第五章 房地產(chǎn)市場與市場分析

(一)單項(xiàng)選擇題(每題1分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意)

1、以下不屬于人文環(huán)境的變化的因素是( )。

A.社會(huì)老齡化 B.家庭小型化 C.城市環(huán)境污染 D.受教育程度的提高

2、一般來說，收人增加會(huì)導(dǎo)致對大多數(shù)商品需求的增加，從而使需求曲線向( )平移。

A. 上 B. 下 C. 左 D. 右

3、居民預(yù)期未來住房抵押貸款利率可能下調(diào)、收入上升或在某一區(qū)域由于土地資源的限制不可能有充足的商品住宅供給，就會(huì)引起需求的( )。

A.增加 B.減少 C.不變 D. 不一定

4、供給數(shù)量與價(jià)格的關(guān)系正好和需求數(shù)量與價(jià)格的關(guān)系( )。，

A.相同 B.相近 C.相似 D.相反

5、作為市場經(jīng)濟(jì)核心的( )對市場起著主要的調(diào)節(jié)作用。

A.調(diào)控機(jī)制 B.管理機(jī)制 C.價(jià)格機(jī)制 D.交易機(jī)制

6、一般情況下，某種商品的單位價(jià)格上升會(huì)導(dǎo)致需求量的( )。

A.增加 B.減少 C.不變 D.不一定增加

7、以下說法中，錯(cuò)誤的是( )。

A.一般來說，市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度越深

B.房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，表明其受地區(qū)性需求的依賴程度很大

C.對于比較大的城市，常常還要按照城市內(nèi)的某一個(gè)具體區(qū)域劃分

D.按地域范圍對房地產(chǎn)市場進(jìn)行劃分，是房地產(chǎn)市場劃分的主要方法

8、按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括( )。

A.買賣、租賃和抵押 B.買賣、拍賣和抵押

C.招標(biāo)、拍賣和掛牌 D.招標(biāo)、協(xié)議和掛牌

9、甲級寫字樓市場、高檔住宅市場、普通住宅市場是按照( )劃分的物業(yè)類型。

A.目標(biāo)市場的群體特征 B.建造標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)格水平

C.物業(yè)用途的不同 D.物業(yè)所處區(qū)域的不同

10、以下不屬于反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)的是( )。

A.供給指標(biāo) B.需求指標(biāo) C.市場交易指標(biāo) D.價(jià)格指標(biāo)

11、按存量增量細(xì)分通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場：一級市場、二級市場、三級市場，以下屬于二級市場的是( )。

A.土地使用權(quán)出讓市場 B.土地轉(zhuǎn)讓市場

C.新建商品房租售市場 D.存量房地產(chǎn)交易市場

12、房屋新開工面積，是指在( )內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積。

A.調(diào)查期 B.計(jì)算期 C.報(bào)告期 D.建設(shè)期

13、以下說法中，錯(cuò)誤的是( )。

A.空置率是指報(bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例

B. 房屋新開工面積包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積

C.滅失量是指房屋存量在報(bào)告期內(nèi)由于各種原因(毀損、拆遷等)滅失掉的部分

D.竣工房屋價(jià)值是指在報(bào)告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價(jià)值

14、中國現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)，是基于各類物業(yè)( )的統(tǒng)計(jì)。

A. 中位數(shù)價(jià)格 B. 平均價(jià)格 C. 最高價(jià)格 D. 最低價(jià)格

15、以下不屬于房地產(chǎn)市場交易特點(diǎn)的是( )。

A.交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定

B.房地產(chǎn)交易通常需要經(jīng)過復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序

C.交易信息充分，交易雙方充分競價(jià)

D.市場交易通常需要估價(jià)師或物業(yè)代理等專業(yè)人員提供服務(wù)

16、房地產(chǎn)市場通常需要( )年以上的時(shí)間才能完成供求平衡的調(diào)節(jié)過程，而新的平衡達(dá)到了甚至還沒有達(dá)到，可能馬上又出現(xiàn)新的影響因素而造成新的不平衡。

