為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試相關(guān)輔導(dǎo)資料，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

七、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)

起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)，是在商品房銷售中出現(xiàn)的一組價(jià)格。

(一)起價(jià)

起價(jià)是指所銷售的商品房的最低價(jià)格。這個(gè)價(jià)格通常是最差的樓層、朝向、戶型的商品房?jī)r(jià)格，甚至這種價(jià)格的商品房不存在，僅是為了廣告作用，吸引人們對(duì)所銷售商品房的關(guān)注而虛設(shè)的價(jià)格。因此，起價(jià)通常不能反映所銷售商品房 的真實(shí)價(jià)格水平。

(二)標(biāo)價(jià)

標(biāo)價(jià)又稱報(bào)價(jià)、表格價(jià)，是商品房出售者在其“價(jià)目表”上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房出售價(jià)格，即賣方的要價(jià)。一般情況下，買賣雙方會(huì)圍繞著這個(gè)價(jià)格進(jìn)行討價(jià)還價(jià)，最后出售者可能作出某種程度的讓步，按照一個(gè)比 這個(gè)價(jià)格低的價(jià)格成交。

(三)成交價(jià)

成交價(jià)是商品房買賣雙方的實(shí)際交易價(jià)格。商品房買賣合同中寫明的價(jià)格一  般就是這個(gè)價(jià)格。

(四)均價(jià)

均價(jià)是所銷售商品房的平均價(jià)格，具體有標(biāo)價(jià)的平均價(jià)格和成交價(jià)的平均價(jià) 格。成交價(jià)的平均價(jià)格一般可以反映所銷售商品房的總體價(jià)格水平。

八、評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)

(一)評(píng)估價(jià)

評(píng)估價(jià)是對(duì)擬拍賣的物業(yè)的公開市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的結(jié)果。

(二)保留價(jià)

保留價(jià)又稱拍賣底價(jià)，是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價(jià)格。拍賣分為無保留價(jià)拍賣和有保留價(jià)拍賣。中大物業(yè)管理師網(wǎng)拍賣標(biāo)的無保留價(jià)的，拍賣師應(yīng)在拍賣前予以說明。拍賣標(biāo)的有保留價(jià)的，競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到保留價(jià)時(shí)，該應(yīng)價(jià)不發(fā)生效力，拍賣師應(yīng)當(dāng)停止拍賣標(biāo)的的拍賣。有保留價(jià)拍賣通常是在拍賣之前對(duì)拍賣 標(biāo)的進(jìn)行估價(jià)，然后參照評(píng)估價(jià)確定一個(gè)合理的保留價(jià)。

(三)起拍價(jià)

起拍價(jià)又稱開叫價(jià)格、起叫價(jià)，是拍賣師在拍賣時(shí)首次報(bào)出的拍賣標(biāo)的的價(jià)格。拍賣有增價(jià)拍賣和減價(jià)拍賣。增價(jià)拍賣是先對(duì)拍賣標(biāo)的確定一個(gè)最低起拍價(jià)，然后由低往高叫價(jià)，直到最后由出價(jià)最高者獲得。減價(jià)拍賣是由拍賣師先喊出拍賣標(biāo)的的最高起拍價(jià)，然后逐次喊出逐步降低的價(jià)格，直至有競(jìng)買人表示接受而成交。增價(jià)拍賣是一種常見的叫價(jià)方式。在增價(jià)拍賣中，起拍價(jià)通常低于保 留價(jià)，也可以等于保留價(jià)。

(四)應(yīng)價(jià)

應(yīng)價(jià)是競(jìng)買人對(duì)拍賣師報(bào)出的價(jià)格的應(yīng)允，或是競(jìng)買人自己報(bào)出的購買 價(jià)格。

(五)成交價(jià)

成交價(jià)是經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認(rèn)后的競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)。在有保留價(jià)拍賣中，最高應(yīng)價(jià)不一定成為成交價(jià)，只有在最高應(yīng)價(jià)高于 或等于保留價(jià)的情況下，最高應(yīng)價(jià)才成為成交價(jià)。

九、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格

(一)買賣價(jià)格

買賣價(jià)格簡(jiǎn)稱買賣價(jià)，是物業(yè)權(quán)利人通過買賣方式將其物業(yè)轉(zhuǎn)移給他人，由物業(yè)權(quán)利人(作為賣方)收取或他人(作為買方)支付的貨幣額、商品或其他有 價(jià)物。

(二)租賃價(jià)格

租賃價(jià)格通常稱為租金，在土地場(chǎng)合稱為地租，在土地與建筑物合在一起的場(chǎng)合稱為房租，是物業(yè)權(quán)利人作為出租人將其物業(yè)出租給承租人使用，由出租人 收取或承租人支付的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。真正的房租構(gòu)成因素應(yīng)當(dāng)包括：①地租；②房屋折舊費(fèi)，包括結(jié)構(gòu)、設(shè)備和裝飾裝修的折舊費(fèi)；③維修費(fèi)；④管理費(fèi)；⑤投資利息；⑥保險(xiǎn)費(fèi)；⑦物業(yè)稅(目前屬于這種性質(zhì)的稅收有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅)；⑧租賃費(fèi)用，如租賃代理費(fèi)；⑨租賃稅費(fèi)，如營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、租賃手續(xù) 費(fèi)；⑩利潤(rùn)。

十、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)

市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)，是一組與政府對(duì)價(jià)格管制或干預(yù)的程度有關(guān)的價(jià)格。從政府對(duì)價(jià)格管制或干預(yù)的程度來劃分，可將房地產(chǎn)價(jià)格分為市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)。

市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。政府指導(dǎo)價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。政府定價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。如在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)就屬于政府定價(jià)。

政府對(duì)價(jià)格的干預(yù)，還有最高限價(jià)和最低限價(jià)。最高限價(jià)是試圖規(guī)定一個(gè)對(duì)物業(yè)可以收取的最高價(jià)格；最低限價(jià)又稱最低保護(hù)價(jià)，是試圖規(guī)定一個(gè)對(duì)物業(yè)可以收取的最低價(jià)格。

十一、原始價(jià)值、賬面價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值

原始價(jià)值簡(jiǎn)稱原值、原價(jià)，也稱歷史成本、原始購置成本，是指一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初取得時(shí)實(shí)際發(fā)生的成本，包括買價(jià)、運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、繳納的有關(guān)稅費(fèi)等。會(huì)計(jì)核算的歷史成本原則，要求將原始價(jià)值作為資產(chǎn)的人賬價(jià)值。

賬面價(jià)值又稱賬面凈值、折余價(jià)值，是指一項(xiàng)資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已計(jì)提折舊后的余額。

市場(chǎng)價(jià)值又稱實(shí)際價(jià)值，是指一項(xiàng)資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)在市場(chǎng)上實(shí)際所值的價(jià)格；或者假設(shè)把該項(xiàng)資產(chǎn)拿到市場(chǎng)上去交易，它最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。

原始價(jià)值是始終不變的，賬面價(jià)值是隨著時(shí)間的流逝而不斷減少的，市場(chǎng)價(jià)值是隨著時(shí)間的流逝而上下波動(dòng)的。市場(chǎng)價(jià)值與賬面價(jià)值或原始價(jià)值可能有關(guān)， 但通常情況下是無關(guān)的。

房屋重置價(jià)格是指某一基準(zhǔn)日期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級(jí)的房屋，建造它所需要的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金及應(yīng)獲得的 利潤(rùn)。

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