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2012年物業(yè)管理師考試綜合能力復(fù)習(xí)輔導(dǎo)31

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第三節(jié)合同法基礎(chǔ)知識(shí)

一、概述

1.合同的概念

合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。合同的種類很多,有物權(quán)合同、債權(quán)合同、身份合同等,但通常所說(shuō)的合同是債權(quán)合同,《合同法》所規(guī)定的也僅是債權(quán)合同;婚姻、收養(yǎng)、監(jiān)護(hù)等有關(guān)身份關(guān)系的協(xié)議,適用其他法律的規(guī)定,不適用《合同法》。

2.《合同法》的基本原則

(1)合同自由原則:即《合同法》規(guī)定的“自愿”原則。包括締約自由;選擇相對(duì)人的自由;決定合同內(nèi)容的自由;變更或解除合同的自由;選擇合同形式的自由。

(2)合同正義原則:合同正義強(qiáng)調(diào)一方的給付與對(duì)方的對(duì)待給付之間的等價(jià)性,合同上的負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)的合理分配。

(3)鼓勵(lì)交易原則:《合同法》是交易法,各類合同制度是保護(hù)正常交換的具體準(zhǔn)則。鼓勵(lì)交易,首先應(yīng)鼓勵(lì)合法正當(dāng)?shù)慕灰?,其次?yīng)鼓勵(lì)自主自愿的交易。

3.我國(guó)《合同法》的內(nèi)容

我國(guó)的《合同法》曾呈“三足鼎立”之勢(shì),分為《經(jīng)濟(jì)合同法》、《涉外經(jīng)濟(jì)合同法》和《技術(shù)合同法》。1999年10月1日,新《合同法》生效,統(tǒng)一了立法。《合同法》由總則、分則和附則組成,共428個(gè)條文。

二、合同的訂立

合同的訂立,是指締約人為意思表示并達(dá)成合意的過(guò)程,分為要約與承諾兩個(gè)階段。它不同于合同的成立和生效。

1.要約

要約是希望和他人訂立合同的意思表示,該意思表示應(yīng)當(dāng)符合以下規(guī)定:

(1)內(nèi)容具體確定;(2)表明經(jīng)受要約人承諾,受約人即受該意思表示約束。2011年物業(yè)管理師考試成績(jī)查詢

要約應(yīng)與要約邀請(qǐng)相區(qū)別。要約邀請(qǐng)又稱要約引誘,是一方希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。按照《合同法》第15條的規(guī)定:“寄送的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說(shuō)明書、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。”“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的,視為要約。”建議中含有“僅供參考”、“以我方最后確認(rèn)為準(zhǔn)”等字樣的,為要約邀請(qǐng)。

要約的法律效力:要約到達(dá)受要約人時(shí)生效。要約可以撤回,撤回要約的通知應(yīng)當(dāng)在要約到達(dá)受要約人之前或者與要約同時(shí)到達(dá)受要約人。要約也可以撤銷,撤銷要約的通知應(yīng)當(dāng)在受要約人發(fā)出承諾通知之前到達(dá)受要約人。但是有下列情形之一的,要約不得撤銷:(1)要約人確定了承諾期限或者以其他形式明示要約不可撤銷;(2)受要約人有理由認(rèn)為要約是不可撤銷的,并已經(jīng)為履行合同作了準(zhǔn)備工作。

要約的失效:要約失效是指要約喪失法律效力,要約人和受約人均不受其約束。有下列情形時(shí),要約失效:(1)拒絕要約的通知到達(dá)要約人;(2)要約人依法撤銷要約;(3)承諾期限屆滿,受要約人未作出承諾;(4)受要約人對(duì)要約的內(nèi)容作出實(shí)質(zhì)性變更。所謂實(shí)質(zhì)性變更,是指對(duì)合同標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行期限、履行地點(diǎn)和方式、違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方法等的變更。

2.承諾

承諾是受要約人同意要約的意思表示。有效的承諾應(yīng)具備以下要件:

(1)承諾必須由受要約人向要約人發(fā)出。

(2)承諾的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與要約的內(nèi)容一致。

(3)承諾必須在要約的存續(xù)期間內(nèi)作出。

(4)承諾應(yīng)以通知的方式作出,但根據(jù)交易習(xí)慣或者要約表明可以通過(guò)行為作出承諾的除外。

承諾的生效:承諾通知到達(dá)要約人時(shí)生效。承諾生效時(shí)合同成立。當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的,自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立。承諾生效的地點(diǎn)為合同成立的地點(diǎn)。

承諾的撤回:承諾可以撤回。撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承諾通知到達(dá)要約人之前或者與承諾通知同時(shí)到達(dá)要約人。承諾一旦撤回,即失去效力,合同不能成立。

3.強(qiáng)制締約

指?jìng)€(gè)人或企業(yè)負(fù)有應(yīng)對(duì)方的請(qǐng)求而與其訂立合同的義務(wù),如郵政、電信、電力、煤氣、自來(lái)水等的經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者負(fù)有強(qiáng)制締約義務(wù)。

4.格式條款

格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定,并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。包含有格式條款的合同稱格式合同、定式合同、定型化合同等。

5.《合同法》對(duì)格式條款的規(guī)制

采用格式條款訂立合同的,提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù),并采取合理方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款,按照對(duì)方的要求,對(duì)該條款予以說(shuō)明。

提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的,該條款無(wú)效。

對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的,應(yīng)該按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的,應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的,應(yīng)采用非格式條款。

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