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“節(jié)約型物業(yè)管理”路在何方

在政府和全社會(huì)都在大力提倡節(jié)約的今天，物業(yè)公司如何在小區(qū)物業(yè)管理過(guò)程中體現(xiàn)出節(jié)約已成為每個(gè)物業(yè)公司不得不面對(duì)的問(wèn)題。本文主要從物業(yè)管理公司的日常運(yùn)作、合同管理、節(jié)約文化等方面（事實(shí)上，前期介入可以奠定節(jié)約型物業(yè)管理的基礎(chǔ)，由于篇幅關(guān)系，不在本文探討之列）提出合理化的措施建設(shè)以期達(dá)到節(jié)約型物業(yè)管理的目的。

日常運(yùn)作決定節(jié)約成敗對(duì)于一個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，日常運(yùn)作過(guò)程中的資源消耗 （包括人力資源）支出會(huì)占用日?？傊С龅?0%~80%，這部分資源的控制利用往往將決定節(jié)約型物業(yè)管理是否成功。下面將從日常運(yùn)作過(guò)程中使用最廣泛的電力、水、人力三大資源來(lái)具體介紹在小區(qū)內(nèi)開展物業(yè)管理服務(wù)的節(jié)約化措施。

一、節(jié)電篇

2003、2004、2005年連續(xù)3年，全國(guó)普遍出現(xiàn)供電不足現(xiàn)象，因此政府號(hào)召企業(yè)和個(gè)人節(jié)約用電，以緩解電力供應(yīng)緊張的局面。作為居民小區(qū)物業(yè)，用電量雖然不如工廠等生產(chǎn)企業(yè)那么大，但同樣存在著節(jié)能的問(wèn)題，作為小區(qū)物業(yè)“管家”的物業(yè)公司必須重視電力資源的節(jié)約環(huán)節(jié)。

1、照明電能的節(jié)約措施。小區(qū)設(shè)立光控開關(guān)來(lái)控制所有的路燈（照明燈）開啟和關(guān)閉，可避免因機(jī)械地執(zhí)行開關(guān)時(shí)間而造成照明電力的浪費(fèi)，也可避免因自然光線照明不足引起業(yè)主使用不便。

大力推行綠色節(jié)能照明燈具，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，僅在小區(qū) （大廈）內(nèi)更換節(jié)能燈一項(xiàng)，可節(jié)約照明電費(fèi)20~40%左右，而且節(jié)能燈光線柔和，照明度高，可充分發(fā)揮綠色照明燈具的作用。

在地下（半地下）車庫(kù)建議凡是經(jīng)常需要變更照明亮度的公共場(chǎng)所宜以一路照明線路和燈具滿足最低照明需求，同時(shí)再設(shè)計(jì)安裝另一路輔助照明線路和燈具，以便在需要時(shí)加開二路照明燈具需要時(shí)方開啟，這樣既滿足了平時(shí)和特殊時(shí)段的不同需求，又節(jié)約了電能，相比之下，目前部分小區(qū)的路燈照明系統(tǒng)如不及時(shí)改進(jìn)，將繼續(xù)浪費(fèi)更多的電能。

對(duì)小區(qū)共用照明燈具中的“用電大戶”，如高桿路燈等，要定期及時(shí)維修，確保所有燈具正常發(fā)揮作用。

對(duì)于小區(qū)安裝的景觀照明（包括燈光亮化）系統(tǒng)，應(yīng)本著既要滿足城市亮化工程的需要，又要從節(jié)約的角度設(shè)身處地為廣大業(yè)主著想，切忌為滿足推銷、包裝的片面要求，求新求大求全，造成浪費(fèi)。

2、其他降低用電成本的措施對(duì)于小區(qū)內(nèi)公共設(shè)備設(shè)施中的用電大戶，可充分利用現(xiàn)行供電的峰谷價(jià)差，精打細(xì)算，將可以在用電低谷時(shí)段開啟的共用設(shè)備設(shè)施盡量在用電低谷時(shí)啟動(dòng)，可使用較為先進(jìn)的相關(guān)系統(tǒng)來(lái)錯(cuò)開用電價(jià)格較高的時(shí)間，以大幅度降低業(yè)主的使用成本。

在小區(qū)內(nèi)有許多消耗能源較多的電器、設(shè)備：如供暖（供冷）系統(tǒng)、消防水泵系統(tǒng)、配電房等設(shè)備，均需加強(qiáng)日常巡檢和進(jìn)行專業(yè)維保，確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)，不能帶病工作，額外增加電能的消耗。對(duì)于上述設(shè)備中具有自控開關(guān)或自動(dòng)控制系統(tǒng)，更應(yīng)及時(shí)檢查其運(yùn)行狀況，不能因?yàn)樽詣?dòng)控制系統(tǒng)出現(xiàn)帶病工作的現(xiàn)象而造成設(shè)備頻繁啟動(dòng)，這樣既造成設(shè)備的不必要磨損，又白白消耗了電能和其他資源，甚至還會(huì)因自動(dòng)控制系統(tǒng)失靈造成不同程度的經(jīng)濟(jì)損失，并直接影響業(yè)主的安全和居住環(huán)境。

