為了備考2014年物業(yè)管理師考試，中大網(wǎng)校編輯根據(jù)2014年物業(yè)管理師綱特別整理了物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》歷年來(lái)考試的重點(diǎn)，幫助大家提前掌握和復(fù)習(xí)物業(yè)管理師考試要點(diǎn)，以備迎接2014年全國(guó)物業(yè)管理師考試。

第五章房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)

1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)可以理解為從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)然顒?dòng)的場(chǎng)所以及一切交易的途徑和形式。P120

2. 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定義，則是指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買(mǎi)者和賣(mài)者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。 P120

3. 房地產(chǎn)市場(chǎng)也是由參與房地產(chǎn)交換的當(dāng)事者、房地產(chǎn)商品、房地產(chǎn)交易需求、交易組織機(jī)構(gòu)等要素構(gòu)成的。P120

4.房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境 ☆

1) 社會(huì)環(huán)境 2) 政治環(huán)境 3) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 4) 金融環(huán)境 5) 房地產(chǎn)法律制度環(huán)境 6) 技術(shù)環(huán)境 7) 資源環(huán)境 8) 國(guó)際環(huán)境 P120-121

5.影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素：社會(huì)因素;經(jīng)濟(jì)因素;政策因素

影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量 ☆

1)金融業(yè)的發(fā)展 2)信息、通信技術(shù)水平的提高 3)生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變 4)人文環(huán)境的變化

5)自然環(huán)境的變化 6)政治制度的變遷 P121-122

6.房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)制----供求機(jī)制 P125-126

房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求：如其他條件不變，某種商品或服務(wù)的價(jià)格下降時(shí)，其需求數(shù)量就會(huì)上升，反之價(jià)格上升需求就會(huì)下降，即對(duì)某種商品哎呀服務(wù)的需求數(shù)量與該商品或服務(wù)的價(jià)格呈逆相關(guān)關(guān)系。

影響因素：1.收入的變化2.其他商品的價(jià)格變化。3.對(duì)未來(lái)的預(yù)期。4.政府政策的變化。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給

影響市場(chǎng)供給數(shù)量的并不僅僅是價(jià)格，所以我們?cè)诿枋龉┙o的基本法則時(shí)假設(shè)除價(jià)格和供給數(shù)量外，其他因素均保持不變。這些假設(shè)不變的市場(chǎng)因素包括：開(kāi)發(fā)成本、建造技術(shù)、政府政策、相關(guān)產(chǎn)品的價(jià)格、對(duì)未來(lái)的預(yù)期、開(kāi)發(fā)商獲取利潤(rùn)水平的目標(biāo)等。

著重解釋三個(gè)非價(jià)格因素對(duì)市場(chǎng)供給數(shù)量的影響

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 2.政府政策的變化。3.對(duì)未來(lái)的預(yù)期。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作機(jī)制，在很大程度上取決于整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)體制。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作機(jī)制，在很大程度上取決于整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)體制。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

從宏觀上說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分

按照地域范圍、房地產(chǎn)類型、增量存量、交易形式等標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分。

(一)按地域細(xì)分(如北京、上海等)

(二)按房地產(chǎn)用途細(xì)分(如居住物業(yè)市場(chǎng)、商業(yè))

(三)按存量增量細(xì)分[劃分為三級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)(土地使用權(quán)出讓市場(chǎng))、二級(jí)市場(chǎng)(土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng))、三級(jí)市場(chǎng)(存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng))]

(四)按交易形式細(xì)分房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃和抵押。

(五)按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分(如低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔)

7.(多選)按照房地產(chǎn)的用途，將其分解為若干子市場(chǎng)。如居住物業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、特殊物業(yè)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)等。P128

8.反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)，包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場(chǎng)交易指標(biāo)三種類型。(重點(diǎn)多選)P129

9.供給指標(biāo):1) 存量 2) 新竣工量 3)滅失量 4)空置量5) 空置率 6) 可供租售量 7) 房屋施工面積 8) 房屋新開(kāi)工面積 9) 平均建設(shè)周期 10)竣工房屋價(jià)值 P129-130

(二)需求指標(biāo)： 1.國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP有三種表現(xiàn)形態(tài)，即價(jià)值形態(tài)、收入形態(tài)和產(chǎn)品形態(tài));2.人口數(shù);3.城市家庭人口;4.就業(yè)人員數(shù)量;5.就業(yè)分布;6.城鎮(zhèn)登記失業(yè)率;7.城市家庭可支配收入;8.城市家庭總支出;9.房屋空間使用數(shù)量;10.商品零售價(jià)格指數(shù);11.城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

(三)市場(chǎng)交易指標(biāo)： 1.銷售量;2.出租量;4.吸納率;5.吸納周期;6.預(yù)售面積;7.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù);8.房地產(chǎn)價(jià)格;9.房地產(chǎn)租金

10.市場(chǎng)供給的特點(diǎn)(多選): 1)市場(chǎng)供給缺乏彈性 2)市場(chǎng)供給具有非同質(zhì)性 3)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有高度的壟斷性 P133

11.市場(chǎng)需求的特點(diǎn)(多選): 1)廣泛性 2)多樣性 3)借助金融信貸機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行融資 P133

12.市場(chǎng)交易的特點(diǎn)(多選): 1)是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及再界定 2)需要經(jīng)過(guò)復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序。耗費(fèi)時(shí)間比較長(zhǎng) 3)交易費(fèi)用通常比較多 4)市場(chǎng)信息缺乏，市場(chǎng)交易通常需要估價(jià)師或物業(yè)代理等專業(yè)人員提供服務(wù) P133

13.市場(chǎng)價(jià)格的特點(diǎn)(多選): 1)房地產(chǎn)價(jià)格與其所處的地理位置關(guān)系極大 2)房地產(chǎn)價(jià)格總體呈向上波動(dòng)的趨勢(shì) 3)現(xiàn)實(shí)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下而個(gè)別形成的，因此也不容忽視涉及交易主體的個(gè)別因素的影響。 P133

14.房地產(chǎn)市場(chǎng)還受到社會(huì)體制的規(guī)定。如不同的社會(huì)體制形成了不同的土地所有制，我國(guó)的土地出讓制度導(dǎo)致了我國(guó)房地長(zhǎng)市場(chǎng)的一些獨(dú)特性。(社會(huì)體制影響特性)

15. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能:(一)配置存量房地產(chǎn)資源和利益 (二)顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化 (三)指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化 (四)指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃

(五)引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化 P133-135

16.政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)(多選): 1) 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展 2) 使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用 3) 保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當(dāng)?shù)娜胱】臻g 4)引導(dǎo)新建項(xiàng)目的位置選擇 5)滿足特殊群體的需要 P135-136

17.宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段包括: 包括1.土地供應(yīng)政策;2.金融政策;3.住房政策;4.城市規(guī)劃;5.地價(jià)政策;6.稅收政策;7.租金和價(jià)格控制;(重點(diǎn)多選)P136

18.城市住宅的供給主要有三類，即廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房和市場(chǎng)價(jià)商品住宅。(多選) P137

19.房地產(chǎn)價(jià)格是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)主要對(duì)象。(單選)P138

20.對(duì)地價(jià)的調(diào)控方式：1)調(diào)整土地供應(yīng)數(shù)量 2)調(diào)整與土地開(kāi)發(fā)相關(guān)的稅費(fèi)政策等經(jīng)濟(jì)手段 3)靈活運(yùn)用協(xié)議、掛牌、招標(biāo)、拍賣(mài)四種出讓方式 4)直接的行政干預(yù) P138

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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