為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理這門(mén)學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理輔導(dǎo)資料，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

影響物業(yè)價(jià)格的因素

影響物業(yè)價(jià)格的因素多而復(fù)雜，通常將它歸納如下：

（一）建筑物本身的基本條件

建筑物本身的基本條件直接影響著房屋的建筑成本及使用情況；直接影響其效用的發(fā)揮，它是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的基本考慮的因素。

1房屋的面積、結(jié)構(gòu)和裝修

房屋的面積、結(jié)構(gòu)和裝修標(biāo)準(zhǔn)不同，其成本就不同，建筑面積、樓地板總面積、建筑高度不同，其建造成本有差異，其價(jià)格就有差異。

2建筑物的設(shè)計(jì)及設(shè)備

建筑物的設(shè)計(jì)與設(shè)備對(duì)建筑物的價(jià)格有重大影響。房屋設(shè)備系指室內(nèi)水電、衛(wèi)生、冷暖氣等各種配套設(shè)備安裝費(fèi)占工程總造價(jià)的15％到20％。

房屋的附屬設(shè)施，如圍墻與綠化，對(duì)物業(yè)估價(jià)有一定的影響。

3施工費(fèi)用和質(zhì)量

施工費(fèi)用是建設(shè)時(shí)所支付的土木工程費(fèi)及其他費(fèi)用它是構(gòu)成建筑物價(jià)格的重大要素。施工質(zhì)量會(huì)影響建筑物的使用年限與維修費(fèi)用，在進(jìn)行房屋估價(jià)時(shí)必須加以考慮。

4建筑物與其環(huán)境配合狀況

周?chē)沫h(huán)境應(yīng)與建筑物相適應(yīng)，當(dāng)環(huán)境不好，使建筑物不能處于最有效的使用狀態(tài)，價(jià)格就會(huì)降低。

5建筑物完損程度

房屋完損等級(jí)是按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部份的各個(gè)項(xiàng)目的完好或損壞程度來(lái)劃分。它是用來(lái)檢查房屋維修保養(yǎng)情況的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。是決定房屋實(shí)際折舊額的重要因素。完好等級(jí)越高，物業(yè)的價(jià)格接近重置價(jià)值。

6房屋折舊率

房屋折舊率是房屋在使用過(guò)程中以年份計(jì)算的損耗，與原房屋的耐用年限之比，房屋建成交付使用后，隨著時(shí)間的推移會(huì)產(chǎn)生損耗，房屋的使用時(shí)間越長(zhǎng)，折舊越大，其折余價(jià)值越小。

7位置

各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和生活活動(dòng)對(duì)物業(yè)住置有不同要求，位置的優(yōu)劣直接影響房屋所有者或使用者的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)影響和社會(huì)滿(mǎn)足程度。在一般情況下，接近人們經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的核心，要道的通口，行人較多，交通流量較大，有利于商業(yè)高度發(fā)展的地帶，其房產(chǎn)價(jià)格必然高昂。商業(yè)用房是看繁華程度、臨街狀態(tài)。居住用房是與周?chē)h(huán)境狀況，安寧程度，交通便利程度有關(guān)。工業(yè)用房是有利于原料與產(chǎn)品的運(yùn)輸，動(dòng)力的取得及廢料的處理。

8房屋使用情況

房屋作營(yíng)業(yè)用房高于非營(yíng)業(yè)性用房。而不同的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益也不相同，如商業(yè)用房比工業(yè)用房單位面積上創(chuàng)造的利潤(rùn)要大得多，故其價(jià)格亦高。

（二）自然條件因素

自然條件因素一般指下列幾種情況：

1地理位置

地理位置的差異是級(jí)差地租形成的決定因素。房地產(chǎn)坐落的位置不同，價(jià)格有較大差異。位置有自然地理位置與社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置之別。社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置隨著交通及建設(shè)而改變，當(dāng)其位置由劣變?yōu)閮?yōu)時(shí)，則價(jià)格會(huì)上升，相反則價(jià)格會(huì)下跌。

2地質(zhì)條件

地質(zhì)條件的優(yōu)劣，直接關(guān)系到地面建筑和地下設(shè)施的種類(lèi)，影響到建造成本和建造的難度。現(xiàn)代城市建設(shè)正向高層化發(fā)展，它對(duì)土地的承載力要求較高。因而地質(zhì)堅(jiān)實(shí)承載力就大，有利于降低成本和建筑物使用。所以地質(zhì)與地價(jià)成正比關(guān)系，即地質(zhì)條件優(yōu)越，地價(jià)就高。

