為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營管理這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)經(jīng)營管理輔導(dǎo)資料，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

確定收費項目明確收費標準

管理好物業(yè)管理企業(yè)的資金籌措，首先要根據(jù)不同物業(yè)的不同管理要求確定收費項目，做好費用估計，并明確其使用范圍，正確處理好收費標準與管理服務(wù)水平的關(guān)系。為了適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的需要，實現(xiàn)公平競爭，按質(zhì)論價，不同的物業(yè)管理服務(wù)水平，可制訂不同的收費標準。

收費標準的確定可采取以下幾種途徑：

1政府部門審定

物業(yè)管理中的最基本、最重要的收費項目和標準，是由房地產(chǎn)主管部門會同物價部門審定、通過頒發(fā)法規(guī)或文件予以公布實施的。如開發(fā)商、物業(yè)出售者和業(yè)主等繳納的維修基金、住戶繳納的日常綜合管理費、建設(shè)施工單位繳納的質(zhì)量保證金等重要項目，應(yīng)由房地產(chǎn)主管部門提出標準，提交物價局核定后執(zhí)行。

2會同業(yè)主商定

物業(yè)管理是一種契約管理，是由業(yè)主委托的一種契約行為，因而有的收費標準不必由政府部門包攬，可由物業(yè)管理企業(yè)將預(yù)算、收費的項目和標準，提交業(yè)主管理委員會討論、審核，經(jīng)表決通過之后確定。此時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時擬訂一份物業(yè)管理標準的審議會議決議，一同印發(fā)給每一位業(yè)主，從通過之日起按這一標準執(zhí)行。

每次新的費用標準的確立，經(jīng)業(yè)主管理委員會通過之后，物業(yè)管理企業(yè)只要將每一費用項目的標準一次性向業(yè)主公布通知，以后每月發(fā)費用通知單時，就只要通知費用總額就可以了。這樣既可減少勞動耗費，又可節(jié)省紙張材料費。物業(yè)管理費用標準通知和每月交款通知。

3委托雙方議定

對于專項和特約服務(wù)的收費，如接送小孩、代訂送牛奶、洗衣熨衣、代訂書報雜志等項目，可由委托方與受托方雙方議定。根據(jù)服務(wù)要求，不同的管理服務(wù)水平，確定不同的收費標準，由委托的住(用)戶和受委托的物業(yè)管理企業(yè)雙方自行商議決定。

加強法制建設(shè) 確保費用收取

(一)及時遞送收費通知單

收費通知單每月要及時遞送到業(yè)主手中，并由業(yè)主簽收。為了節(jié)省人力，可由水電工在每月抄表時，發(fā)送上月的繳款通知單。來源：中大網(wǎng)校

(二)加強立法，追討托欠費用來源：中大網(wǎng)校

一般來說，在業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)管理時，要簽定契約書或管理協(xié)議書。在契約書或管理協(xié)議書中有條款規(guī)定，業(yè)主應(yīng)及時足額繳納物業(yè)管理費。如果業(yè)主未能在規(guī)定時間內(nèi)繳費，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)收取未付款項的利息，并征收一定的罰款，以彌補由于拖欠引起的額外工作成本。契約書條款中，應(yīng)提及此內(nèi)容，以便雙方參照執(zhí)行。來源：中大網(wǎng)校

當上月費用被拖欠時，物業(yè)管理企業(yè)可在第二個月向業(yè)主發(fā)催款通知單。此單將上月費用連同拖欠款利息和罰款，以及本月費用一起通知業(yè)主，并經(jīng)常以電話催繳。電話催繳時，要注意文明禮貌和說話技巧，這一點很重要。經(jīng)驗表明，加強拖欠款的追討，并注意催討的藝術(shù)性，可以減少拖欠款項。如果第二個月費用仍被拖欠，物業(yè)管理企業(yè)可在第三個月第二次發(fā)催款通知單，此前兩個月的費用、利息、罰款和當月費用一并通知，并限期三個月繳清。3天之后，物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)管理公約，采取強硬措施，停止對其服務(wù)(如停止水、電供應(yīng)等)。如果業(yè)主多次拖欠管理費，并對收費員上門催討，仍然拒付，物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)有關(guān)管理制度及相應(yīng)的法律程序處理。在香港，遇到這種情況，物業(yè)管理企業(yè)往往登記拖欠業(yè)主的房產(chǎn)份額，并通知房產(chǎn)交易部門停止該房產(chǎn)交易，然后同債務(wù)清繳部門拍賣該房產(chǎn)，拍賣所得扣除管理費和利息及罰款和訴訟拍賣手續(xù)費等諸項費用后所剩的部分，歸還原業(yè)主。

物業(yè)管理企業(yè)往往將這些條款寫進物業(yè)管理公約中，依照法律程序去執(zhí)行。在追討拖欠的物業(yè)管理費時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對拖欠費用的業(yè)主的情況進行調(diào)查了解，對不同情況，采取不同措施。對費用大戶，要親自登門進行解釋和勸導(dǎo)，爭取其理解和支持；對于一些拒不交款的“釘子戶”，則要嚴格依照法律執(zhí)行；對于一些確有困難的“難點戶”，則可以考慮給予適當?shù)膬?yōu)惠。

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