對(duì)于有高層、中高層物業(yè)的小區(qū)，要加強(qiáng)電梯的節(jié)能管理。對(duì)于用電量大，故障率高，舒適感差的電梯要進(jìn)行升級(jí)改造，實(shí)現(xiàn)電腦智能控制，提高傳動(dòng)效率，減少電動(dòng)機(jī)額定功率。

從技術(shù)層面來(lái)說(shuō)，使電梯使用電源逆變回饋裝置，將原消耗在制動(dòng)電阻上的電能有效地收集起來(lái)回饋到電源，除了可以降低電梯的電能消耗外，還可以降低機(jī)房溫度，改善機(jī)房環(huán)境，減少空調(diào)的啟動(dòng)時(shí)間，降低空調(diào)的電能消耗。

二、節(jié)水篇

在中國(guó)，水資源是比較匱乏的資源之一，且存在分布不均勻的現(xiàn)象，“南水北調(diào)”工程是一項(xiàng)傾全國(guó)之力的水利工程，為的就是調(diào)節(jié)我國(guó)水資源不足的現(xiàn)象，節(jié)水工程已成為我國(guó)節(jié)約社會(huì)的一個(gè)重要部分。

居民用水是政府首要保障的部分，作為對(duì)社會(huì)的回報(bào)，居民小區(qū)的節(jié)水也是十分必要的。目前小區(qū)的用水主要分為居民用水、園林綠化灌溉用水、景觀用水三大部分。下面根據(jù)小區(qū)的基本情況來(lái)介紹節(jié)水措施。

1、綠化灌溉用水節(jié)約措施綠化率往往是衡量一個(gè)小區(qū)適宜居住程度的重要指標(biāo)，目前大部分小區(qū)都有一定數(shù)量的綠化面積，園林綠化灌溉用水已成為小區(qū)第一用水大戶：此部分節(jié)水的成功與否將較大地影響小區(qū)節(jié)水“戰(zhàn)略”的成敗。

盡量利用小區(qū)周圍多余水資源?，F(xiàn)在很多開發(fā)商為了營(yíng)造適宜的居住環(huán)境，喜歡將物業(yè)選址在河流湖泊附近，園林綠化灌溉用水剛好可以合理利用這部分水資源。物業(yè)管理公司在設(shè)計(jì)階段可以建議開發(fā)商在已完成土建工程的小區(qū)內(nèi)增設(shè)少量地下管網(wǎng)，從緊鄰該小區(qū)的河流中提取園林綠化灌溉用水，這樣既滿足了該小區(qū)的綠化用水的需求，又避免了直接使用自來(lái)水灌溉帶來(lái)的高額成本，由于緊鄰河水的水質(zhì)能夠滿足并優(yōu)于自來(lái)水直接澆灌，對(duì)小區(qū)內(nèi)植物產(chǎn)生了良好的作用，同時(shí)大大降低了物業(yè)管理成本，減輕了業(yè)主的負(fù)擔(dān)。

合理利用季節(jié)、天氣狀況。根據(jù)季節(jié)變化及實(shí)際的天氣情況，合理安排園林綠化的灌溉次數(shù)及用水量。

2、景觀用水節(jié)約措施隨著小區(qū)內(nèi)人造景觀的不斷使用，景觀用水已成為小區(qū)內(nèi)僅次于園林綠化灌溉用水的第二用水大戶，怎樣才能開展節(jié)約型物業(yè)管理服務(wù)，既能充分展示現(xiàn)有景觀中如瀑布、噴泉的風(fēng)采，又能滿足補(bǔ)充因人工湖湖面自然蒸發(fā)用水的需求。除在景觀設(shè)計(jì)階段已必須考慮的雨污分流和雨水回收系統(tǒng)外，還必須考慮今后使用景觀用水的再循環(huán)過(guò)濾系統(tǒng)和相關(guān)水泵的設(shè)計(jì)、安裝，讓業(yè)主在享受一流的景觀的同時(shí)，又不必?fù)?dān)心還要承擔(dān)較高的景觀用水費(fèi)。

如將景觀的循環(huán)水系統(tǒng)與小區(qū)內(nèi)園林綠化噴灌用水有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，既能符合景觀用水的環(huán)保要求，又能滿足園林綠化植物對(duì)灌溉用水中有機(jī)成份的需求，做到“肥水”不流外人田。

除了關(guān)注園林綠化灌溉用水和景觀用水兩大用水大戶之外，居民用水的節(jié)約也值得重視，在加強(qiáng)節(jié)約用水宣傳的力度時(shí)，解決好小區(qū)內(nèi)給水系統(tǒng)的“跑、冒、滴、漏”問(wèn)題。凡使用鍍鋅管及配件的給水系統(tǒng)都不可避免的存在上述現(xiàn)象，小區(qū)物業(yè)必須加強(qiáng)日常的檢查，發(fā)現(xiàn)有此類現(xiàn)象存在，要及時(shí)維修、保養(yǎng)，以杜絕不必要的浪費(fèi)。

