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物業(yè)管理用房的權屬規(guī)定宜更加明晰

物權法草案，內容涉及物業(yè)管理的許多方面。其中第七十六條規(guī)定“建筑區(qū)劃內的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設的除外”。我認為 “物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有”這個提法在目前的現(xiàn)實中很難得到尊重和維護，為合理保護各方權益，并在實踐中避免和解決各種糾紛，還需要進一步加以斟酌明晰。

在物業(yè)管理區(qū)域內為物業(yè)管理人提供必要的物業(yè)管理用房，是其實施物業(yè)管理活動最基本的保證，也是最重要的條件之一。雖然我國法律已經明確規(guī)定物業(yè)管理用房歸業(yè)主共有，但現(xiàn)實生活中，由于相關法律規(guī)定不夠完善，購房者在購買房屋之后，經常會因建筑區(qū)劃內物業(yè)管理用房的所有權和使用權問題而與房地產開發(fā)商發(fā)生各種糾紛。有些時候，物業(yè)管理單位也會因為各種原因而涉入這些糾紛，與業(yè)主和房地產開發(fā)商產生一些不必要的矛盾。

實踐中物業(yè)管理用房糾紛的表現(xiàn)形式很多，最常見的如發(fā)展商不按規(guī)定提供足量的物業(yè)管理用房，或將其轉作它用，致使物業(yè)管理用房短缺。由于信息不對稱，作為所有者的業(yè)主大多數(shù)并不明白歸自己共有的物業(yè)管理用房究竟位于何處，面積有多大。這就使發(fā)展商或物業(yè)管理單位隨意改變管理用房的用途成為可能，而且一旦出現(xiàn)也難以及時得到制止。如2003年，蘇州高新區(qū)馨泰花苑的業(yè)主委員會與新港物業(yè)公司展開了一次物業(yè)管理用房之爭。原因就是物業(yè)管理公司將面積僅有140多平方米管理用房出租給他人，準備開一家美容美發(fā)店，且未事先征得業(yè)主同意。更為嚴重的是，由于掌握著產權證明，有時開發(fā)商甚至會將物業(yè)管理用房違法出賣給他人。如2004年9月，長春市二道區(qū)萬勝花園小區(qū)的開發(fā)商將該小區(qū)的物業(yè)管理用房（居民自己掌管的業(yè)主管理辦公室）出賣給他人，買主隨后即拿到新的產權證號，而開發(fā)商則突然之間不見了蹤影。又如北京市內某小區(qū)，在規(guī)劃時原來有兩層共1261.7平方米是作為物業(yè)管理用房的。但2005年物業(yè)管理公司卻把其中三分之二以上面積以商場的房屋用途，以私有的房屋所有權性質賣給了他人，從而引發(fā)了發(fā)生物業(yè)管理用房之爭?，F(xiàn)實中也不乏因違法抵押物業(yè)管理用房而引發(fā)的糾紛。大慶市開發(fā)龍鳳精品大廈的瑞興房地產開發(fā)有限責任公司將面積為150平方米物業(yè)管理用房提供給物業(yè)管理單位龍鳳第二物業(yè)管理處（產權歸屬甲方）使用，繼而又將該房抵押給物業(yè)管理單位。2004年9月， 龍鳳業(yè)主、物業(yè)分家，龍鳳精品大廈、隆府樓招聘到新的物業(yè)公司之后，業(yè)主委員會成員找到第二物業(yè)要求收回物業(yè)管理用房。“老管家”卻拿出開發(fā)商已將物業(yè)管理用房產權抵押給自己的《協(xié)議書》，聲稱物業(yè)管理用房的產權已經歸自己所有，從而使業(yè)主聘來的“新管家”面臨無家可歸的尷尬，引發(fā)了建設單位、物業(yè)管理單位和小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理用房所有權的復雜糾紛。