A. 1 B. 2 C. 3 D. 4

17、在我國，城市土地屬于( )所有。

A. 國家 B. 集體 C.人民 D.全民

18、商業(yè)零售物業(yè)中要充分考慮的相關(guān)因素不包括( )。

A.所處地區(qū)的流動(dòng)人口和常住人口的數(shù)量

B.購買力水平以及該地區(qū)對零售業(yè)的特殊需求

C.購物中心的服務(wù)半徑及附近其他購物中心

D.大型運(yùn)輸車輛通道和生產(chǎn)工藝的特殊要求

19、物業(yè)管理計(jì)劃的中短期計(jì)劃介于戰(zhàn)術(shù)層次和策略層次之間，以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同約定的合同有效期周期，通常為( )年。

A. 1～3 B. 2～4 C. 3～5 D. 4～6

20、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的溝通，最常用的溝通手段不包括( )。

A.定期的年度或季度表現(xiàn)報(bào)告 B. 業(yè)主大會(huì)

C.定期的管理會(huì)議 D.通過電話通信或現(xiàn)場會(huì)議等形式的定期私人接觸

21、城市或區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局等因素，屬于房地產(chǎn)市場運(yùn)行的( )。

A.社會(huì)環(huán)境 B.政治環(huán)境 C.經(jīng)濟(jì)環(huán)境 D.金融環(huán)境

22、按照存量增量細(xì)分，土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場屬于房地產(chǎn)市場中的( )。

A.一級市場 B.二級市場 C.三級市場 D.一級房屋市場

23、按存量增量細(xì)分，二手房買賣市場屬于( )。

A.一級市場 B.二級市場 C.一級房屋市場 D.二級房屋市場

24、房地產(chǎn)市場供給指標(biāo)中，反映報(bào)告期期末已占用和空置的物業(yè)空間總量的指標(biāo)是( )。

A.新竣工量 B.空置量 C.房屋竣工面積 D.存量

25、對于房地產(chǎn)市場供給的特點(diǎn)，下列說法不正確的是( )。

A.房地產(chǎn)市場供給具有較大的供給彈性

B.市場供給具有非同質(zhì)性

C.房地產(chǎn)市場具有高度的壟斷性

D.供給主體間的競爭不充分

26、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容不包括( )。

A.宏觀因素分析 B.市場供求分析 C.財(cái)務(wù)狀況分析 D.相關(guān)因素分析

27、在對寫字樓物業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)市場的相關(guān)因素分析中，首先要研究的項(xiàng)目是( )。

A.所處地段的交通通達(dá)程度及周邊環(huán)境

B.內(nèi)外設(shè)計(jì)的平面布局、裝修標(biāo)準(zhǔn)

C.大廈內(nèi)提供公共服務(wù)的內(nèi)容

D.物業(yè)所處地段的流動(dòng)人口和購買力水平

28、有關(guān)制定物業(yè)管理計(jì)劃的基本原則，下列說法中不正確的是( )。

A.實(shí)際參與物業(yè)管理工作的人員必須參與工作計(jì)劃制訂

B.發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧

C.可由物業(yè)管理人員參加和主持物業(yè)管理計(jì)劃的制定

D.鼓勵(lì)物業(yè)管理人員參與

29、在進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析過程中，對于商業(yè)零售物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣，主要的決定因素不包括( )。

A.公建配套設(shè)施 B.交通、通信的方便程度

C.周圍人口密度 D.居民的購買力水平和消費(fèi)習(xí)慣

30、在進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析過程中，對于寫字樓物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣，主要的決定因素不包括( )。

