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《物業(yè)經(jīng)營管理》是物業(yè)管理師考試科目之一,為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)2013年物業(yè)管理師考試備考,小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營管理》相關(guān)知識點(diǎn),希望能給您的備考帶來一定的幫助,順利通過考試!
第二章 :房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇
內(nèi)容提要:
1、房地產(chǎn)投資(概念、特性、投資的形式、投資的利弊)
2、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險
3、房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇
考試的目的和要求:本部分考試的目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險內(nèi)容等知識的熟悉程度
考試的基本要求:
掌握:房地產(chǎn)投資及其特性、房地產(chǎn)投資直接投資與間接投資的區(qū)別與聯(lián)系
熟悉:房地產(chǎn)投資的形式與利弊,房地產(chǎn)投資的風(fēng)險的種類,房地產(chǎn)區(qū)位的內(nèi)容
了解:不同類型的房地產(chǎn)投資項目對區(qū)位的特殊要求
物業(yè)經(jīng)營管理主要以收益性物業(yè)為管理對象,以業(yè)主或投資者為服務(wù)對象,強(qiáng)調(diào)策略性價值管理等特點(diǎn),要求物業(yè)管理師具備房地產(chǎn)投資知識和選擇投資區(qū)位的能力。為此,本章重點(diǎn)介紹房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險的基礎(chǔ)知識,介紹房地產(chǎn)投資中區(qū)位的含義以及不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊要求。
第一節(jié):房地產(chǎn)投資
一、房地產(chǎn)投資的概念
房地產(chǎn)投資是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的,預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?,直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)投資是許多人夢寐以求的,世界上90%以上的百萬富翁是由于擁有房地產(chǎn)。
投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的,是為了使其財富最大化。通過進(jìn)行房地產(chǎn)投資,投資者可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)、獲得較高的收益和資本增值,還可以降低其投資組合的總體風(fēng)險、抵抑通貨膨脹的影響。
房地產(chǎn)投資的形式
二、房地產(chǎn)投資的形式
房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資。直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程,參與有關(guān)管理工作。直接投資又可分為從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。開發(fā)投資者主要是賺取開發(fā)利潤,其風(fēng)險較大但回報豐厚;/物業(yè)管理師報考條件/置業(yè)投資者則從長期投資的角度出發(fā),希望獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四個方面的利益。
間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為,間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。房地產(chǎn)間接投資的具體形式包括:購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票,購買房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券(MBS)等。
(一)房地產(chǎn)直接投資
1.房地產(chǎn)開發(fā)投資
房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購置土地開始,通過在土地上的進(jìn)一步投資活動,即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計和工程建設(shè)等過程,建成可以滿足人們某種人住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品,然后將其推向市場進(jìn)行銷售,轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者,并通過這個轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤。2.房地產(chǎn)置業(yè)投資
房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn),以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。
房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個:一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要,即自用;二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終使用者,獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資的另一個特點(diǎn)是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項物業(yè)資產(chǎn)時,可以將其轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者,并獲取轉(zhuǎn)售收益。
(二)房地產(chǎn)間接投資
1.房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資
為了降低融資成本,越來越多的大型房地產(chǎn)投資企業(yè)希望通過資本市場直接融資,以支持其開發(fā)投資計劃。例如,北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)1999年5月28日成功發(fā)行了5億元、期限為3年、年利率為5.4%的企業(yè)債券,用于陽春光華、盛世家園等6個優(yōu)質(zhì)普通住宅項目的開發(fā),不僅解決了開發(fā)項目資金短缺問題,也為投資者提供了一個很好的間接投資房地產(chǎn)的機(jī)會;北京天鴻寶業(yè)、深圳金地、華潤北京置地等企業(yè)通過上市,解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投入問題。債券或股票的投資者,也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益,成為房地產(chǎn)間接投資者。
2.投資于房地產(chǎn)投資信托基金
房地產(chǎn)投資信托基金(REITs),是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。REITs的出現(xiàn),使得投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)投資組合中,REITs將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東,而本身僅起到一個投資代理的作用。
投資者將資金投入REITs有很多優(yōu)點(diǎn):第一,收益相對穩(wěn)定,因為REITs的投資收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入;第二,REITs投資的流動性較好,投資者很容易將持有的REITs股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金,因為REITs股份可在證券交易所交易,這就使得買賣REITs的資產(chǎn)或股份比在市場上買賣房地產(chǎn)更容易。
按資產(chǎn)投資的類型劃分,房地產(chǎn)投資信托公司分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。REITs選擇投資的領(lǐng)域非常廣泛,其投資涉及到許多地區(qū)的各種不同類型的房地產(chǎn)權(quán)益和抵押資產(chǎn)。由于有專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營管理,其收益水平也大大高于一般的股票收益。3.購買住房抵押支持證券
住房抵押貸款證券化興起于20世紀(jì)70年代,經(jīng)過30多年的發(fā)展,/2012年物業(yè)管理師考試時間/已成為美國、加拿大等發(fā)達(dá)國家住房金融市場上的重要籌資工具和手段。新興國家和地區(qū),如泰國、韓國、馬來西亞、中國香港等,也開始了住房抵押貸款證券化的實踐,使住房抵押支持證券成了一種重要的房地產(chǎn)間接投資工具。2005年12月由中國建設(shè)銀行發(fā)起的“建元2005—1個人住房抵押貸款支持證券”,作為中國首單個人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品已正式進(jìn)入全國銀行間債券市場。
住房抵押貸款證券化是指把金融機(jī)構(gòu)所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券,以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險等目的。購買住房抵押支持證券的投資者,也就成為房地產(chǎn)間接投資者。主要做法是:銀行將所持有的個人住房抵押貸款債權(quán),出售給專門設(shè)立的特殊目的公司(SPC),由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合,每個集合內(nèi)貸款的期限、計息方式和還款條件大體一致,通過政府、銀行、保險公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保,轉(zhuǎn)化為信用等級較高的證券出售給投資者。購買抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資收益
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