中日韩va无码中文字幕_亚洲va中文字幕无码久_又粗又大又黄又刺激的免费视频_成年人国产免费网站

當前位置:

2013年物業(yè)管理師考試基本制度與政策講義29

發(fā)表時間:2012/11/16 10:29:52 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點擊關注微信:關注中大網(wǎng)校微信
關注公眾號

2013年物業(yè)管理師考試時間為2013年9月7、8日,《物業(yè)管理基本制度與政策》是物業(yè)管理師考試科目之一,為了幫助考生更加系統(tǒng)地復習備考,小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理基本制度與政策》相關知識點,希望能給您的備考帶來一定的幫助,順利通過考試!

第二節(jié) 業(yè)主公約制度

物業(yè)管理往往涉及到多個業(yè)主,業(yè)主之間既有個體利益,也有共同利益。在單個業(yè)主的個體利益與全體業(yè)主之間的整體利益發(fā)生沖突時,個體利益應當服從整體利益,單個業(yè)主應當遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及到公共秩序和公共利益的有關約定。

鑒于業(yè)主之間在物業(yè)管理過程中發(fā)生的關系屬于民事關系,不宜采取行政手段進行管理,《條例》對各地實施物業(yè)管理中已具有一定實踐基礎的業(yè)主公約制度進行了確認,規(guī)定業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。

規(guī)定建設單位應當在銷售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時公約,對有關物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的公共利益,業(yè)主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等依法作出約定。建設單位制定的業(yè)主臨時公約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

業(yè)主大會有權起草、討論和修訂業(yè)主公約,業(yè)主大會制定的業(yè)主公約生效時臨時公約終止。業(yè)主公約是多個業(yè)主之間形成的共同意志,是業(yè)主共同訂立并遵守的行為準則。實行業(yè)主公約制度,有利于提高業(yè)主的自律意識,預防和減少物業(yè)管理糾紛。

一、業(yè)主公約

(一)業(yè)主公約的概念

業(yè)主公約是由全體業(yè)主共同制定的,規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關物業(yè)使用、維護、管理等涉及業(yè)主共同利益事項的,對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范,它一般以書面形式訂立。

業(yè)主公約作為業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一些重大事務的共同性約定和允諾,作為業(yè)主自我管理的一種重要形式和手段,要求全體業(yè)主共同遵守。

業(yè)主公約是物業(yè)管理法律法規(guī)和政策的一種有益的補充,是有效調(diào)整業(yè)主之間權利與義務關系的基礎性文件,也是物業(yè)管理順利進行的重要保證。要形成和諧有序的物業(yè)管理秩序,必須充分認識到業(yè)主公約起到的重要作用。

共同財產(chǎn)和共同利益是業(yè)主之間建立聯(lián)系的基礎,業(yè)主公約就是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主建立的共同契約。業(yè)主共同財產(chǎn)的管理和共同利益的平衡,需要通過民主協(xié)商的機制來實現(xiàn),業(yè)主公約集中體現(xiàn)了經(jīng)民主協(xié)商所確立的全體業(yè)主均需遵守的規(guī)則。

維護業(yè)主的財產(chǎn)權利是物業(yè)管理的主要內(nèi)容,物業(yè)管理的落腳點就是要保護業(yè)主的財產(chǎn)權利,不僅要保護單個業(yè)主的權利,而且要保護全體業(yè)主關于房屋財產(chǎn)的共同權益。

因此業(yè)主公約必須協(xié)調(diào)各個業(yè)主利益與業(yè)主整體利益存在的各種矛盾,并按照少數(shù)服從多數(shù)的原則解決存在的分歧。

業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理,就要將共同財產(chǎn)的管理職能授權物業(yè)管理企業(yè)實施,并將這項授權明確寫入業(yè)主公約中,要求業(yè)主遵守公約,服從物業(yè)管理企業(yè)維護公共秩序的物業(yè)管理行為。