三、人力資源節(jié)約篇

由于物業(yè)管理服務(wù)是勞動(dòng)密集型的產(chǎn)業(yè)，因此在物業(yè)管理服務(wù)的總費(fèi)用中，人力成本約占50~60%.如何合理利用人力資源，提高工作效率、節(jié)省開支已成為節(jié)約型物業(yè)管理的一個(gè)重大課題。首先可以做的是要大力提倡建設(shè)規(guī)劃合理，設(shè)備設(shè)施先進(jìn)的樓盤，我們可以通過(guò)現(xiàn)代化的遙控、遙感、遙測(cè)和多種遠(yuǎn)傳的方式來(lái)降低勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的員工人數(shù)，利用高科技減員增效來(lái)實(shí)現(xiàn)節(jié)約型物業(yè)管理的目標(biāo)。

先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施，現(xiàn)代化的物業(yè)管理服務(wù)，需要有較高素質(zhì)和有專業(yè)技術(shù)的員工來(lái)操作運(yùn)行，上述設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)作和維修保養(yǎng)也需要較高的專業(yè)知識(shí)。因此在開展節(jié)約型物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)而言，不是簡(jiǎn)單的減員問(wèn)題，而是要抓好對(duì)現(xiàn)有員工的人力資源培訓(xùn)工作，通過(guò)崗前培訓(xùn)，提高員工的整體素質(zhì)和操作技能，然后對(duì)他們進(jìn)行在職培訓(xùn)，可采取“請(qǐng)進(jìn)來(lái)，送出去”的培訓(xùn)方式邀請(qǐng)專家教授到物業(yè)管理公司講課，將可繼續(xù)深造的員工送到大專院校進(jìn)行在職進(jìn)修學(xué)習(xí)，逐步把他們培養(yǎng)成一專多能，適應(yīng)節(jié)約型物業(yè)管理服務(wù)需要的人才。只有通過(guò)上述人力資源培訓(xùn)，才能在確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不降低的情況下實(shí)現(xiàn)真正意義上的減員增效，節(jié)約寶貴的人力資源，真正做到人盡其才，物盡其用。

四、合同管理

挖掘節(jié)約型潛力除了尋常的節(jié)約方法，拓展性的管理模式往往會(huì)給節(jié)約型物業(yè)管理帶來(lái)新的潛力。上海一家物業(yè)管理公司和所管物業(yè)的業(yè)主簽過(guò)一項(xiàng)關(guān)于節(jié)能的合同。合同約定，以物業(yè)2000年的能源消耗為基數(shù)，物業(yè)管理公司每年要為業(yè)主節(jié)約能源10%.如果達(dá)不到指標(biāo)，業(yè)主有權(quán)扣減物業(yè)管理費(fèi)；如果達(dá)到或超過(guò)指標(biāo)，超出部分物業(yè)管理公司與業(yè)主可以五五分成。在這份合同的激勵(lì)下，物業(yè)公司通過(guò)各種軟、硬件手段來(lái)節(jié)約開支，一年就為業(yè)主節(jié)省能源方面的支出高達(dá)188萬(wàn)元之巨。

該公司提出的這種合同約定節(jié)省能源的模式，是從國(guó)外流行的“合同能源管理”衍生而來(lái)的。“合同能源管理”是一種在美國(guó)、加拿大和歐洲等地流行的全新節(jié)能新機(jī)制，服務(wù)公司與愿意進(jìn)行節(jié)能改造的客戶簽訂節(jié)能服務(wù)合同，向客戶提供包括軟硬件在內(nèi)的能源效率評(píng)審、節(jié)能項(xiàng)目設(shè)計(jì)、原材料和設(shè)備采購(gòu)、施工、培訓(xùn)、運(yùn)行維護(hù)、節(jié)能監(jiān)測(cè)等一條龍綜合性服務(wù)，并通過(guò)與客戶分享項(xiàng)目實(shí)施后產(chǎn)生的節(jié)能效益來(lái)贏利和發(fā)展。在發(fā)達(dá)國(guó)家，已經(jīng)出現(xiàn)有專業(yè)的節(jié)能服務(wù)公司，并演化成了一種新興的產(chǎn)業(yè)。

這種新型的合同約定管理模式，運(yùn)用市場(chǎng)激勵(lì)機(jī)制，明確約定了業(yè)主和物業(yè)管理公司的節(jié)能權(quán)利和義務(wù)，界定了物業(yè)管理公司的節(jié)能責(zé)任，把降低能源的指標(biāo)與公司的經(jīng)濟(jì)利益掛鉤，使節(jié)能工作落到了實(shí)處，徹底改變了原先能源管理模式中存在的弊端，可有效挖掘出物業(yè)管理公司的節(jié)約潛力。在政府和全社會(huì)都在大力提倡節(jié)約能源的今天，這種節(jié)能合同管理模式是物業(yè)管理公司參與節(jié)能服務(wù)的一種成功的嘗試，值得借鑒和推廣。

五、節(jié)約文化

節(jié)約化管理節(jié)約型物

（責(zé)任編輯：）

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