A.與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度 B.周圍土地利用情況和環(huán)境

C.交通方式可選擇性和停車位數(shù)量 D.居民人口與收入

31、下列選項(xiàng)中，不屬于物業(yè)管理計(jì)劃中租賃計(jì)劃里面出租策略的是( )。

A.物業(yè)維修預(yù)算限制 B.租戶類型的匹配策略

C.租期長短 D.優(yōu)惠與補(bǔ)貼方式選擇

(二)多項(xiàng)選擇題(每題2分。每題中的備選項(xiàng)中。有2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)符合題意。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選每個(gè)選項(xiàng)0.5分)

1、一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場是由( )等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。

A.市場客體 B.市場主體 C.價(jià)格

D.資金 E運(yùn)行機(jī)制

2、房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境，是指把房地產(chǎn)市場作為一個(gè)中心體時(shí)，它周圍各種影響因素的總和，按照這些影響因素的性質(zhì)，可將其分為( )。

A.社會(huì)環(huán)境 B.政治環(huán)境、國際環(huán)境 C.經(jīng)濟(jì)環(huán)境、資源環(huán)境

D.金融環(huán)境、技術(shù)環(huán)境 E法律制度環(huán)境

3、政治環(huán)境涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題，具體包括( )。

A.政治體制 B.政局穩(wěn)定性 C.政府能力

D.政策連續(xù)性 E政府對待外資的態(tài)度

4、影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素有( )。

A.傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理、社會(huì)福利、人口數(shù)量

B.家庭戶數(shù)與規(guī)模、家庭生命周期、收入水平及分布、物價(jià)水平

C.信息、通信技術(shù)水平的提高

D.工資及就業(yè)水平、房價(jià)租金比

E自然環(huán)境的變化

5、導(dǎo)致對商品住宅需求變化的市場條件包括( )。

A.房地產(chǎn)開發(fā)成本 B.對未來的預(yù)期 C.收入的變化

D.政府政策的變化 E其他商品的價(jià)格變化

6、影響開發(fā)商市場供給數(shù)量的并不僅僅是價(jià)格，還包括其他市場因素，如( )。

A.居民購買力水平 B.開發(fā)商獲取利潤水平的目標(biāo) C.消費(fèi)者偏好 D.相關(guān)產(chǎn)品的價(jià)格 E對未來的預(yù)期

7、從宏觀上說，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括( )。

A.總量結(jié)構(gòu) B.區(qū)域結(jié)構(gòu) C.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

D.供求結(jié)構(gòu) E投資結(jié)構(gòu)

8、從識別和把握房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境的角度出發(fā)，可以按照( )等標(biāo)準(zhǔn)，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行細(xì)分。

A.地域范圍 B.房地產(chǎn)類型 C.增量存量

D.交易形式 E買方賣方

9、按照房地產(chǎn)的用途，將其分解為若干子市場。如( )等。

A.居住物業(yè)市場 B.存量物業(yè)市場 C.增量物業(yè)市場

D.商業(yè)物業(yè)市場 E工業(yè)物業(yè)市場

10、影響房地產(chǎn)市場需求的指標(biāo)包括( )。

A.國內(nèi)生產(chǎn)總值、城市家庭人口 B.就業(yè)人員數(shù)量、就業(yè)分布

C.城鎮(zhèn)登記失業(yè)率、人口數(shù) D.商品零售價(jià)格指數(shù)、房屋空間使用數(shù)量

E城市家庭可支配收入、城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

11、市場交易指標(biāo)包括( )。

A.銷售量、出租量 B.吸納量、吸納率、吸納周期

C. 房地產(chǎn)租金、價(jià)格 D.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) E預(yù)售面積

12、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的目標(biāo)包括( )。

A.實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展

B.保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當(dāng)?shù)娜俗】臻g

C.使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用

D.滿足特殊群體的需要

E引導(dǎo)新建項(xiàng)目的位置選擇

13、政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段通常包括( )政策等。

A.土地供應(yīng) B.金融 C.住房 D.稅收 E價(jià)格

14、目前我國城市住宅的供給主要類型有( )。，即、和。

A.廉租房 B.經(jīng)濟(jì)適用住房 C.市場價(jià)商品住宅

D.集資房 E農(nóng)民房

15、我國部分城市如深圳特區(qū)已開始進(jìn)行城市規(guī)劃圖則體系的改革，將規(guī)劃分為( )幾個(gè)層次，整個(gè)規(guī)劃力求體現(xiàn)超前性、科學(xué)性、動(dòng)態(tài)性和適用性。

