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住宅區(qū)地下汽車車位的權(quán)利歸屬探討

一、目前住宅區(qū)汽車車庫（位）的建設(shè)使用與權(quán)利歸屬觀點(diǎn)

1、住宅區(qū)車位（庫）建設(shè)存在的基本形態(tài)

（1）與房屋本體結(jié)構(gòu)相連的底層架空、地下或半地下車位（庫）。房屋底層架空層車庫，指在地表與一樓房屋之間建造的，四周無圍合，呈開放狀態(tài)分割成的車位。地下車位，指在房屋或土地地面以下開發(fā)建設(shè)的地下層空間中設(shè)定的停車位。其中既有按規(guī)定建設(shè)的人防設(shè)施，也有人防建設(shè)指標(biāo)以外，采取利用地下空間，建設(shè)用于停車的部分。

（2）獨(dú)立于房屋結(jié)構(gòu)本體以外的地上的停車（位）庫。主要有三種類型：

A.地面之上的建造的獨(dú)立車庫，可以按房地產(chǎn)交易規(guī)定轉(zhuǎn)讓、租賃等。

B.經(jīng)批準(zhǔn)的經(jīng)營性停車設(shè)施，收益歸投資者所有。該類設(shè)施明確經(jīng)營性停車位的土地使用權(quán)面積，計(jì)算建筑容積率，依法獨(dú)立辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和轉(zhuǎn)移登記，權(quán)屬歸房地產(chǎn)權(quán)利人。

C.地面臨時(shí)停車位，由開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理公司在小區(qū)的道路兩旁自行劃線分割停車位，出租給業(yè)主臨時(shí)停放使用，并按期收取停車費(fèi)。

2、住宅區(qū)地下汽車車位使用的一般做法

（1）通過購買取得“使用權(quán)”。開發(fā)建設(shè)單位在房屋銷售時(shí)，有的采取合同（協(xié)議）方式銷售地下車位的使用權(quán)（無產(chǎn)權(quán)證），由于供需、區(qū)位等因素，價(jià)格差別較大，雙方協(xié)商使用權(quán)年限不等，雙方售買協(xié)議約定數(shù)年至數(shù)十年不等；我國現(xiàn)行房地產(chǎn)法律一是無地下車位使用權(quán)的規(guī)定；二是違反了我國《合同法》關(guān)于限定定期租賃不得超過20年的規(guī)定（超過的期限將視為無效期限），其買賣做法實(shí)質(zhì)仍屬租賃關(guān)系。

（2）租賃方式使用。一般交由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理，停放車輛按期（次）支付停車費(fèi)。地面臨時(shí)停車位，人防工程用作車位部分，實(shí)行有償使用，收益或用于人防工程維護(hù)，或補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)用不足等。

在權(quán)利歸屬未確定的前提下，物業(yè)管理公司所收各種名目的車輛費(fèi)用中，其構(gòu)成實(shí)質(zhì)包括兩部分，一部分是車位（庫）設(shè)施占用費(fèi)（折舊、收益等），一部分是車輛管理服務(wù)費(fèi)。

3、地下汽車車位使用權(quán)利歸屬不同的主要觀點(diǎn)

（1）配套建設(shè)的地下車位應(yīng)歸全體業(yè)主所有（共有），開發(fā)建設(shè)單位無權(quán)銷售。主要理由：一是地下車位建設(shè)費(fèi)用攤?cè)敕績r(jià)，應(yīng)屬全體業(yè)主所有（共有）；二是依據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》中關(guān)于房屋“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，未分?jǐn)偯娣e的各項(xiàng)公共設(shè)施屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目的一部分，地下車位無產(chǎn)權(quán)登記，不能買賣，其所有權(quán)屬于全體業(yè)主。