上述案例說明，“物業(yè)管理用房屬于業(yè)主共有”這個提法確實與當前的實際情況不太相符。上述矛盾與糾紛的產生決不是偶然的，其根源在于對物業(yè)管理用房權屬關系缺乏明晰規(guī)定，從而導致產權關系不十分明朗?；诜梢?guī)定和事實上的占有，業(yè)主和開發(fā)建設單位均認為物業(yè)管理用房應當屬于自己所有，理應由自己進行處分，勢必會引發(fā)各種糾紛。目前我國的大多數(shù)住宅小區(qū)，業(yè)主對房屋的所有權都是通過購買關系獲得的。開發(fā)商正是據(jù)此堅持，如果業(yè)主要對物業(yè)管理用房真正享有事實上的共有權利的話，他們必須為此而支付金錢。相反，如果業(yè)主沒有付這部分錢，他們對管理用房就沒有事實上的權利！客觀事實是，從物業(yè)管理進入我國以來，物業(yè)管理用房一直算入買房公攤面積。但2000年，國家有關部門下發(fā)了有關減少公攤面積的文件，其中就包括物業(yè)管理用房不算在買房公攤面積之內。根據(jù)國家標準GB/T17986-2000《房產測量規(guī)范》，單幢的值班警衛(wèi)室以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積可以計入分攤面積，為多幢服務的警衛(wèi)室和管理用房則不計入共有建筑面積?；诖?，各地大多都對此做了類似規(guī)定。正是基于此種規(guī)定，購房人鑒署的購買合同或約定大多沒有標明業(yè)主對物業(yè)管理用房具有共有權。在這種背景下，即便法律規(guī)定物業(yè)管理用房歸業(yè)主共有，業(yè)主亦可依法通過不同途徑主張這種權利，并得到人民法院的支持，但他卻不可能真正取得物業(yè)管理用房的權屬證明。即便訴至法院，他們若提出移交物業(yè)管理用房權屬證明的要求也不會得到支持。福建XX山莊業(yè)主委員會訴廈門XX企業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)管理用房糾紛案的審判結果,可以證實筆者的上述推斷。廈門百士德樓宇管理有限公司（下稱百士德公司）于2001年接受被告委托對XX山莊進行前期物業(yè)管理。原告登記成立后繼續(xù)委托百士德公司對該山莊進行物業(yè)管理。同年，原告向廈門市湖里區(qū)人民法院提起訴訟，請求判令被告移交物業(yè)管理用房及其權屬證明。被告辯稱本公司已經提供物業(yè)管理用房給原告使用，但因該房費用并未分攤計費到戶，故其產權仍屬自己所有。一審法院認為原告請求被告移交物業(yè)管理用房的訴訟請求符合法律規(guī)定，應予支持。其請求被告移交物業(yè)管理用房的 權屬證明沒有法律依據(jù)，不予支持。12月法院作出一審判決，判令被告向原告業(yè)委會移交面積為140平方米的房屋作為物業(yè)管理用房，并駁回原告的其他訴訟請求。宣判后，原被告均不服一審判決，向福建省廈門市中級人民法院提起上訴。二審法院于2004年終審判決，判令駁回雙方上訴，維持原判。

那么，在什么條件下業(yè)主才能真正享有對物業(yè)管理用房事實上的所有權，并獲得其權屬證明呢？筆者以為，解決這個問題的最佳途徑就是規(guī)定由開發(fā)建設單位將物業(yè)管理用房按建設成本價轉讓給業(yè)主，并依法完成其所有權及權屬證明的轉移。廣東茂名首期安居房物業(yè)管理用房糾紛順利解決可以證明這一點。根據(jù)當?shù)胤ㄒ?guī)，物業(yè)管理用房由每戶各分攤１平方米構成，開發(fā)商應在小區(qū)業(yè)委會成立后，移交管理用房給業(yè)委會，再由業(yè)主委員會提供給所聘的物業(yè)管理公司使用。2003年3月，由開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司因種種原因自動撤出，業(yè)主委員會隨后正式成立，并依法要求開發(fā)商移交物業(yè)管理用房產權，卻遭遇諸多阻礙。后來，在各方壓力下開發(fā)商終于將管理用房６２１平方米移交給業(yè)委會，并辦理了移交手續(xù)。很明顯，這一糾紛之所以能夠得到有效化解，根源在于此前業(yè)主已經為621平方米的物業(yè)管理用房買了單，或者說他們已經事實上擁有這部分房屋的所有權！在實踐中，如果業(yè)主確實沒有付成本價款給開發(fā)商，人民法院在依法判決物業(yè)管理用房產權歸業(yè)主共有的同時，還可設法促使其產權歸屬進一步明晰化，從根本上消除糾紛發(fā)生的根源。浙江省溫州市黎明南僑村管理服務用房使用權糾紛案可以視為這方面的一個范例。溫州市鹿城區(qū)人民法院受理黎明南僑村管理服務用房使用權糾紛案，小區(qū)住戶要求開發(fā)商將物業(yè)管理用房轉交自己使用。審理結果是：物業(yè)管理服務用房應轉交小區(qū)住戶使用；鑒于出售給該小區(qū)住戶的商品房售價中不包括訟爭的房屋建造成本，故房屋建造成本由該小區(qū)住戶返還開發(fā)公司。隨后法院委托有關部門對建房成本進行了核算、鑒定，最后開發(fā)公司和黎明南僑村住戶達成調解協(xié)議，物業(yè)管理用房歸住戶所有，住戶返還建房成本18萬元。

綜上所述，建議在草案第七十六條已有內容基礎上增補新的一款：開發(fā)建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)管理用房，并以建造成本價轉讓給本區(qū)域的全體業(yè)主,物業(yè)管理人可以無償用于日常管理并負責其維修和養(yǎng)護。物業(yè)管理用房不得買賣、轉讓、抵押，未經業(yè)主同意不得改作他用。

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