(二)業(yè)主公約的主要內(nèi)容

業(yè)主公約的內(nèi)容主要包括四個方面:

(1)有關物業(yè)的使用、維護、管理。如業(yè)主使用其自有物和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分、共用設備設施以及相關場地的約定;業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共建筑和共用設施使用的有關規(guī)程;業(yè)主對自有物進行裝飾裝修時應當遵守的規(guī)則等等。

(2)業(yè)主的共同利益。如對物業(yè)共用部位、共用設施設備使用和保護,利用物業(yè)共用部位獲得收益的分配;對公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生的維護等等。

(3)業(yè)主應當履行的義務。如遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;

按時交納物業(yè)服務費用;不得擅自改變建筑物及其設施設備的結構、外貌、設計用途,不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品;不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物;不得隨意停放車輛和鳴放喇叭等等。

(4)違反公約應當承擔的責任。業(yè)主不履行業(yè)主公約義務要承擔民事責任,其以支付違約金和賠償損失為主要的承擔責任方式。

在違約責任中還要明確解決爭議的辦法,如通過業(yè)主委員會或者物業(yè)管理企業(yè)調(diào)解和處理等,業(yè)主不服調(diào)解和處理的,可通過訴訟渠道解決。

(三)業(yè)主公約的法律效力

業(yè)主公約對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。由于業(yè)主公約須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主簽字承諾,因此,業(yè)主公約的效力范圍當然涉及全體業(yè)主。理解業(yè)主公約的法律效力應當注意以下兩點:

(1)業(yè)主公約對物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力。由于業(yè)主公約的一項核心內(nèi)容是規(guī)范對物業(yè)的使用秩序,而物業(yè)使用人基于其實際物業(yè)的使用,不可避免地會影響到物業(yè)的狀態(tài),

而且業(yè)主委員會或者物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行管理勢必要直接與物業(yè)使用人打交道,因此,客觀上需要將其納入到物業(yè)管理活動中來。

(2)業(yè)主公約對物業(yè)的繼受人(即業(yè)主)自動產(chǎn)生效力。在物業(yè)的轉(zhuǎn)讓和繼承中,物業(yè)的所有權要發(fā)生變動移轉(zhuǎn)給受讓人。但業(yè)主公約無須新入住的繼受人作出任何形式上的承諾,就自動地對其產(chǎn)生效力。

在這一點上可以理解為繼受人在取得物業(yè)時,對已經(jīng)生效的業(yè)主公約存在默示,自愿接受業(yè)主公約的約束。

(一)業(yè)主臨時公約的概念

《條例》要求,建設單位在銷售物業(yè)之前,應當制定業(yè)主臨時公約,對有關物業(yè)的使用、維護、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務,以及違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

訂立業(yè)主公約是業(yè)主之間的共同行為,通常情況下,業(yè)主公約由業(yè)主大會籌備組草擬,經(jīng)首次業(yè)主大會會議審議通過,公約的修改權也屬于業(yè)主大會。然而很多情況下,物業(yè)建成后,業(yè)主的入住是一個逐漸的過程,業(yè)主大會并不能立即成立。但基于物業(yè)的正常使用和已經(jīng)入住業(yè)主共同利益的考慮,卻有制定業(yè)主共同遵守準則的需要,如若不然,則物業(yè)的使用、維護、管理可能處于混亂無序的狀態(tài),無法及時有效地建立和諧的生活秩序。因此,業(yè)主公約在物業(yè)買受人購買物業(yè)時就須存在,這種在業(yè)主大會制定業(yè)主公約之前存在的業(yè)主公約,稱為業(yè)主臨時公約。

 相關文章:

2013年物業(yè)管理師考試基本制度與政策講義匯總

2013物業(yè)管理師考試物業(yè)管理基本制度與政策考點

更多關注: 模擬試題  輔導資料   成績查詢 13年考試時間

(責任編輯:中大編輯)

2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁
最近更新 考試動態(tài) 更多>