（2）地下車位歸開發(fā)建設(shè)單位所有，可以單獨(dú)銷售。主要理由：一是地下車位建設(shè)費(fèi)用沒有攤?cè)敕课蒌N售面積，可以單獨(dú)銷售；如果將車位成本攤?cè)敕课蒌N售面積，會(huì)形成“捆綁式”消費(fèi)，使不需要車位的購房人強(qiáng)制分?jǐn)傑囄唤ㄔO(shè)費(fèi)用，引起房價(jià)上漲。二是開發(fā)建設(shè)單位首先是房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)利的主體，也是地下車位的投資主體，國家法律目前沒有禁止地下車位買賣，購房人購房時(shí)，也沒有合同約定購買車位，車庫（位）應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位所有。三是城市土地資源供給少，國家鼓勵(lì)利用地下空間，“誰投資、誰所有，誰受益，誰維護(hù)”，開發(fā)建設(shè)單位可以通過轉(zhuǎn)讓、租賃等方式獲得收益。

4、在判斷地下車位產(chǎn)權(quán)歸屬理論上不同的幾種觀點(diǎn)

（1）合同確定。由開發(fā)建設(shè)單位與購房人在房屋買賣合同中約定，依合同約定確定其產(chǎn)權(quán)歸屬。

（2）推定歸屬。當(dāng)開發(fā)建設(shè)單位與購房人在房屋買賣合同中對(duì)地下車位歸屬?zèng)]有約定或約定不明時(shí)，推定屬全體業(yè)主所有（共有）。

（3）以建設(shè)成本分?jǐn)偞_權(quán)。將地下車位建設(shè)成本計(jì)入房屋面積銷售的，屬于全體業(yè)主所有（共有）。

（4）按規(guī)劃建設(shè)核定區(qū)分歸屬。規(guī)劃核定不明的，或不能分割的，屬全體業(yè)主所有（共有）。

（5）按分?jǐn)偯娣e銷售登記確權(quán)。依房屋面積進(jìn)行分?jǐn)備N售，并經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)確權(quán)登記的，由房地產(chǎn)權(quán)證持有者所有

二、確立我國住宅區(qū)地下汽車位權(quán)利歸屬的制度

1、建立以物權(quán)為核心的房地產(chǎn)法律框架。物權(quán)是權(quán)利人直接支配物并排他性地享有其利益的權(quán)利，他是特定社會(huì)人與人之間對(duì)物的占有關(guān)系在法律上的表現(xiàn)。堅(jiān)持公平、秩序、自由、正義、利于多建車位，降低房價(jià)，保護(hù)權(quán)益、保障交易、增進(jìn)效益的價(jià)值取向，確立建筑物區(qū)分所有權(quán)的物權(quán)法律制度，完善目前房地產(chǎn)法律制度的缺陷，區(qū)分共用形態(tài)下地下車位的區(qū)分權(quán)利歸屬，對(duì)土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間的行政管理沖突，房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)利歸屬界定等，我國房地產(chǎn)法律制度應(yīng)當(dāng)以做出全面清晰的規(guī)定。防止人們對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的來源、確權(quán)、保護(hù)等產(chǎn)生不同的理解或?qū)嵺`，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來矛盾，同時(shí)前瞻性的合理提高城市居住區(qū)車位（庫）規(guī)劃建設(shè)控制指標(biāo)。

2、地下車位區(qū)分為共用部分與自用部分?？梢越梃b國（境）內(nèi)外區(qū)分車位（庫）的做法，可以將共用形態(tài)下地下層車庫中的車位法定為共用和自用兩部分，兩者具體比例在房屋開盤銷售登記時(shí)依法作首次確定，并分?jǐn)傁鄳?yīng)的土地使用費(fèi)用。

共用車位部分供住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主有償使用或流動(dòng)車輛臨時(shí)停放使用，屬全體業(yè)主共用。首次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，共用車位不允許設(shè)定抵押權(quán)或分割處分。

自用車位由住宅區(qū)內(nèi)部分業(yè)主根據(jù)需要購買。在設(shè)定自用部分的專用權(quán)的情況下，權(quán)利的基礎(chǔ)仍然是共用權(quán)，只是部分經(jīng)租售約定之后歸特定的共用人或第三人使用。自用車位部分，允許開發(fā)建設(shè)單位在出售房屋時(shí)進(jìn)行約定，并視為已取得其他權(quán)利人的默認(rèn)。