A.發(fā)展策略 B.次區(qū)域發(fā)展綱要 C.法定圖則

D.發(fā)展大綱圖 E詳細(xì)藍(lán)圖

16、政府通過調(diào)整土地供應(yīng)數(shù)量、調(diào)整與土地開發(fā)相關(guān)的稅費(fèi)政策等經(jīng)濟(jì)手段，靈活運(yùn)用( )出讓方式，以及必要時(shí)通過直接的行政干預(yù)，都可以對地價(jià)進(jìn)行有效的調(diào)控。

A.協(xié)議 B.掛牌 C.劃撥 D.拍賣 E招標(biāo)

17、對于開發(fā)商來說，市場分析的作用是( )。

A.幫助開發(fā)商選擇合適的項(xiàng)目位置、確定滿足市場需求的產(chǎn)品類型

B.在開發(fā)后期幫助開發(fā)商尋找目標(biāo)使用者或購買者

C.向金融機(jī)構(gòu)說明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性以獲取貸款

D.根據(jù)市場需求的變化調(diào)整產(chǎn)品

E尋找投資合作伙伴

18、根據(jù)市場分析的結(jié)果，物業(yè)管理者可以制定確保物業(yè)保值增值的( )，適時(shí)調(diào)整物業(yè)租金水平和出租策略。

A.物業(yè)維護(hù)維修 B.更新改良 C.改建擴(kuò)建

D.資產(chǎn)處置計(jì)劃 E資產(chǎn)處置方案

19、定義市場區(qū)域工作主要包括( )。

A.描繪市場區(qū)域 B.在相應(yīng)地圖上標(biāo)出市場區(qū)域的邊界

C.劃分競爭市場區(qū)域 D.解釋確定市場區(qū)域邊界的依據(jù) E細(xì)分市場區(qū)域

20、影響市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素包括( )。

A.競爭性項(xiàng)目的區(qū)域 B.自然特征、人口密度的大小

C.建筑阻礙、高速路或鐵路 D.鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計(jì)特征

E發(fā)展的類型和范圍

21、房地產(chǎn)市場供求分析的具體內(nèi)容有( )。

A.競爭分析 B.供給分析 C.需求分析

D.政策分析 E市場占有率分析

22、居住物業(yè)需要重點(diǎn)了解的因素是( )，以確定目標(biāo)物業(yè)的裝修、室內(nèi)設(shè)備配套標(biāo)準(zhǔn)。

A.目標(biāo)物業(yè)周圍地區(qū)住宅的供求狀況 B.價(jià)格水平

C. 對現(xiàn)有住宅滿意的程度 D. 對未來住房的希望 E 工業(yè)集聚度

23、以下關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃的敘述中，正確的是( )。

A.物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃是物業(yè)管理規(guī)劃一系列子過程的結(jié)果，是物業(yè)管理師思想的具體化

B.物業(yè)管理規(guī)劃，是構(gòu)思前景、預(yù)測未來、確定欲達(dá)到的目的和取得的成果

C.物業(yè)管理規(guī)劃是對當(dāng)前行動(dòng)方案的一種說明。

D.物業(yè)管理規(guī)劃還考慮如何經(jīng)濟(jì)地使用物業(yè)管理企業(yè)的時(shí)間和資源

E物業(yè)管理規(guī)劃是調(diào)查、預(yù)測、預(yù)見、謀劃和預(yù)言的過程

24、制定物業(yè)管理計(jì)劃的基本原則是( )。

A.實(shí)際參與物業(yè)管理工作的人員必須參與該項(xiàng)活動(dòng)和工作計(jì)劃的制定

B.物業(yè)管理師必須參加和主持 C.物業(yè)管理員不用參與

D.全體業(yè)主必須參與 E發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧，鼓勵(lì)大家參與

