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六問(wèn)物業(yè)招標(biāo)新政策

3月2日市國(guó)土房管局印發(fā)《關(guān)于業(yè)主大會(huì)招標(biāo)有關(guān)問(wèn)題的意見(jiàn)》。新的政策表明，提倡業(yè)主大會(huì)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)公司，過(guò)程中應(yīng)充分保證廣大業(yè)主的知情權(quán)。該政策一經(jīng)出臺(tái)就引起了較大爭(zhēng)議：物業(yè)專家舒可心認(rèn)為《意見(jiàn)》只是個(gè)參照，業(yè)主大會(huì)、物業(yè)公司可聽(tīng)可不聽(tīng)；另一方面，物業(yè)公司覺(jué)得推廣招投標(biāo)并不能防止暗箱操作，而且會(huì)使得物業(yè)公司競(jìng)相壓價(jià)，最終導(dǎo)致服務(wù)跟不上使業(yè)主利益受損。為此記者專門走訪了市小區(qū)辦相關(guān)負(fù)責(zé)人，對(duì)《意見(jiàn)》和相關(guān)物業(yè)招投標(biāo)問(wèn)題一一進(jìn)行了詢問(wèn)。

■《意見(jiàn)》出臺(tái)的原因是什么？

目前物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中存在著兩個(gè)棘手的問(wèn)題。一是建管不分。由傳統(tǒng)意義上“誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理”模式導(dǎo)致的矛盾十分突出。目前開(kāi)發(fā)商自己組建物業(yè)公司仍占相當(dāng)大的比例，而前期遺留的問(wèn)題諸如房屋面積縮水、改變規(guī)劃、銷售期間承諾不兌現(xiàn)等都后移給了物業(yè)公司，造成開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的大量糾紛顯化在物業(yè)管理環(huán)節(jié)，而物業(yè)公司無(wú)力承擔(dān)更無(wú)法解決。二是市場(chǎng)信息不對(duì)等。真正業(yè)主大會(huì)和開(kāi)發(fā)商想選聘一家物業(yè)管理企業(yè)，卻不知道到哪里去找；而物業(yè)公司想拿到項(xiàng)目，又不知道哪里需要物業(yè)服務(wù)。也就是說(shuō)缺乏這樣一個(gè)市場(chǎng)供需雙選的機(jī)制。這兩條也是政府推行招投標(biāo)辦法的最主要原因。

■《意見(jiàn)》是否可聽(tīng)可不聽(tīng)？

國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的招投標(biāo)方式選擇物業(yè)企業(yè)。《意見(jiàn)》中提倡業(yè)主大會(huì)通過(guò)招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)是對(duì)《條例》相關(guān)規(guī)定的落實(shí)。

■《意見(jiàn)》是否會(huì)導(dǎo)致競(jìng)相壓價(jià)？

這是一面之詞。首先，低于成本價(jià)投標(biāo)不符合市場(chǎng)規(guī)律，沒(méi)有哪家注冊(cè)企業(yè)不是為了盈利而是愿意虧損。況且，《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》第33條規(guī)定“投標(biāo)人不得以低于成本的報(bào)價(jià)競(jìng)標(biāo)，也不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)”?！侗本┦姓袠?biāo)投標(biāo)條例》也規(guī)定，“投標(biāo)人的報(bào)價(jià)明顯低于其他投標(biāo)報(bào)價(jià)或者在設(shè)有標(biāo)底時(shí)明顯低于標(biāo)底，投標(biāo)人不能合理說(shuō)明或者不能提供相關(guān)證明材料證明其投標(biāo)報(bào)價(jià)不低于其成本的，評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以認(rèn)定為廢標(biāo)”。所以，競(jìng)相壓價(jià)低于成本的惡性競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)被法律禁止。

