具評審報告，對物業(yè)管理公司一年內(nèi)的工作給予了肯定性評價。但小區(qū)部分業(yè)主們認為，業(yè)主委員會并不能真正代表他們的利益。經(jīng)過表決之后，選舉出新一屆業(yè)主委員會，新一屆業(yè)主委員會決定與A物業(yè)管理公司提前解除合同，通過招標更換物業(yè)管理公司。

2002年7月，經(jīng)部分業(yè)主多次要求，政府有關(guān)部門同意棠花園舉行了物業(yè)管理招標，經(jīng)由評標委員會評定，B物業(yè)管理公司中標。雙方簽訂了物業(yè)管理合同，合同開始履行的時間為2002年8月1日。

在B物業(yè)公司進駐該住宅區(qū)時，A物業(yè)管理公司不同意撤出，雙方對峙了數(shù)小時。最后，在小區(qū)業(yè)主委員會的請求和數(shù)百名業(yè)主的聚眾壓力下，當?shù)卣凸矙C關(guān)出面，安排B物業(yè)管理公司進入小區(qū)，A物業(yè)管理公司人員同時撤離。此后，A物業(yè)公司以業(yè)主委員會無權(quán)提前解除合同為由向仲裁委員會申請仲裁，要求繼續(xù)履行合同并賠償損失。

【仲裁裁決】2003年3月21日，某仲裁委員會對該案作出終局裁決。2012年注冊物業(yè)管理師報考條件仲裁認為，前屆業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)，應(yīng)該由后屆業(yè)主委員會承擔；2001年度，小區(qū)業(yè)主委員會已經(jīng)對申請人的工作做出了肯定性評價，說明申請人的物業(yè)管理工作已符合業(yè)主委員會要求；另外，物業(yè)管理合同雖然具有近似委托性質(zhì)，但并不等同于委托合同，作為業(yè)主委員會，不能以委托方名義單方隨時解除合同。因此裁決：A物業(yè)管理公司和某花園業(yè)主委員會自2002年4月1日起繼續(xù)履行雙方簽訂的《物業(yè)管理合同》；業(yè)主委員會及全體業(yè)主支付A物業(yè)管理公司自2002年8月1日之后的物業(yè)管理酬金損失，每月以1.7萬元計算。

裁決生效后，A物業(yè)管理公司向法院申請執(zhí)行裁決；業(yè)主委員會也向法院申請不予執(zhí)行，并撤銷裁決。法院裁定駁回了業(yè)主委員會的申請但仍未執(zhí)行A物業(yè)管理公司的申請。

【案例分析】本案的關(guān)鍵在于物業(yè)服務(wù)合同的定性：是委托合同還是一般經(jīng)濟合同？如果是委托合同，則雙方隨時可以解除合同，業(yè)主委員會不承擔提前解約的責任；如果是一般經(jīng)濟合同，合同雙方則不能擅自解除，否則應(yīng)承擔違約責任。在《物業(yè)管理條例》出臺前，許多地方的物業(yè)服務(wù)合同都稱為“物業(yè)管理委托合同”。此類合同雖然近似于委托合同，含有委托的成分，但不符合委托合同的要件。所以本案中裁決書認定物業(yè)服務(wù)合同屬于一般性經(jīng)濟合同，雙方非法定或合同約定原因不得隨意解除，是正確的。該案具有以下意義：一是為《物業(yè)管理條例》對物業(yè)服務(wù)合同的定性起了借鑒作用；二是提示合同雙方慎重對待解除合同行為，即使業(yè)主大會三分之二以上投票權(quán)業(yè)主投票決定，也不得單方面擅自解除；三是提示政府主管部門在審批招投標時應(yīng)慎重仔細，首先查清并尊重雙方的合同事實及其約定。

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