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注冊(cè)物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)講義

第三章　物業(yè)管理合同

在物業(yè)管理活動(dòng)中，合同占有舉足輕重的地位。合同大量存在于物業(yè)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，物業(yè)管理的各種行為都與合同有關(guān)。物業(yè)管理合同是一個(gè)綜合的概念，它是指物業(yè)管理當(dāng)事人之間就權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的具有法律效力的協(xié)議或契約，包括售房合同、業(yè)主公約、早期介入合同、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)經(jīng)營(yíng)協(xié)議、供水供電有償委托合同、專項(xiàng)管理項(xiàng)目及設(shè)備分包協(xié)議等。簽訂與履行物業(yè)管理合同，是物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的核心內(nèi)容，也是保障物業(yè)管理活動(dòng)順利開展和物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基石。本章首先介紹合同的一般原理，之后重點(diǎn)介紹物業(yè)管理合同中的前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主公約。

第一節(jié)　合同的概念

合同是雙方或多方當(dāng)事人之間的協(xié)議。當(dāng)受要約人以訂立合同的意圖接受要約時(shí)合同即成立。合同是當(dāng)事人之間意思表示一致的結(jié)果。合同的訂立，必須經(jīng)過要約和承諾兩個(gè)階段。

一、合同的要約

要約(Offer)，在商品交易中又稱為發(fā)盤、出盤、發(fā)價(jià)、出價(jià)等，是指一方當(dāng)事人以締結(jié)合同為目的，向?qū)Ψ疆?dāng)事人所作出希望與其訂立合同的意思表示。發(fā)出要約的一方稱為要約人(Offeror)，接受要約的一方為受要約人(Offeree、Acceptor)，或被稱為承諾人。簡(jiǎn)單地說，要約就是訂立合同的意思表示，承諾就是對(duì)要約的接受。要約人在要約中提出合同的基本條件，并表明愿意以此條件訂立合同。一旦受要約人同意，合同即成立，雙方均應(yīng)受合同的約束。如果受要約人認(rèn)為要約中有些內(nèi)容不能接受，并提出修改建議，稱為反要約。所以一個(gè)合同的簽訂往往要經(jīng)過要約、反要約的數(shù)個(gè)回合的談判。合同成立以最后的要約與承諾生效為準(zhǔn)。

(一)合同要約的構(gòu)成要件

作為合同成立的一個(gè)要素，要約的構(gòu)成要件為：

(1)要約必須是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖。2012年注冊(cè)物業(yè)管理師報(bào)名時(shí)間即表明一旦受要約人承諾，要約人即受該意思表示的約束，要約人就成為合同的一方當(dāng)事人。

(2)要約必須包括合同的主要內(nèi)容，并且內(nèi)容必須具體確定。即要約的內(nèi)容必須具有足以使合同成立的主要條款，且內(nèi)容必須明確，使受要約人能理解要約人的真實(shí)意圖。

(3)要約必須傳達(dá)到受要約人才能生效。如果要約人雖有要約但未傳達(dá)，或要約因信件遺失等原因而不能傳達(dá)，則該要約不發(fā)生任何效力。

要約一旦作出，要約人需要承擔(dān)法律責(zé)任。要約是訂立合同的提議，應(yīng)表明一旦對(duì)方同意，即受要約約束的意思表示，所以不是所有的訂約提議都可以構(gòu)成要約。

(二)合同要約與邀請(qǐng)要約

要約不同于邀請(qǐng)要約。邀請(qǐng)要約(Invitation　to　treat)是一方邀請(qǐng)他方向自己發(fā)出要約，邀請(qǐng)要約人無(wú)須承擔(dān)法律責(zé)任。從以下比較中可以更加明確要約與邀請(qǐng)要約之間的區(qū)別：

1．拍賣(Auction)

拍賣是一種特殊的交易方式，但其成交過程也可用要約與承諾來(lái)分析。拍賣廣告以及拍賣人宣布拍賣某物都屬于邀請(qǐng)要約。拍賣過程中出價(jià)人每次競(jìng)買的出價(jià)均為要約，拍賣師擊槌表示成交則為承諾，雙方交易告成。因此，往往在拍賣過程中，拍賣廣告上的有些物品，可能會(huì)被撤銷拍賣，因?yàn)榕馁u廣告并非要約。

2．廣告

原則上，一般的廣告不是要約。即使廣告中標(biāo)明物品及價(jià)格，也不認(rèn)為廣告是要約，廣告只是邀請(qǐng)要約。但對(duì)于某些已經(jīng)作出許諾的廣告，并且廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定，則可能成為要約。例如，懸賞廣告是要約，懸賞廣告聲明對(duì)完成某種特定行為的人給予獎(jiǎng)勵(lì)，構(gòu)成了單方允諾行為，只要有人完成了廣告所約定的行為，合同即成立，懸賞人就有義務(wù)履行獎(jiǎng)勵(lì)的允諾，支付約定的報(bào)酬。

3．標(biāo)價(jià)

標(biāo)價(jià)是邀請(qǐng)要約，不是要約。任何商店或超級(jí)市場(chǎng)上商品的標(biāo)價(jià)陳列，都僅僅是邀請(qǐng)要約。當(dāng)顧客交錢購(gòu)物，店員接受時(shí)，合同才成立。同樣，當(dāng)顧客根據(jù)廣告、貨物清單或商品陳列的價(jià)目表上的價(jià)格提出訂單時(shí)，這個(gè)訂單的提出就構(gòu)成要約。

4．招標(biāo)

招標(biāo)投標(biāo)也是現(xiàn)代社會(huì)常見的交易方式。招標(biāo)是邀請(qǐng)要約，投標(biāo)則是要約，招標(biāo)人接受投標(biāo)確定中標(biāo)是承諾。一旦中標(biāo)，合同即成立。因此往往在物業(yè)管理招標(biāo)文件或投標(biāo)文件中，必須明確物業(yè)管理服務(wù)合同的主要內(nèi)容。

(三)合同要約的法律意義

要約的法律意義在于要約是一種法律行為，要約到達(dá)受要約人時(shí)生效，要約一旦生效對(duì)要約人具有約束力，不得隨意撤銷，具體體現(xiàn)在要約的撤回或撤銷的嚴(yán)格法律規(guī)定中。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第十七條以及第十八條的規(guī)定，撤回要約的通知應(yīng)當(dāng)在要約到達(dá)受要約人之前或者與要約同時(shí)到達(dá)受要約人。撤銷要約的通知?jiǎng)t只限于在受要約人發(fā)出承諾通知之前到達(dá)受要約人。同時(shí)在《中華人民共和國(guó)合同法》第十九條規(guī)定了有下列兩種情形之一的，要約不得撤銷：第一，要約人確定了承諾期限或者以其他形式明示要約不可撤銷；第二，受要約人有理由認(rèn)為要約是不可撤銷的，并已經(jīng)為履行合同作了準(zhǔn)備工作。否則，要約人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

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