再有，我市目前物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)達(dá)到2100多家，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勝劣汰，使得市場(chǎng)良性資源流向優(yōu)勢(shì)企業(yè)已成為必然趨勢(shì)。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)有這樣一個(gè)特點(diǎn)，就是管理面積越大成本攤得越薄。壓價(jià)肯定要有，應(yīng)視為競(jìng)爭(zhēng)，但應(yīng)當(dāng)符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，進(jìn)行有序良性競(jìng)爭(zhēng)。

■業(yè)主大會(huì)招標(biāo)是否會(huì)不專業(yè)？

不會(huì)。《北京市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法》和《關(guān)于業(yè)主大會(huì)招標(biāo)有關(guān)問(wèn)題的意見(jiàn)》對(duì)業(yè)主大會(huì)招標(biāo)的有關(guān)問(wèn)題和程序均已經(jīng)做出了詳細(xì)的規(guī)定。此外，在招標(biāo)活動(dòng)的組織上，業(yè)主大會(huì)可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)委托專業(yè)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行，但發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)由全體業(yè)主承擔(dān)。在評(píng)標(biāo)環(huán)節(jié)，評(píng)標(biāo)委員會(huì)由業(yè)主代表和物業(yè)管理專家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)，其中專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2/3.目前我們已經(jīng)建立了由90名物業(yè)管理專家組成的專家名冊(cè)，今后還會(huì)繼續(xù)增加。這些專家分為兩類：一是政策類，包括高校物業(yè)管理相關(guān)的研究人員、教授、教師以及政府在冊(cè)的公務(wù)人員；二是實(shí)務(wù)類，由目前我市優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)的總經(jīng)理和項(xiàng)目經(jīng)理組成，他們都具有豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，是資深的專業(yè)人士。他們可以有效地分析各投標(biāo)人的投標(biāo)報(bào)價(jià)和管理方案是否合理，投標(biāo)文件中是否有與現(xiàn)行政策相違背的內(nèi)容等。專家提出評(píng)標(biāo)意見(jiàn)后，最終選擇哪家物業(yè)公司由業(yè)主大會(huì)決定。另外，提倡業(yè)主大會(huì)采用招標(biāo)方式選擇物業(yè)公司，也是為了避免業(yè)主委員會(huì)少數(shù)人暗箱操作選公司。

■招標(biāo)能否防止暗箱操作？

從目前的法律、法規(guī)和政策規(guī)定上講，應(yīng)當(dāng)說(shuō)可以。首先，《招標(biāo)法》對(duì)投標(biāo)人相互串通投標(biāo)或者與招標(biāo)人串通投標(biāo)、投標(biāo)人以向招標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄的手段謀取中標(biāo)，以及對(duì)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)依法負(fù)有行政監(jiān)督職責(zé)的國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員徇私舞弊、濫用職權(quán)或者玩忽職守的情況，在法律責(zé)任一章中設(shè)定了嚴(yán)厲的處罰條款。如果招標(biāo)人、投標(biāo)人、評(píng)標(biāo)委員會(huì)委員、政府機(jī)關(guān)工作人員做出了以上的違法行為，都要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。此外，在招標(biāo)人抽取專家的環(huán)節(jié)，我們采用了完全背靠背的方式，即：政府機(jī)關(guān)提前不知道投標(biāo)人名單，招標(biāo)人提前不知道評(píng)委的聯(lián)系辦法，而評(píng)委事先也不知道評(píng)標(biāo)的項(xiàng)目。此外，評(píng)標(biāo)專家的抽取是隨機(jī)的，同時(shí)要滿足回避的條件，這樣就可以最大限度地保證公平性。

■旁聽(tīng)權(quán)外普通業(yè)主可以提問(wèn)嗎？

招投標(biāo)過(guò)程中，一般來(lái)說(shuō)參與旁聽(tīng)現(xiàn)場(chǎng)答辯的普通業(yè)主是可以提問(wèn)的。但是在實(shí)際操作中一般每個(gè)企業(yè)只有10-20分鐘答辯時(shí)間

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