3地形、地勢(shì)

地形是指同一塊土地內(nèi)的地面起伏狀況，地勢(shì)是本地塊與相鄰地塊的高低關(guān)系，特別是鄰接道路的高低關(guān)系。

因地形平坦，起伏、高低的差異而影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本或利用價(jià)值。一般說(shuō)來(lái)，土地平坦，地價(jià)較高，土地高低不平，地價(jià)較低。

4土地形狀與面積

地塊的形狀往往對(duì)土地的實(shí)際效用有較大影響。形狀不規(guī)則的土地，由于不利于土地的有效使用，價(jià)格較低。在特殊情況下，面積狹小的土地有特高的價(jià)格。因這塊土地會(huì)減低相鄰大面積土地的利用價(jià)值，于是相鄰?fù)恋厥褂谜邽榍笃渥罴牙?，則可能不惜以高價(jià)取得。

5日照

日照是否良好以及日照時(shí)間的長(zhǎng)短與人們生活的舒適及健康狀況密切相關(guān)，所以它會(huì)影響房地產(chǎn)的價(jià)格。

6通風(fēng)、風(fēng)力、風(fēng)向

風(fēng)的情況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響，在一般情況下，時(shí)常鬧風(fēng)災(zāi)的地方，房地產(chǎn)的價(jià)格就低。風(fēng)向與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系在城市中比較明顯，上風(fēng)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格一般較高，在下風(fēng)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格一般較低。

7溫度、濕度、降水量

這三者極端過(guò)?；驑O端貧乏，都不利于生產(chǎn)與生活，降水量與地勢(shì)因素結(jié)合起來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格影響更明顯。地勢(shì)雖然低洼，若降水量不大，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大，反之，地勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響就大。

8天然周期性災(zāi)害

天然周期性災(zāi)害的地帶，土地利用價(jià)值極低，甚至不能利用。但若建設(shè)了抵制災(zāi)害的措施，不再受周期性災(zāi)害的影響，其價(jià)格會(huì)逐步上漲。

9自然景觀(guān)

自然景觀(guān)是指房地產(chǎn)周?chē)奈锢頎顟B(tài)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的因素如下：

1）噪聲

工廠(chǎng)、汽車(chē)、人群都可能造成噪聲。噪聲大的地方，房地產(chǎn)價(jià)格較低。

2）空氣污染

房地產(chǎn)所處的地區(qū)有無(wú)難聞的氣味，有害物質(zhì)及粉塵等，對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格影響很大。

3）水污染

河流、溝渠、地下水、江湖、海洋等污染情況，對(duì)鄰近的房地產(chǎn)價(jià)格有較大影響。

4）視覺(jué)

房地產(chǎn)周?chē)奈锛欠耠s亂，如電桿、廣告牌、標(biāo)示牌等樹(shù)立狀態(tài)和設(shè)計(jì)美觀(guān)，建筑物之間協(xié)調(diào)，公園、綠化的景觀(guān)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響。

5）清潔

環(huán)境清潔衛(wèi)生情況，對(duì)物業(yè)價(jià)格亦有影響。

（三）社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素

社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素主要受以下幾方面的影響：

1人口因素

人是房地產(chǎn)最終的享用者，所以人口的數(shù)量、素質(zhì)、分布及家庭規(guī)模等方面與房地產(chǎn)價(jià)格有關(guān)。

1）人口數(shù)量

人口數(shù)量與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系非常密切。在人口數(shù)量因數(shù)中，反映人口數(shù)量的相對(duì)指標(biāo)是人口密度。人口密度從兩方面影響房地產(chǎn)價(jià)格。一方面人口密度提高有可能刺激商業(yè)、服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展，從而提高房地產(chǎn)價(jià)格，另一方面，人口密度過(guò)高造成生活環(huán)境惡化，有可能降低房地產(chǎn)價(jià)格。

2）人口素質(zhì)

社會(huì)文明與文化程度，人民教育與生活水平都會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的變化。人類(lèi)社會(huì)隨文明的發(fā)達(dá)，文化的進(jìn)步，一切公共設(shè)施完善，居住環(huán)境力求寬敞舒適，于此足以增加房地產(chǎn)需求，影響房地產(chǎn)價(jià)格的趨高。

3）家庭規(guī)模

家庭規(guī)模是指某一地區(qū)家庭平均人口數(shù)。家庭人口數(shù)有所變化，將影響居住單位數(shù)的變動(dòng)，隨之導(dǎo)致房地產(chǎn)需求變化，從而影響房地產(chǎn)的價(jià)格。