自用車位的交易隨同房屋專有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押，也可以單獨(dú)向住宅區(qū)內(nèi)的其他業(yè)主或使用人轉(zhuǎn)讓、租賃。地下層車庫的使用、維修等權(quán)利與義務(wù)，由持有共用權(quán)利的全體業(yè)主與持有自用權(quán)利車位的業(yè)主共同承擔(dān)。住宅區(qū)交付使用后，共用車位與自用車位的比例發(fā)生調(diào)整、轉(zhuǎn)讓、租賃等，由區(qū)域內(nèi)相關(guān)業(yè)主和成立的業(yè)主大會(huì)決定。

無論共用車位還是自用車位，其權(quán)利義務(wù)均隨同房屋專有權(quán)實(shí)現(xiàn)，業(yè)主大會(huì)決定共用和自用車位的比例變化，應(yīng)同時(shí)在住宅區(qū)內(nèi)進(jìn)行公示，并經(jīng)法定管理部門登記，發(fā)生轉(zhuǎn)讓或租賃的對(duì)象，限于住宅區(qū)域內(nèi)的業(yè)主（使用人）。

3、規(guī)范地下車位租售行為。開發(fā)建設(shè)單位以出讓或轉(zhuǎn)讓方式獲得土地使用權(quán)建設(shè)的地下車位，可以取得首次租售權(quán)。

地下車位的銷售與房屋銷售應(yīng)一同辦理銷售許可登記。銷售時(shí)應(yīng)明示地下車位共用部分與自用部分的比例，權(quán)利歸屬與租售的方法，并在前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)公約約定。鑒于雙方信息不對(duì)等，開發(fā)建設(shè)單位銷售時(shí)如果與購房人不約定，或約定不明，以及不能證明其享有所有權(quán)（使用權(quán)）的，視作一并轉(zhuǎn)讓，由區(qū)域內(nèi)全體購房人所有（共有）。

4、確定地下空間利用的使用權(quán)。地下空間所利用的，作為獨(dú)立存在、使用周期較長，處于土地圍合中的不動(dòng)產(chǎn)設(shè)施，其權(quán)利歸屬應(yīng)明確登記，并享有與土地使用期相同的使用權(quán)，可以實(shí)行有限轉(zhuǎn)讓、租賃。

人防工程作為特定物，其成本（國家法定）攤?cè)敕课蒌N售價(jià)格的，和平時(shí)期則由開發(fā)建設(shè)單位交付物業(yè)管理企業(yè)管理，可以用作業(yè)主汽車停放等租賃共用，收益主要用于人防工程的維護(hù)修繕，完善車庫設(shè)施，補(bǔ)貼相關(guān)費(fèi)用不足等。如果開發(fā)建設(shè)單位能夠證明國家法定可以攤?cè)敕績r(jià)的人防建設(shè)費(fèi)沒有攤?cè)敕績r(jià)銷售，則由開發(fā)建設(shè)單位享有等同土地使用期限的人防設(shè)施使用權(quán)，可以享有使用、收益等。

5、完善地下車位的確權(quán)登記公示。作為不動(dòng)產(chǎn)的要式登記的確權(quán)保護(hù)，直接關(guān)系到車位財(cái)產(chǎn)權(quán)利的保護(hù)。對(duì)地下車位未予記載登記的方式，財(cái)產(chǎn)權(quán)利人將無法借助所持有的《房地產(chǎn)證》，通過完全物權(quán)的絕對(duì)權(quán)直接對(duì)抗違法、違規(guī)的合同條款，保護(hù)自身的合法權(quán)益。根據(jù)區(qū)分所有權(quán)原理，共用車位部分，應(yīng)登記為住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共用；而自用的專有車位部分應(yīng)在購買人的房屋所有權(quán)證書中附記并標(biāo)注車位圖。

6、不能隨意改變汽車車位（庫）的規(guī)劃設(shè)計(jì)用途。共用車位可按車輛停放期（次）租賃管理，擁有自用車位的業(yè)主雖然無須繳納車位（庫）設(shè)施占用費(fèi)，仍應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同的約定，按期繳納車輛管理服務(wù)費(fèi)。

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