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為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理基本制度與政策這門學(xué)科,此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理基本制度與政策復(fù)習(xí)方法,希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助!
★★房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理
1.從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu),應(yīng)是具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后一個(gè)月內(nèi),應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。
2.設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備下列條件:有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu);有固定的服務(wù)場所;有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi);從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的,具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷、初級以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的50%以上;從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的,須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師;從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的,須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。
3.房地產(chǎn)管理部門每年對房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員條件進(jìn)行一次檢查,并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名單。
4.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須履行下列義務(wù):遵守有關(guān)的法律、法規(guī)和政策;遵守自愿、公平、誠實(shí)信用的原則;按照核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營活動(dòng);按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用;依法交納稅費(fèi);接受行業(yè)主管部門及其他有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。
★★房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)管理
1.房地產(chǎn)中介服務(wù)人員承辦業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)由其所在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書面中介服務(wù)合同。房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容:當(dāng)事人姓名或者名稱、住所;中介服務(wù)項(xiàng)目的名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn);合同履行期限;收費(fèi)金額和支付方式、時(shí)間;違約責(zé)任和糾紛解決方式;當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。
經(jīng)委托人同意,房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可以將委托的房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓委托給具有相應(yīng)資格的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理,但不得增加傭金。
2.房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中不得有下列行為:索取、收受委托合同以外的酬金或其他財(cái)物,或者利用工作之便,牟取其他不正當(dāng)?shù)睦?;允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù);同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù);與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益;法律、法規(guī)禁止的其他行為。
因房地產(chǎn)中介服務(wù)人員過失,給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的,由所在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任。所在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可以對有關(guān)人員追償。
★房地產(chǎn)抵押:抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。
★在建設(shè)工程抵押:抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款,以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn),以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
★預(yù)購商品房貸款抵押:購房人在支付首期規(guī)定的房價(jià)款后,由貸款銀行代其支付其余購房款,將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。貸款銀行要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對購房人貸款承擔(dān)階段性的連帶保證責(zé)任。
★房地產(chǎn)抵押的主要原則:
(一)房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)遵循民事法律原則。1.設(shè)定房地產(chǎn)抵押時(shí),抵押房地產(chǎn)的價(jià)值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定,雙方當(dāng)事人也可以協(xié)商由房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)評估確定;2.抵押權(quán)人為避免抵押房屋因遭受人為損壞或自然災(zāi)害而出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn),要求抵押人辦理房產(chǎn)保險(xiǎn)的,雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)商議定。抵押當(dāng)事人約定對抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的,由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保,保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房地產(chǎn)投保的,抵押人應(yīng)當(dāng)將保險(xiǎn)單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間、抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒耍?.企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后,原抵押合同繼續(xù)有效,其權(quán)利和義務(wù)由變更后的法人享有和承擔(dān);4.抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時(shí),其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原抵押合同。
(二)房地產(chǎn)抵押中的房產(chǎn)、在產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定應(yīng)當(dāng)一致。
(三)抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。房地產(chǎn)抵押后,該抵押房地產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分,可以再次抵押,但再次抵押所擔(dān)保的債權(quán)不得超出余額部分。同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)的,抵押人應(yīng)當(dāng)將己經(jīng)設(shè)定過的抵押情況告知抵押權(quán)人,以便抵押權(quán)人測算擔(dān)保價(jià)值。對以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的,兩宗以上房地產(chǎn)視為同一抵押房地產(chǎn)。
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