2物價(jià)、工資及就業(yè)水平

物價(jià)的變動(dòng)引起貨幣價(jià)值的變動(dòng)從而波及房地產(chǎn)業(yè)，一般來(lái)說(shuō)，生活水準(zhǔn)高的地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)高些。

工資及就業(yè)水平的高低影響房地產(chǎn)價(jià)格的變化。

3公共設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施

公共設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施的完備程度，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響較大。如深圳市原來(lái)只是一個(gè)邊陲小鎮(zhèn)，自建立深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)后，市政府不斷完善公共設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施，從而使土地效用提高，土地價(jià)格上升，而帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升。

4國(guó)民經(jīng)濟(jì)收入與土地投資

國(guó)民收入在個(gè)人、法人、政府之間分配，其中多數(shù)是用于消費(fèi)的，其余部份才用于投資。由此形成的國(guó)民總支出中，有些部份是朝向耐久消費(fèi)品的房屋投資。所以說(shuō)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)需求有重要關(guān)系，從而影響房地產(chǎn)價(jià)格。

5社會(huì)經(jīng)濟(jì)承受能力

房地產(chǎn)價(jià)格作為一種現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)關(guān)系，它的高低水平必然要受到價(jià)值與社會(huì)經(jīng)濟(jì)承受能力的雙重制約。在房地產(chǎn)商品價(jià)值和消費(fèi)者的實(shí)際支付能力大致接近，或?qū)嶋H支付能力大于商品價(jià)值的條件下，房地產(chǎn)價(jià)格可由市場(chǎng)本身決定。但在消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)際支付能力嚴(yán)重不足的條件下，房地產(chǎn)的價(jià)格主要以計(jì)劃定價(jià)為主，計(jì)劃定價(jià)與實(shí)際支付能力相應(yīng)，同時(shí)應(yīng)考慮政府和企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)計(jì)劃定價(jià)實(shí)行財(cái)政補(bǔ)貼的可能性.

（四）政策因素

國(guó)家政策是影響物業(yè)價(jià)格的關(guān)鍵因素，房地產(chǎn)政策是否寬松直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，進(jìn)而影響房地產(chǎn)的價(jià)格。

1國(guó)家對(duì)外開(kāi)放政策

國(guó)家改革開(kāi)放政策吸引大量外商來(lái)我國(guó)投資辦廠(chǎng)，從而增加對(duì)房地產(chǎn)商品的需求，活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而影響房地產(chǎn)價(jià)格。

2財(cái)政與金融

國(guó)家資金的投放，銀行資金的寬松與否，放款的狀況利息率、通貨膨脹率及稅收，都會(huì)影響房地產(chǎn)交易及價(jià)格。

3國(guó)家對(duì)土地使用的限制及規(guī)劃

規(guī)定用途有利于土地的健康協(xié)調(diào)利用有提高地價(jià)的作用。

規(guī)劃會(huì)影響房地產(chǎn)遠(yuǎn)期價(jià)格，如規(guī)劃擬建火車(chē)站或修建主干道，興建多功能購(gòu)物中心等，則這些建設(shè)項(xiàng)目所在地附近，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升。建筑密度和容積率影響土地的利用率，進(jìn)而影響單位建筑面積上分?jǐn)偟降牡貎r(jià)，最終影響房產(chǎn)和地產(chǎn)的價(jià)格。

4國(guó)家計(jì)劃指標(biāo)

國(guó)家計(jì)劃指標(biāo)，包括建筑設(shè)計(jì)指標(biāo)、建筑安裝工程等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，住宅區(qū)建設(shè)中配套設(shè)施指標(biāo)，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和建筑單位的稅收、盈利、計(jì)價(jià)等構(gòu)成指標(biāo)，這些指標(biāo)是國(guó)家計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)商品價(jià)格的基本影響因素。

（五）政治因素

政治因素是指社會(huì)政局穩(wěn)定及有關(guān)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策等。由于物業(yè)屬于不動(dòng)產(chǎn)，使用期限長(zhǎng)，投資額大，人們一旦把資金投資放進(jìn)去就需較長(zhǎng)時(shí)間才能回收，政局的穩(wěn)定直接影響人民置業(yè)投資的信心，間接影響物業(yè)價(jià)格的變化。

（六）其它因素

1社會(huì)治安情況

物業(yè)所處的地區(qū)，若經(jīng)常發(fā)生小偷、搶劫、強(qiáng)奸、殺人等犯罪案件，則意味著人們的生命財(cái)

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