25、物業(yè)管理計(jì)劃的用途包括( )。

A.書面記載物業(yè)管理計(jì)劃的目標(biāo)、前提與制約因素

B.指導(dǎo)物業(yè)管理的具體行動(dòng)

C.幫助利害關(guān)系各方之間進(jìn)行溝通，有助于統(tǒng)一各方面的認(rèn)識

D.測量物業(yè)管理活動(dòng)，幫助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行相關(guān)的控制

E書面記載選擇并最終確定物業(yè)管理方案的決策過程

26、商業(yè)零售物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣，主要取決于( )。

A.周圍人口密度 B.交通、通信的方便程度

C.居民的購買力水平和消費(fèi)習(xí)慣 D.周圍土地利用情況

E與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度

27、物業(yè)管理計(jì)劃的主要內(nèi)容包括( )。

A.建筑物管理計(jì)劃 B.租賃計(jì)劃 C.財(cái)務(wù)收支計(jì)劃

D.物業(yè)運(yùn)行績效評估及與業(yè)主溝通計(jì)劃 E 招聘保安計(jì)劃

28、將物業(yè)當(dāng)前的績效狀況和過去的績效表現(xiàn)相比較，就能看出物業(yè)當(dāng)前的表現(xiàn)是否正常。目前使用的主要表現(xiàn)評估指標(biāo)包括( )。

A.預(yù)計(jì)租值與實(shí)際租值的比較、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

B.實(shí)際和預(yù)計(jì)的資本價(jià)值的增長、拖欠租金和壞賬

C.收益率即物業(yè)的競爭狀況和預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)與其市場競爭對手的比較

D.服務(wù)收費(fèi)水平、凈收益即毛收益減去成本

E資本回報(bào)率即收益和物業(yè)資本價(jià)值的比較

29、預(yù)算有許多種類型，在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式主要有( )。

A.年度運(yùn)營預(yù)算 B.資本支出預(yù)算 C.短期預(yù)算

D.中期預(yù)算 E長期預(yù)算

30、以下說法中，正確的是( )。

A.預(yù)算是物業(yè)管理中經(jīng)營計(jì)劃的核心

B.當(dāng)業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)運(yùn)營收入和費(fèi)用大大超過預(yù)計(jì)的水平時(shí)，通常會(huì)要求物業(yè)管理員解釋

C.財(cái)務(wù)收支計(jì)劃通常以預(yù)算計(jì)劃的形式體現(xiàn)，這是業(yè)主非常關(guān)注的內(nèi)容

D.建立準(zhǔn)備金基金，是為物業(yè)資本支出準(zhǔn)備資金的慣例做法

E預(yù)算可以使業(yè)主較容易地對物業(yè)管理的財(cái)務(wù)情況進(jìn)行檢查

【參考答案】

(一)單項(xiàng)選擇題

1.C2.D3.A4.D5.C6.B7.A8.A9.B10.D11.C12.C13.B14.B15.C16.A17.A18.D19.C20.B 21.C22.B23.D24.D25.A 26.C27.A28.C29.A30.D 31.A

(二)多項(xiàng)選擇題

1.CDE 2.ABCDE 3.ABCDE 4.ABD 5.CDE6. BDE 7.ABCDE 8.ABCD 9.ADE 10.ABCDE 11.CDE 12.ABCDE 13.ABCDE 14.ABC 15.ABCDE 16.ABDE 17.ABCDE 18.ABCDE 19.ABD 20.ABCDE 21.ABCE 22.ABCD 23.ABDE 24.ABE 25.ABCDE 26. ABC 27.ABCD 28.ABCDE 29.ABE 30.ACDE

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